SCPI Edissimmo : avis, rendement et chiffres clés 2026

Edissimmo est une SCPI de bureaux à capital variable, créée en 1986 et gérée par Amundi Immobilier. Son taux de distribution 2025 est de 3,63 % (6,94 € brut par part), et son prix de souscription est passé de 172 € à 150 € le 28 août 2026 (bulletin du 1er semestre 2026 et note d’information du 28 août 2026). 861 584 parts attendent un retrait au 30 juin 2026.

Cette fiche reprend les chiffres du bulletin du 1er semestre 2026 et du rapport annuel 2025. Rien n’est garanti : le capital est exposé, la liquidité limitée et les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Qu’est-ce que la SCPI Edissimmo ?

Edissimmo est l’une des SCPI les plus importantes du marché : 3 030 millions d’euros de capitalisation, 178 immeubles, 924 340 m² et 59 272 associés au 30 juin 2026. Son visa porte le n° 20-01 du 24 janvier 2020.

Au 31 décembre 2025, les bureaux représentaient 68,9 % de la valeur, devant les commerces (14,5 %) et les hôtels (9,0 %). Le taux d’occupation financier est de 83,84 % au 1er semestre 2026. Le bulletin prévoit une distribution annuelle de 6,80 € par part.

Quels sont les chiffres clés de Edissimmo au 4 novembre 2026 ?

Les valeurs au 31 décembre 2025 viennent du rapport annuel 2025, celles du 30 juin 2026 du bulletin d’information du 1er semestre 2026 (Edissimmo publie un bulletin semestriel).

Quel rendement Edissimmo a-t-elle distribué ces dernières années ?

Le rapport annuel 2025 ne contient pas de tableau annuel des taux : seul le taux de 2025 est publié. Les taux de 2021 à 2024 ne figurent pas dans les documents consultés.

Le taux de 3,63 % correspond à 6,94 € rapportés à 191 €, prix au 1er janvier 2025 (calcul). Le rapport annuel publie aussi une performance globale annuelle de -6,31 % pour 2025 et un TRI à 10 ans de 0,77 % (2015-2025). La distribution prévue de 6,80 € représente 4,53 % du nouveau prix de 150 € (calcul).

Le taux de distribution rapporte le dividende brut de l’année au prix de la part : ce n’est ni un taux garanti ni une performance nette. Voir rendement brut et net et la rentabilité d’une SCPI.

Quels frais faut-il prévoir avec Edissimmo ?

La commission de souscription est incluse dans le prix : la note d’information du 28 août 2026 la fixe à 11,99 € par part, soit 7,993 % TTI du prix de 150 € (maximum statutaire : 10 % TTI). Avec le prix de 172 €, l’écart avec le prix de retrait (158,25 €) était de 13,75 €, soit 8,0 % (calcul). Les taux de gestion et les autres frais statutaires n’ont pas été lus dans les documents consultés.

Les frais pèsent sur la performance, surtout en cas de revente rapide : voir frais d’entrée, frais de gestion et les frais d’une SCPI en détail.

Où sont les immeubles de Edissimmo ?

Au 31 décembre 2025, 76,0 % de la valeur est en France : Île-de-France 30,2 %, Paris 24,8 % et régions 21,0 %. L’Europe pèse 24,0 %, dont l’Allemagne (13,7 %), l’Espagne (3,5 %) et les Pays-Bas (3,4 %). Les bureaux représentent 68,9 % de la valeur.

Répartition au 31 décembre 2025 (rapport annuel 2025). Les libellés « résidences services » (1,6 %) et « clinique » (1,2 %) sont regroupés car leur alignement n’est pas certain.

Que peuvent rapporter 20 000 € investis dans Edissimmo (exemple fictif) ?

À 150 € la part, 20 000 € permettent d’acquérir 133 parts, soit 19 950 €. À titre d’hypothèse de calcul uniquement, retenons un taux de distribution de 3,63 % (le taux publié pour 2025, sans valeur de prévision) :

• revenus bruts annuels : 724,19 €, soit environ 181,05 € par trimestre ;
• si ces revenus étaient entièrement des revenus fonciers imposés en France, avec une tranche marginale de 30 % : 217,26 € d’impôt sur le revenu et 124,56 € de prélèvements sociaux (17,2 %) ;
• revenu net estimé après ces deux prélèvements : 382,37 € par an ;
• en cas de revente immédiate au prix de retrait de 138,01 € (hypothèse théorique), 133 parts donneraient 18 355,33 €, soit 1 594,67 € de moins que la somme investie (8,0 %) ; le retrait n’est de plus pas garanti et des retraits sont déjà en attente.

