En résumé…
Les cas où la banque peut exiger le remboursement immédiat sont ceux de votre offre de prêt, à relire avant de partir. Autour du crédit, ce qui change avec le départ : l’usage autorisé du logement, l’assurance emprunteur, l’impôt si vous louez, et le coût d’une sortie anticipée.
Notre position : décidez entre garder, louer ou vendre sur trois chiffres que vous pouvez calculer vous-même avant le départ, et écrivez à la banque avant de louer, jamais après.
« Je pars en mars pour trois ans, il me reste 200 000 € à rembourser. Je loue, je vends, je rembourse ? » Situation type d’un cadre lyonnais muté à l’étranger. Les trois réponses sont possibles, mais elles n’ont ni le même coût ni les mêmes conséquences fiscales, et la location avant la vente ferme une porte que personne ne pense à regarder.
1. La « clause de résidence » : à chercher dans votre offre de prêt
Avant de louer, relire l’objet du prêt et les cas d’exigibilité
L’offre de prêt doit indiquer la nature, l’objet et les modalités du prêt (DGCCRF, direction de la concurrence et de la répression des fraudes). La contrainte se trouve là, et dans les cas d’exigibilité anticipée prévus au contrat. Relisez deux passages : ce que le prêt finance (résidence principale, secondaire, locatif) et les cas où la banque peut exiger le remboursement immédiat.
Pour un prêt aidé (prêt à taux zéro, prêt conventionné, prêt d’accession sociale), la règle est écrite : le logement doit être occupé au moins huit mois par an. Un éloignement du lieu d’activité est toléré trois ans au plus. Pour un prêt obtenu depuis 2016, la location dans les six ans suivant le versement n’est permise que dans des situations limitées (mobilité professionnelle d’au moins 50 km ou 1 h 30 de trajet, retraite dans moins de six ans, divorce, invalidité, chômage de plus d’un an), pour six ans au plus, hors meublé, sous plafonds de loyer et de ressources du locataire. La banque doit être informée.
Concrètement. Écrivez à la banque avant la mise en location, en décrivant le départ et la durée prévue, et gardez sa réponse écrite.
Pour le technicien. Prêts aidés : articles L. 31-10-6 et D. 31-10-6 à D. 31-10-7 du Code de la construction et de l’habitation. Déchéance du terme : la Cour de cassation (1re chambre civile, 22 mars 2023, n° 21-16.476) a jugé abusive la clause qui permet d’exiger immédiatement la totalité des sommes en cas de défaut de paiement d’une échéance, imposée sans mise en demeure ni préavis raisonnable ; cette décision ne cite pas le départ à l’étranger comme cause d’exigibilité.
2. L’assurance emprunteur : la changer à tout moment, la relire pour l’étranger
Depuis le 1er septembre 2022, tout emprunteur peut changer d’assurance de prêt à tout moment, sans frais de résiliation. Le nouveau contrat doit offrir des garanties équivalentes à celles que la banque exige (décès, perte d’autonomie, invalidité), listées dans la fiche personnalisée remise à la signature. La banque dispose de dix jours à compter du dossier complet pour répondre et ne peut refuser que pour un motif légitime, justifié. La demande peut passer par lettre ou par le canal à distance qui a servi à souscrire, utile quand vous êtes loin.
Avant de partir, lisez la notice d’information : toutes les clauses doivent y figurer. Cherchez ce qui touche au pays de résidence, aux exclusions et aux déclarations à faire en cas de changement de situation. Si elle est muette, interrogez l’assureur par écrit.
Pour le technicien. Loi n° 2022-270 du 28 février 2022 ; article L. 313-30 du Code de la consommation ; article L. 113-14 du Code des assurances.
