Donation de la nue-propriété : valeur fiscale, droits et exemple

La donation de la nue-propriété, ou donation avec réserve d’usufruit, consiste à donner un bien en conservant l’usufruit : le donateur continue à l’utiliser ou à en percevoir les revenus, et le bénéficiaire en reçoit la nue-propriété.

Comment fonctionne la donation de la nue-propriété ?

Qu’est-ce que l’usufruit et la nue-propriété ?

L’usufruit est le droit d’utiliser un bien et d’en percevoir les fruits, comme des loyers. La nue-propriété est le droit sur le bien sans son usage. À la fin de l’usufruit, le nu-propriétaire devient plein propriétaire.

Comment calcule-t-on la valeur fiscale ?

Un barème fiscal fixe la part de l’usufruit et celle de la nue-propriété selon l’âge de l’usufruitier. Plus il est âgé, plus la nue-propriété est élevée. La nue-propriété vaut 40 % de la pleine propriété si l’usufruitier a moins de 51 ans, 50 % s’il a moins de 61 ans, 60 % moins de 71 ans, 70 % moins de 81 ans, 80 % moins de 91 ans.

Quels droits de donation ?

Les droits portent sur la valeur de la nue-propriété, après l’abattement du lien de parenté : 100 000 euros entre un parent et un enfant, sur une période de 15 ans.

Un exemple fictif

Un parent de 66 ans donne à son enfant la nue-propriété d’un appartement de 500 000 euros. À 66 ans, la nue-propriété vaut 60 % : 500 000 × 60 % = 300 000 euros. Après l’abattement de 100 000 euros, la base est de 200 000 euros, et les droits sont d’environ 38 194 euros. En pleine propriété, la base aurait été de 400 000 euros et les droits d’environ 78 194 euros.

Quels sont les points de vigilance ?

• Le donateur garde l’usage du bien, mais il ne peut plus le vendre seul : l’accord du nu-propriétaire est nécessaire.
• Les charges se répartissent entre usufruitier et nu-propriétaire selon la loi, avec des règles propres pour les gros travaux : elles doivent être précisées dans l’acte.
• L’abattement a pu être utilisé par une donation faite dans les 15 dernières années.
• Au décès, l’usufruit s’éteint et le nu-propriétaire devient plein propriétaire, en principe sans nouvelle taxation.
• Une donation est irrévocable : elle suppose de mesurer ses besoins futurs avant de s’engager.

À consulter aussi dans le lexique

• Donation de la pleine propriété
• Donation déguisée
• Donation de parts de SCI
• Donation-cession
• Donation de parts de société
• Donation avec charges

Voir aussi