Quand la maison du lac vaut plus que l’appartement de Lyon ou de Paris, le patrimoine s’est retourné sans que personne ne l’ait décidé : la fiscalité de la famille suit désormais la maison la plus chère, et il faut choisir laquelle est la résidence principale. Au lac d’Annecy, ce renversement est devenu la règle. Veyrier-du-Lac affichait un niveau de vie médian de 48 610 euros dans les données Insee, près du double de la médiane nationale, et les maisons au bord de l’eau à Veyrier, Talloires, Menthon-Saint-Bernard ou Sevrier se négocient couramment à plusieurs millions d’euros.
Ces propriétaires sont, dans la description de Jérôme Fourquet, la France du « capital résidentiel » : des ménages de 60 à 75 ans, anciens dirigeants ou professions libérales lyonnais et genevois, qui passent au lac l’essentiel de l’année et n’ont jamais traité la maison comme un actif. Cinq décisions s’imposent à eux. La Haute-Savoie compte à elle seule dix des vingt communes au niveau de vie le plus élevé de France (voir les communes les plus riches de France en 2026).
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Décision 1 : laquelle des deux maisons est la résidence principale ?
La résidence principale est celle où le foyer vit effectivement et habituellement. Elle est exonérée de plus-value à la revente (article 150 U II 1° du Code général des impôts) et retenue pour 70 % de sa valeur à l’impôt sur la fortune immobilière. La résidence secondaire ne bénéficie ni de l’un ni de l’autre, et supporte la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, que les communes classées en zone tendue peuvent majorer jusqu’à 60 %.
Un couple qui vit huit mois par an à Talloires et quatre mois à Lyon a intérêt à déclarer Talloires comme résidence principale : l’abattement de 30 % porte alors sur le bien le plus cher, et la plus-value future sur ce bien est exonérée. Le changement se documente : adresse fiscale, consommation d’énergie, médecin traitant, inscription électorale. L’administration contrôle la réalité, pas la déclaration.
Décision 2 : vendre ou garder la secondaire, et quand
La plus-value sur une résidence secondaire est imposée à 19 % plus 17,2 % de prélèvements sociaux (la hausse à 18,6 % de 2026 ne concerne pas les plus-values immobilières), avec une surtaxe de 2 à 6 % au-delà de 50 000 euros de plus-value imposable. L’abattement pour durée de détention efface l’impôt sur le revenu au bout de 22 ans et les prélèvements sociaux au bout de 30 ans. Une maison achetée 600 000 euros en 2004 et vendue en 2026 est détenue depuis 22 ans : plus-value exonérée d’impôt sur le revenu (donc sans surtaxe), prélèvements sociaux réduits de 28 %. Chaque année de détention supplémentaire efface ensuite 9 points de prélèvements sociaux.
Décision 3 : transmettre les murs sans se priver du lac
La donation de la nue-propriété avec réserve d’usufruit permet de transmettre la maison en ne payant des droits que sur une fraction de sa valeur : 60 % entre 61 et 70 ans, 70 % entre 71 et 80 ans (barème de l’article 669). L’usufruit s’éteint au décès sans droits supplémentaires. Les parents gardent l’usage du lac ; les enfants deviennent propriétaires des murs.
Le démembrement a des effets que les propriétaires découvrent souvent trop tard : l’usufruitier reste redevable de l’IFI sur la valeur en pleine propriété, les grosses réparations sont en principe à la charge du nu-propriétaire, et la vente du bien exige l’accord de tous. Le pacte familial se rédige en même temps que l’acte.
Décision 4 : la location saisonnière, et son prix fiscal
Louer la maison du lac quelques semaines l’été rapporte beaucoup. En meublé non professionnel au régime réel, les amortissements effacent l’essentiel du revenu imposable, mais depuis la loi de finances pour 2025 ils sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente, et les revenus de location meublée supportent 18,6 % de prélèvements sociaux depuis 2026. La commune peut exiger un enregistrement du meublé de tourisme et, en zone tendue, une autorisation de changement d’usage. La location se décide en regardant la revente, pas seulement le rendement.
