Exonération de plus-value pour un non-résident : ancienne résidence principale et plafond de 150 000 €

Un non-résident qui vend un bien en France dispose de deux exonérations, selon impots.gouv.fr. La première est totale et vise l’ancienne résidence principale : la vente doit intervenir au plus tard le 31 décembre de l’année suivant le départ de France, et le bien ne doit pas avoir été mis à la disposition d’un tiers entre-temps. La seconde est plafonnée à 150 000 € de plus-value nette imposable, pour un seul logement, et réservée à certains ressortissants de l’UE ou de l’EEE. Elles ne se cumulent pas. Sans exonération, la plus-value est imposée à 19 %, plus 17,2 % de prélèvements sociaux pour une personne qui n’est pas affiliée à un régime de sécurité sociale de l’EEE ou de Suisse (voir plus bas).

Cette page traite la vente d’un logement par une personne physique non résidente. Elle ne traite pas les prélèvements sociaux des personnes affiliées à un régime de sécurité sociale de l’EEE ou de Suisse, l’effet des conventions fiscales, ni la part de chaque indivisaire. Pour ces points, la règle dépend de votre situation, à vérifier avant de décider.

Les deux exonérations en un tableau

Sources : impots.gouv.fr (FAQ modifiée le 05/07/2022 et page « Plus-values immobilières »), BOFiP BOI-RFPI-PVINR-10-20 (version du 19/04/2019) et BOI-RFPI-PVI-10-40-50.

L’exonération de l’ancienne résidence principale

Elle s’applique aux cessions depuis le 1er janvier 2019 (BOFiP, BOI-RFPI-PVINR-10-20). Quatre conditions cumulatives :

1. Le bien était la résidence habituelle et effective du cédant à la date du transfert de son domicile fiscal. Les biens loués, occupés gratuitement ou devenus vacants à cette date en sont exclus, d’après le BOFiP (§ 510), qui prévoit toutefois quelques assouplissements non détaillés ici.
2. Le nouveau domicile est dans l’UE, ou dans un État qui a conclu avec la France les conventions d’assistance administrative et de recouvrement requises, et qui n’est pas un État non coopératif.
3. La vente intervient au plus tard le 31 décembre de l’année suivant le transfert. Le BOFiP précise que la date de cession retenue est celle de la signature de l’acte authentique d’achat.
4. Le bien n’a pas été mis à la disposition d’un tiers, à titre gratuit ou onéreux, entre le transfert et la cession.

Un départ en juin 2026 laisse donc jusqu’au 31 décembre 2027 pour vendre. Cette exonération exclut celle de 150 000 € (impots.gouv.fr). Le BOFiP traite aussi des dépendances immédiates et nécessaires cédées avec le bien : cette page ne détaille pas ce point.

L’exonération de 150 000 € : les conditions

Qui peut en bénéficier

Selon impots.gouv.fr, le cédant doit être ressortissant d’un État membre de l’Union européenne ou d’un autre État partie à l’accord sur l’Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative. Vérifiez votre nationalité au regard du texte avant de compter sur cette exonération.

Les fonctionnaires et agents de l’État, des collectivités ou de la fonction publique hospitalière en poste à l’étranger, domiciliés fiscalement en France, peuvent aussi en bénéficier (impots.gouv.fr).

Deux ans de domicile fiscal en France

Le BOFiP exige que le cédant « ait été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans », à un moment quelconque avant la cession. La FAQ précise que la justification peut être apportée par tout moyen, par exemple par la production des avis d’imposition à la taxe d’habitation à titre de résidence principale des deux années concernées.

Le délai : dix ans depuis 2019

La cession doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la dixième année suivant le transfert du domicile fiscal hors de France. Pour les cessions antérieures au 1er janvier 2019, c’était la cinquième année (impots.gouv.fr). Le BOFiP a publié le 19/04/2019 une actualité (ACTU-2019-00094) qui indique que l’article 43 de la loi de finances pour 2019 (loi du 28 décembre 2018) a modifié ce délai « en portant de 5 à 10 ans » la période qui suit le transfert du domicile. Le texte BOI-RFPI-PVI-10-40-50, dont la version consultable est datée du 06/06/2014, mentionne encore la cinquième année : à vérifier auprès du BOFiP.

Il n’y a pas de limite de délai si le cédant a la libre disposition du bien depuis au moins le 1er janvier de l’année précédant la vente.

Une résidence, 150 000 €, et pas de société

L’exonération s’applique « dans la limite d’une résidence par contribuable et de 150 000 € de plus-value nette imposable » (BOFiP). La fraction de plus-value supérieure à 150 000 € est imposée normalement (impots.gouv.fr).

Elle ne s’applique pas lorsque le bien est détenu au travers d’une personne morale, par exemple une SCI (impots.gouv.fr).

Sans exonération : les taux

Selon impots.gouv.fr et service-public.gouv.fr (vérifiée le 15/04/2026), la plus-value d’un non-résident est prélevée à 19 %, plus 17,2 % de prélèvements sociaux au taux global indiqué pour les personnes non affiliées à un régime de sécurité sociale de l’EEE ou de Suisse. L’impôt est versé par le notaire lors de la vente (impots.gouv.fr, 27/01/2026). Pour une personne affiliée à un régime de sécurité sociale de l’EEE ou de Suisse, impots.gouv.fr indique une exonération de CSG et de CRDS et un prélèvement de solidarité distinct ; le taux et les conditions sont à vérifier auprès de la source, et cette page ne les chiffre pas.

Exonération de plus-value pour un non-résident : exemple chiffré (profil fictif)

Situation. Une ressortissante de l’UE, installée à l’étranger depuis six ans après avoir été domiciliée en France plus de deux ans, vend un appartement situé en France, détenu en direct. La plus-value nette imposable est connue : le calcul part de ce montant (hypothèse du profil fictif). Elle compare quatre montants de plus-value : 120 000 €, 150 000 €, 180 000 € et 250 000 €.

Problème. Que reste-t-il à taxer à 19 % au-delà de l’exonération ?

Stratégie. Appliquer le plafond de 150 000 € de plus-value nette imposable, puis le prélèvement de 19 % sur la fraction qui le dépasse.

Résultat.

Le calcul ne porte que sur le prélèvement de 19 %. Il ne calcule pas les prélèvements sociaux sur la fraction imposée : la manière dont ils s’appliquent à l’exonération n’est pas détaillée dans les sources consultées. Il ignore aussi la taxe sur les plus-values élevées et les frais de cession. Ce profil est fictif. Les chiffres illustrent le calcul et ne présagent pas de votre situation.

Exonération de plus-value pour un non-résident : ce qui change selon votre cas

• Votre nationalité, au regard du champ de l’exonération de 150 000 €.
• La date de votre départ de France, qui fixe les délais (année suivante ou dixième année).
• L’usage du bien depuis votre départ : mis à disposition d’un tiers ou non, libre disposition ou non.
• La façon de détenir le bien : en direct ou par une société, qui exclut l’exonération de 150 000 €.
• Le nombre de biens que vous détenez en France : une seule résidence est exonérée par contribuable.
• Votre régime de sécurité sociale, qui peut modifier les prélèvements sociaux.
• Le prix de vente, votre pays de domicile et le caractère exonéré ou non de la plus-value, qui commandent l’obligation de désigner un représentant fiscal (voir la page dédiée).

La règle dépend de votre situation. Aucun résultat n’est promis.