Vente d’un bien ou de titres entre la France et l’Iran : qui impose la plus-value ? L’article 13 de la convention
La plus-value sur un bien immobilier est imposable dans l’État où il se trouve, comme celle sur des parts d’une société dont l’actif est principalement immobilier. Les autres gains, notamment sur actions, ne sont imposables que dans l’État de résidence du cédant.
- Les gains tirés de la vente de biens immobiliers sont imposables dans l’État où ils sont situés (article 13, paragraphe 1).
- La même règle vaut pour les parts ou droits dans une société dont l’actif est composé principalement de biens immobiliers (article 13, paragraphe 1).
- Les gains sur les biens d’un établissement stable ou d’une base fixe sont imposables dans l’État où ils se trouvent (article 13, paragraphe 2).
- Les gains sur tous les autres biens ne sont imposables que dans l’État de résidence du cédant (article 13, paragraphe 3).
Qui impose votre plus-value ?
Le texte de la convention
« 1. Les gains provenant de l'aliénation des biens immobiliers, tels qu'ils sont définis au paragraphe 2 de l'article 6, ou de l'aliénation de parts ou de droits analogues dans une société dont l'actif est composé principalement de biens immobiliers, sont imposables dans l'Etat contractant où ces biens immobiliers sont situés. »
« 3. Les gains provenant de l'aliénation de tous biens autres que ceux qui sont mentionnés aux paragraphes 1 et 2 ne sont imposables que dans l'Etat contractant dont le cédant est un résident. »
Texte publié par impots.gouv.fr.
Comment qualifier la cession
Trois vérifications, dans cet ordre :
- 1Immeuble détenu en direct ?Imposable dans l’État du bien.
- 2Parts de société ?Si l’actif est composé principalement d’immeubles, l’État des immeubles impose.
- 3Autres titresSeul l’État de résidence du cédant impose.
Pour des actions de sociétés non immobilières, la convention réserve le gain à l’État de résidence du cédant : la date effective du transfert de résidence est donc déterminante. Pour des parts de sociétés détenant des immeubles, le critère de l’actif « principalement » immobilier suppose un examen de la composition de l’actif avant toute cession.
Faire étudier ma cessionVisio · 30 min · sans engagementVous envisagez de vendre un bien immobilier ou des titres en étant résident de France ou d’Iran ?
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Questions fréquentes
Une plus-value sur actions est-elle imposée dans les deux pays ?
Non : hors sociétés à actif principalement immobilier, ces gains ne sont imposables que dans l’État dont le cédant est résident (article 13, paragraphe 3).
Les parts de SCI sont-elles visées ?
Oui, si l’actif de la société est composé principalement de biens immobiliers : l’État où ils sont situés peut imposer le gain (article 13, paragraphe 1).
Les revenus exonérés en France sont-ils sans effet sur mon impôt français ?
Non : la France peut calculer l’impôt sur les revenus qu’elle impose au taux correspondant à l’ensemble du revenu imposable (article 23, paragraphe 2, e).
Source : Convention signée à Téhéran le 7 novembre 1973, qui vise les impôts sur le revenu — Convention avec l'Iran (impots.gouv.fr). Statut : En vigueur depuis le 10 avril 1975. Ce document ne se substitue pas aux textes qui font foi. Analyse : Balmont Conseil, mise à jour le 8 novembre 2026. Information générale, pas un conseil personnalisé.