Décision 5 : partir vivre au lac, ou partir du lac
Une partie des propriétaires envisage le mouvement inverse : garder le lac comme attache et s’installer six mois par an au Portugal, en Italie ou en Suisse, à quarante minutes de Genève. La résidence fiscale ne se choisit pas au calendrier : elle se constate selon l’article 4 B et la convention applicable, et une maison au lac occupée six mois par an pèse lourd dans le critère du foyer. Notre article sur la retraite à l’étranger et le séjour de plus de six mois détaille le point, et ce que coûte un départ raté en chiffre les conséquences.
Un cas concret : un couple de Veyrier-du-Lac
Situation. Jean-Pierre, 69 ans, ancien dirigeant d’une ETI de la plasturgie, et Monique, 67 ans. Maison à Veyrier-du-Lac achetée 900 000 euros en 2005, estimée 3,4 millions ; appartement à Lyon 6e 950 000 euros ; portefeuille financier 2,6 millions ; deux enfants, quatre petits-enfants majeurs. Le couple vit au lac neuf mois par an mais a gardé son adresse fiscale à Lyon.
Problème. L’abattement IFI de 30 % porte sur l’appartement lyonnais au lieu de la maison : l’assiette est de 950 000 × 70 % + 3,4 millions = 4,07 millions, soit un IFI d’environ 26 300 euros par an. Aucune donation n’a été faite : sur environ 7 millions transmis aux deux enfants, les droits de succession avoisineraient 2,05 millions. Jean-Pierre voudrait louer la maison l’été, Monique veut la garder dans la famille.
Stratégie. Transfert de la résidence principale à Veyrier, documenté ; vente de l’appartement de Lyon ; donation-partage de la nue-propriété de la maison du lac aux deux enfants, usufruit réservé aux deux époux avec réversion au survivant ; don familial de 31 865 euros à chaque petit-enfant (article 790 G) ; produit de la vente de Lyon placé en assurance-vie souscrite par Monique avant 70 ans (152 500 euros hors droits par bénéficiaire) ; location saisonnière écartée tant que le démembrement est en place.
Résultat. L’assiette IFI passe à 3,4 millions × 70 % = 2,38 millions, soit un IFI d’environ 10 000 euros par an au lieu de 26 300. Les droits de donation sur la nue-propriété (3,4 millions × 60 % = 2,04 millions, deux donateurs, deux donataires, abattements de 100 000 euros) ressortent à environ 320 000 euros, payés maintenant ; transmise en pleine propriété au second décès, la même maison aurait supporté jusqu’à 1,5 million de droits au taux marginal de 45 %. Les 127 460 euros donnés aux petits-enfants sortent de la succession sans droits. La maison reste dans la famille, le couple y vit, et la transmission du bien principal coûte plus d’un million de moins.
Comment Balmont Conseil intervient
Balmont Conseil, cabinet lyonnais, accompagne les propriétaires du lac d’Annecy sur ces cinq décisions, en lien avec leur notaire. Nous chiffrons chaque option sur dix et vingt ans, nous préparons le pacte familial qui accompagne un démembrement, et nous structurons le patrimoine financier qui prend le relais de l’immobilier vendu. Pour les couples qui envisagent une résidence partagée entre le lac et l’étranger, le Bilan Expatriation fixe les règles avant le premier hiver passé ailleurs.
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Sources : Code général des impôts, articles 4 B, 150 U, 150 VC, 669, 779, 790 G, 973, 990 I, 1407 ter ; Loi de finances pour 2025 (réintégration des amortissements LMNP dans la plus-value) ; Loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 de financement de la sécurité sociale pour 2026 (prélèvements sociaux, plus-values immobilières maintenues à 17,2 %) ; Insee, Filosofi, niveau de vie médian (Veyrier-du-Lac) et Filosofi 2023 (classement national, MoneyVox, 1er juin 2026) ; Jérôme Fourquet, communication à l’Académie des sciences morales et politiques, mai 2025 (capital résidentiel) ; Service-public.fr, fiches F10864 et F2329.