3. Louer le logement depuis l’étranger : ce que cela coûte en impôt
Un non-résident est imposé en France sur les revenus fonciers d’un bien situé en France. Son impôt ne peut pas être inférieur à un taux minimum : 20 % jusqu’à 29 579 € de revenus 2025, 30 % au-delà. Il peut opter pour le taux moyen (calculé sur son revenu mondial) quand il est plus favorable. S’y ajoutent, pour une location vide, des prélèvements sociaux de 17,2 %, ramenés au seul prélèvement de solidarité de 7,5 % pour les personnes affiliées à un régime de sécurité sociale de l’Espace économique européen ou de la Suisse, selon la règle générale indiquée par Service-Public. Les loyers d’un meublé non professionnel supportent 18,6 % de prélèvements sociaux.
Jusqu’à 15 000 € de loyers bruts, le micro-foncier s’applique d’office : abattement de 30 %, aucune déduction des intérêts. Le régime réel, irrévocable trois ans, déduit les intérêts d’emprunt, les assurances, la taxe foncière et les charges.
Cas chiffré : exemple illustratif, calculé avec les règles en vigueur au 23/10/2026
Situation. Famille quittant Lyon pour trois ans. Résidence principale achetée avec un prêt classique (sans prêt aidé), capital restant dû de 200 000 € au taux moyen de 3,00 %. Loyer envisagé : 1 100 € par mois, soit 13 200 € par an.
Problème. Garder et louer, ou vendre et rembourser ? Et à quel coût fiscal et financier ?
Stratégie. Comparer trois chiffres : l’indemnité de remboursement anticipé maximale en cas de vente, l’impôt plancher en micro-foncier, l’impôt plancher au régime réel.
Résultat. Vente et remboursement total : indemnité plafonnée à la plus faible de deux limites : 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé (200 000 € × 3,00 % ÷ 2 = 3 000 €) et 3 % du capital restant dû (6 000 €), soit 3 000 € au plus. Elle tombe à zéro si le remboursement suit la vente du logement et un changement du lieu d’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint (la banque apprécie le cas). Location en micro-foncier : revenu imposable 13 200 € × 70 % = 9 240 € ; impôt plancher 20 % = 1 848 € ; prélèvements sociaux 17,2 % = 1 589 € ; total 3 437 € (2 541 € avec le seul prélèvement de solidarité de 7,5 %, soit 693 €). Location au régime réel : 13 200 € − 8 000 € de charges = 5 200 € ; 20 % = 1 040 € ; 17,2 % = 894 € ; total 1 934 €.
Hypothèses. loyers de 13 200 € par an sans autre revenu français ; charges du régime réel supposées : intérêts 6 000 €, taxe foncière 1 200 €, assurance du propriétaire 200 €, charges de copropriété non récupérables 600 € ; impôt calculé au seul taux minimum de 20 %, hors option pour le taux moyen ; intérêts annuels approchés par 3 % du capital restant dû ; exemple illustratif, calculé avec les règles en vigueur au 23/10/2026.
Concrètement. La location n’est pas le seul coût à regarder : elle peut faire perdre l’exonération de plus-value sur la résidence principale. Pour un non-résident, l’exonération suppose une vente au plus tard le 31 décembre de l’année suivant le départ, et un logement qui n’a pas été mis à la disposition d’un tiers entre le départ et la vente. Une location, même courte, y met fin. Autre exonération possible, sous conditions de nationalité et de durée de domiciliation, plafonnée à 150 000 € de plus-value et limitée à une résidence : voir l’exonération pour non-résidents.
Pour le technicien. Taux minimum et option pour le taux moyen : article 197 A du Code général des impôts. Micro-foncier : article 32 du CGI. Exonération de plus-value sur l’ancienne résidence principale d’un non-résident : article 244 bis A, I-1 du CGI selon la doctrine administrative (BOI-RFPI-PVINR-10-20) ; exonération plafonnée à 150 000 € de plus-value nette : article 150 U, II, 2° du CGI. Prélèvements sociaux : article L. 136-6 du Code de la sécurité sociale. Voir aussi le taux moyen.