Ce profil est fictif et l’hypothèse est simplificatrice : le taux de 3,63 % a été calculé sur un prix de 191 € (au 1er janvier 2025) : il ne se transpose pas mécaniquement au prix de 150 €. Le simulateur de SCPI permet de tester d’autres hypothèses.

Comment souscrire des parts de Edissimmo ?

Avant de signer, la société de gestion doit vous remettre le document d’informations clés, la note d’information, les statuts et le dernier bulletin. Le dossier comprend un bulletin de souscription, une pièce d’identité, un justificatif de domicile, un RIB et le règlement.

Edissimmo est à capital variable : le bulletin du 1er semestre 2026 indique un prix de 172 € la part avec un minimum d’une part, ramené à 150 € depuis le 28 août 2026 (note d’information du 28 août 2026). Les souscriptions donnent jouissance au premier jour du sixième mois suivant. Consultez le dernier bulletin avant de souscrire, et regardez la file de retraits (861 584 parts au 30 juin 2026).

Quelle fiscalité pour les revenus de Edissimmo ?

Pour un résident fiscal de France, les revenus issus des loyers relèvent des revenus fonciers : barème progressif de l’impôt sur le revenu, puis 17,2 % de prélèvements sociaux en 2026 (service-public.gouv.fr, fiche F2329, vérifiée le 30 juin 2026). La tranche marginale de votre foyer détermine le poids réel de l’impôt. Les produits financiers, issus du placement de la trésorerie de la société, sont soumis au prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % (12,8 % d’impôt et 18,6 % de prélèvements sociaux), ou au barème sur option.

Environ trois quarts du patrimoine sont en France ; le quart restant, surtout en Allemagne, supporte un impôt étranger. Le dividende 2025 de 6,94 € inclut 0,14 € de fiscalité acquittée par la SCPI pour le compte des associés. Voir SCPI internationale : loyers étrangers. Les parts entrent aussi dans l’assiette de l’IFI pour leur fraction immobilière. Le détail figure dans notre page sur la fiscalité des SCPI et dans l’article sur la plus-value à la revente.

Comment sortir de Edissimmo : retrait ou marché secondaire ?

Le retrait est servi au prix de retrait lorsqu’il est compensé par des souscriptions ; un associé ne peut passer qu’un ordre de retrait à la fois. Un fonds de remboursement, alimenté par des cessions d’actifs, a aussi été utilisé (solde de 11,1 M€ au 30 juin 2026), dans des conditions plus limitées. Au 30 juin 2026, 861 584 parts sont en attente, soit 4,89 % des parts (calcul). La cession de gré à gré entre associés reste possible, sans intervention de la société de gestion : 2 267 parts ont été échangées au 1er semestre 2026.

Voir capital fixe ou variable, retrait et revente.

Quels sont les risques de Edissimmo ?

Une SCPI n’offre aucune garantie. Le capital est exposé : risque de perte en capital, car le prix de la part suit la valeur des immeubles. Les revenus ne sont pas garantis : ils dépendent des loyers encaissés et de la vacance. La liquidité est limitée : l’AMF indique que les conditions de cession (délais, prix) varient avec le marché de l’immobilier. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Les retraits en attente (4,89 % des parts) montrent que les sorties dépassent les souscriptions. La valeur de réalisation au 31 décembre 2025 (140,33 €) était inférieure de 18,4 % au prix de souscription de 172 € (calcul). Le taux d’occupation financier de 83,84 % est bas et les bureaux pèsent 68,9 % de la valeur. La performance globale 2025 est de -6,31 %.

Pour quel profil Edissimmo est-elle adaptée ?

Edissimmo s’adresse à un épargnant qui accepte une exposition aux bureaux, un rendement modeste et des retraits conditionnés aux souscriptions. Elle ne convient pas à une épargne mobilisable à court terme. La note d’information recommande une durée de placement d’au moins 8 ans ; une SCPI se détient sur le long terme (voir horizon de placement). À la différence d’un OPCI, une SCPI est investie uniquement en immobilier (AMF). Cette fiche présente des données publiées, non une recommandation personnalisée. Pour comparer, voir comment choisir une SCPI et les différences entre SCPI, OPCI et SCI.

Peut-on détenir Edissimmo en démembrement ou en assurance vie ?

En nue-propriété, l’acquéreur achète les parts avec une décote et ne touche aucun revenu pendant la durée du démembrement ; l’usufruitier perçoit les loyers. Les parts d’une SCPI peuvent aussi être logées dans un contrat d’assurance vie ou de capitalisation, selon l’offre de l’assureur : la fiscalité relève alors de l’enveloppe. La documentation lue ne précise pas si Edissimmo est proposée en nue-propriété ni dans quels contrats d’assurance vie : à vérifier auprès de l’assureur ou de la société de gestion avant tout projet. Voir SCPI en nue-propriété et SCPI dans une assurance-vie luxembourgeoise.

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