Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d’un bien en deux droits : l’usufruit, qui donne le droit d’user du bien et d’en percevoir les revenus, et la nue-propriété, qui donne le droit d’en disposer à terme.
Comment il fonctionne
Le démembrement naît le plus souvent d’une donation avec réserve d’usufruit : un parent donne la nue-propriété d’un bien à ses enfants et en conserve l’usufruit. Il peut aussi résulter d’une succession ou d’un achat en démembrement, où un investisseur acquiert la nue-propriété à prix réduit et un autre l’usufruit. L’usufruit peut être viager, c’est-à-dire jusqu’au décès de l’usufruitier, ou temporaire, pour une durée fixée.
La valeur de l’usufruit et de la nue-propriété
Pour les droits de donation et de succession, la valeur de chaque droit est fixée par un barème de l’article 669 du Code général des impôts, selon l’âge de l’usufruitier. Plus l’usufruitier est âgé, plus la valeur de la nue-propriété est élevée, car l’usufruit durera vraisemblablement moins longtemps.
Exemple concret
Un parent de 62 ans donne à son enfant la nue-propriété d’un bien de 500 000 € et en garde l’usufruit. À cet âge, le barème retient 40 % de la valeur pour l’usufruit et 60 % pour la nue-propriété. Les droits de donation sont calculés sur 300 000 €, et non sur 500 000 €. Au décès du parent, l’usufruit s’éteint et l’enfant devient plein propriétaire, en principe sans nouveaux droits de succession sur cette reconstitution.
À ne pas confondre
Le démembrement n’est pas une indivision : les droits portent sur des attributs différents du bien, et non sur des quotes-parts. Il faut aussi distinguer le quasi-usufruit, qui porte sur des sommes d’argent et donne à l’usufruitier l’obligation de restituer leur valeur au décès. Enfin, le démembrement a des effets sur l’impôt sur la fortune immobilière, le plus souvent supporté par l’usufruitier, avec des exceptions à vérifier.
À quoi il sert
Le démembrement est un outil de transmission progressive : il permet de transmettre en réduisant l’assiette taxable tout en conservant les revenus, et de préparer la succession. Il suppose toutefois de définir à l’avance le sort des gros travaux, des charges et des décisions de vente, souvent dans un acte rédigé avec un notaire.
Questions fréquentes
Qui paie l’impôt sur la fortune immobilière en cas de démembrement ?
En principe l’usufruitier est imposé sur la pleine valeur du bien, sauf exceptions prévues par la loi, par exemple lorsque le démembrement résulte d’une succession entre certains héritiers. Chaque situation doit être vérifiée.
Comment est calculée la valeur de l’usufruit ?
Pour les droits d’enregistrement, elle est fixée par le barème de l’article 669 du Code général des impôts, selon l’âge de l’usufruitier lorsque l’usufruit est viager.
Que se passe-t-il au décès de l’usufruitier ?
L’usufruit s’éteint et le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété du bien, en principe sans droits supplémentaires sur cette réunion.
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Alexis SagnierFondateur de Balmont Conseil, Lyon
Source officielle
Code général des impôts, article 669 (barème de l’usufruit et de la nue-propriété) ; Code civil, articles 578 et suivants (usufruit), Légifrance.