4. Vendre et rembourser par anticipation : le plafond légal
Le contrat peut interdire les remboursements partiels de 10 % du capital initial ou moins, sauf pour solder. Les indemnités sont plafonnées : 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé, sans dépasser 3 % du capital restant dû. Aucune indemnité n’est due quand le remboursement suit la vente du logement et l’un de ces événements : changement du lieu d’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint, cessation forcée d’activité, décès. Aucune source officielle consultée ne dit si une expatriation entre dans le premier cas : dites à la banque, avec justificatif, que le départ résulte d’une mutation ou d’un nouveau poste ; la banque apprécie le cas. À taux variable, des intérêts compensateurs peuvent s’ajouter.
Détail : indemnités de remboursement anticipé. Pour l’assurance : démarche et délais de résiliation.
Pour le technicien. Articles L. 313-47 à L. 313-49 et R. 313-25 du Code de la consommation.
| Option | Coût financier | Point de vigilance |
|---|---|---|
| Garder et louer | Impôt français sur les loyers (taux minimum), prélèvements sociaux | Informer la banque avant, vérifier l’assurance, perte de l’exonération de vente |
| Vendre et rembourser | Indemnité plafonnée, nulle dans certains cas | Vente avant la fin de l’année suivant le départ pour l’exonération |
| Garder sans louer | Taxe foncière, charges, taxe sur résidence secondaire éventuelle | Prêt maintenu ; l’usage doit rester conforme à l’offre |
Questions fréquentes
Dois-je prévenir ma banque que je pars vivre à l’étranger ?
Pour un prêt aidé, il faut informer la banque en cas de location. Pour un prêt classique, les cas d’exigibilité et l’objet du prêt sont ceux de votre offre, qu’il faut relire : écrivez avant tout changement d’usage et conservez la réponse.
Combien peut coûter un remboursement anticipé ?
Au plus la plus faible de ces deux sommes : six mois d’intérêts sur le capital remboursé, ou 3 % du capital restant dû. Aucune indemnité si le remboursement suit la vente du logement et un changement du lieu d’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint, une cessation forcée d’activité ou un décès.
Puis-je changer l’assurance de mon prêt depuis l’étranger ?
Oui, à tout moment depuis le 1er septembre 2022, par lettre ou par le canal à distance de souscription. La banque a dix jours à compter du dossier complet pour répondre et ne peut refuser que pour un motif légitime.
Notre position
Les départs qui coûtent cher sont ceux où l’on a loué avant de lire l’offre, ou vendu après la date limite d’exonération. Trois gestes avant le départ : relire l’objet du prêt et les cas d’exigibilité, écrire à la banque, chiffrer les trois options comme ci-dessus.
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Alexis Sagnier, conseiller en investissements financiers et immobiliers, courtier en assurances, certifié AMF. ORIAS 13003497. Mis à jour le 23/10/2026.
Sources officielles consultées
- Service-public.gouv.fr, Remboursement anticipé d’un prêt immobilier
- Economie.gouv.fr, Changer d’assurance emprunteur
- Service-public.gouv.fr, Assurance de prêt immobilier
- Service-public.gouv.fr, Location d’un logement acheté avec un PTZ ou un prêt aidé
- Service-public.gouv.fr, PTZ, PAS et prêt conventionné : résidence principale
- DGCCRF, Crédit immobilier : lisez attentivement les documents remis
- DAJ, Le caractère abusif de certaines clauses de déchéance du terme
- Economie.gouv.fr, Impôt : quelles règles pour les résidents à l’étranger ?
- Service-public.gouv.fr, Prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine
- Service-public.gouv.fr, Revenus locatifs (location non meublée)
- Service-public.gouv.fr, Plus-value immobilière
- Sénat, question écrite n° 00328 (2022), exonération de plus-value des non-résidents
- Ministère de l’Europe et des Affaires étrangères, impôt sur les revenus 2025 des non-résidents
