VEFA : garantie d’achèvement et paiements échelonnés

Dans une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), vous achetez un bien à construire ou en cours de construction. Service-public.gouv.fr décrit quatre repères : un contrat de réservation facultatif mais fortement recommandé, un acte de vente dont le projet vous est notifié un mois au moins avant la signature, une garantie financière d’achèvement ou de remboursement, et un paiement échelonné : 35 % aux fondations, 70 % au hors d’eau, 95 % à l’achèvement, puis les 5 % restants à la livraison.

Cette page ne traite pas la garantie de parfait achèvement, la retenue de garantie, la révision du prix, les délais d’action pour vices apparents ni le détail des cas de restitution du dépôt. Elle ne reprend pas le texte des articles du code de la construction et de l’habitation : à vérifier sur le texte.

Les étapes d’un achat sur plan

Source : fiche F39743, vérifiée le 18/09/2026.

Le contrat de réservation

Il permet de réserver le logement avant l’acte définitif. Voici ce que disent les fiches F39743 et F2963 :

• La forme. Le contrat est établi par écrit ; aucune forme n’est imposée par la loi. Il peut être sous seing privé ou notarié.
• Le moment de la remise. Le contrat doit être envoyé par lettre recommandée avec avis de réception ou remis en main propre à l’acheteur, « avant tout dépôt de fonds ».
• Les mentions. Il indique notamment le prix prévisionnel et ses conditions de révision, la date prévue de l’acte de vente, le mode de financement, la condition suspensive de prêt, le montant et les conditions de restitution du dépôt, l’information sur le droit de rétractation et le choix de la garantie d’achèvement (garantie financière de remboursement ou garantie financière d’achèvement).

Le dépôt de réservation est plafonné. Selon F2963 : 5 % du prix si l’acte de vente définitif est signé dans moins d’un an, 2 % s’il est signé entre un et deux ans. Au-delà de deux ans, aucun dépôt ne peut être réclamé. Le dépôt est versé sur un compte bancaire spécial ouvert au nom de l’acheteur, ou chez un notaire. Dans les cas prévus, il est restitué sans retenue ni pénalité, « dans les 3 mois à dater de la demande de remboursement ». La liste détaillée de ces cas n’est pas reprise ici : elle est à lire dans la fiche et dans votre contrat.

Le droit de rétractation. La fiche F2963 prévoit un délai de 10 jours calendaires à compter du lendemain de la première présentation de la lettre RAR. La rétractation s’exerce par lettre RAR, sans pénalité.

L’acte de vente

Le promoteur doit notifier à l’acheteur « le projet d’acte de vente 1 mois au moins avant la date de la signature » (F2961). Si la vente est conclue directement par acte authentique, sans contrat de réservation, l’acheteur dispose d’un délai de réflexion de 10 jours calendaires.

L’acte contient obligatoirement, notamment, la description du bien, le prix et les conditions de paiement, le délai de livraison, le justificatif de garantie financière, les conditions de rétractation, une éventuelle pénalité de retard et les clauses résolutoires ou suspensives. La fiche F2961 ne donne aucun montant de pénalité.

Les deux garanties

Selon F39743, ces garanties sont fournies par une banque, un établissement financier, une entreprise d’assurance ou une société de caution mutuelle :

« La garantie prend fin lorsque l’immeuble est achevé. » L’acte de vente comporte le justificatif de la garantie financière retenue (F2961).

Le paiement échelonné : 35 %, 70 %, 95 %, 5 %

Service-public.gouv.fr (F39743) donne l’échéancier suivant, en pourcentage du prix.

« Les appels de fonds doivent correspondre à l’avancement réel des travaux. » Les articles R261-11 à R261-16 du code de la construction et de l’habitation sont cités par la fiche. Leur texte n’est pas repris ici : à vérifier sur le texte.

La livraison et le solde de 5 %

Le procès-verbal de livraison est signé contradictoirement par le promoteur et l’acheteur. Il peut comporter des réserves, par exemple des défauts apparents ou des finitions à reprendre. Le vendeur convoque l’acheteur par lettre RAR.

Le solde, « correspondant à 5 % du prix global », devient exigible à la livraison. En cas de réserves, l’acheteur peut consigner ce solde ; sans accord sur le lieu, la consignation se fait à la Caisse des dépôts et consignations (F2956, vérifiée le 18/09/2026). Service-public.gouv.fr renvoie vers une démarche en ligne de la Caisse des dépôts pour consigner le solde (R65949, vérifiée le 06/06/2025).

Les frais d’acquisition dans le neuf

Selon economie.gouv.fr, la taxe de publicité foncière a un taux réduit pour un bien neuf ou en VEFA. Impots.gouv.fr (modifiée le 07/01/2026) écrit qu’un immeuble est neuf lorsqu’il a moins de 5 ans et, pour un achat à un professionnel, annonce des droits de mutation au taux réduit de 0,71 %, une contribution de sécurité immobilière de 0,1 % et une TVA de 20 % dans la majorité des cas. La page sur les frais de notaire détaille les composantes.

VEFA : exemple chiffré (profil fictif)

Situation. Un couple achète sur plan un appartement à 280 000 € destiné à sa résidence principale. Hypothèses du profil : l’acte de vente est prévu dans moins d’un an, et les appels de fonds suivent l’échéancier de service-public.gouv.fr.

Problème. Quelles sommes sont appelées, à quelles étapes, et quel plafond de dépôt de réservation s’applique ?

Stratégie. Le couple applique le plafond de 5 % au dépôt de réservation, puis l’échéancier de 35 %, 70 %, 95 % et 5 %. Il vérifie que les appels de fonds suivent l’avancement réel des travaux.

Résultat.

Avant la livraison, 266 000 € sont appelés (95 %). Le solde de 14 000 € reste dû à la livraison et peut être consigné en cas de réserves. Si l’acte de vente était signé entre un et deux ans après la réservation, le plafond du dépôt serait de 2 %, soit 5 600 €. Ce calcul additionne les tranches de l’échéancier ; il n’inclut pas l’imputation du dépôt de réservation sur les appels de fonds. Le profil est fictif. Les chiffres illustrent le calcul et ne présagent pas de votre situation.

VEFA : ce qui change selon votre cas

• La date prévue de l’acte de vente, qui fixe le plafond du dépôt (5 % ou 2 %).
• Le choix de la garantie d’achèvement ou de remboursement mentionné dans le contrat.
• Le calendrier réel du chantier, qui règle les appels de fonds.
• Votre financement, en particulier la condition suspensive de prêt du contrat de réservation.
• La présence de réserves à la livraison.
• Votre situation personnelle : pour un non-résident ou un achat par une société, la règle dépend de votre situation, à vérifier avant de décider.

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