Non, la loi de finances pour 2026 n’a pas changé les taux ni les abattements de la plus-value immobilière des particuliers : 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % avant abattements, une exonération totale pour la résidence principale et des abattements dès la 6e année de détention. La hausse de la CSG de 2026 ne touche pas les plus-values immobilières. Ce qui s’ajoute au régime général : des exonérations et des abattements exceptionnels valables jusqu’au 31 décembre 2027, et, depuis le 15 février 2025, la réintégration des amortissements dans le prix d’acquisition des meublés non professionnels.

Cette page sépare ce qui est en vigueur de ce qui a seulement été discuté, avec les tableaux utiles et des exemples fictifs recalculés. Pour un bien reçu en héritage, voyez vendre une maison héritée : plus-value et impôt.

Dans cette page

• La loi de finances 2026 a-t-elle modifié l’impôt ?
• Quel est le taux de la plus-value immobilière en 2026 ?
• La hausse de la CSG s’applique-t-elle ?
• Quels abattements pour durée de détention ?
• Comment calculer la plus-value imposable ?
• Quelles ventes sont exonérées ?
• Qu’est-ce que la taxe sur les plus-values élevées ?
• Faut-il attendre un an de plus pour vendre ?
• Quels abattements exceptionnels courent jusqu’en 2027 ?
• Que change la réintégration des amortissements ?
• Et si vous vivez à l’étranger ?
• Cas type : un appartement locatif vendu après 12 ans
• Ce que nous constatons dans les dossiers
• Ce que fait Balmont Conseil

En un coup d’œil, au 4 novembre 2026

La loi de finances 2026 a-t-elle modifié l’impôt sur la plus-value immobilière ?

Pas sur le fond. Les taux, le barème des abattements pour durée de détention et l’exonération de la résidence principale sont ceux des années précédentes (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 15 avril 2026). Selon la fiche, les exonérations de cessions au profit d’organismes de logement social valent jusqu’au 31 décembre 2027, et les abattements exceptionnels s’appliquent aux promesses de vente signées jusqu’au 31 décembre 2027. La loi n° 2026-103 du 19 février 2026 (article 47) a par ailleurs modifié l’article 150 VB du Code général des impôts, qui encadre la réintégration des amortissements (nous y revenons plus bas).

Notre position : si vous vendez en 2026, le seul calcul qui compte est celui du droit en vigueur. Les durées de 22 ans pour l’impôt sur le revenu et de 30 ans pour les prélèvements sociaux n’ont pas bougé, et la fiche de service-public.gouv.fr vérifiée le 15 avril 2026 les maintient. Ne bâtissez pas une décision de vente sur une règle discutée mais non promulguée.

Quel est le taux de la plus-value immobilière en 2026 ?

La plus-value est la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition, majoré des frais d’acquisition et des travaux. Les frais d’acquisition se déduisent au réel ou au forfait de 7,5 % du prix d’achat, les travaux sur justificatifs ou au forfait de 15 % du prix d’achat si le bien est détenu depuis plus de 5 ans (service-public.gouv.fr).

La hausse de la CSG de 2026 s’applique-t-elle aux plus-values immobilières ?

Non. L’article 12 de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 (loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025) a modifié l’article L136-8 du Code de la sécurité sociale pour porter à 10,6 % la CSG sur la plupart des revenus du capital. Mais plusieurs revenus restent à 9,2 % de CSG. Selon service-public.gouv.fr (fiche F2329, vérifiée le 30 juin 2026), c’est le cas des plus-values immobilières et des revenus fonciers : 9,2 % de CSG, 0,5 % de CRDS et 7,5 % de prélèvement de solidarité, soit 17,2 % au total.

Le détail est dans notre article sur la CSG et ses taux selon vos revenus.

Quels abattements pour durée de détention en 2026 ?

Les abattements courent à partir de la 6e année de détention. Ils réduisent la base de l’impôt sur le revenu et celle des prélèvements sociaux séparément, avec des rythmes différents :

Cumulés, cela donne les abattements suivants, recalculés d’après ce barème :

Comment calculer la plus-value imposable ?

Quatre étapes. On part du prix de vente. On retranche le prix d’achat, majoré des frais d’acquisition et des travaux. On obtient la plus-value brute. On applique ensuite l’abattement pour durée de détention, séparément pour l’impôt (19 %) et pour les prélèvements sociaux (17,2 %).

Exemple 1 : un bien détenu depuis 12 ans. Profil fictif. Prix d’achat 200 000 €, prix de vente 320 000 €, frais d’acquisition au forfait de 7,5 % (15 000 €), travaux au forfait de 15 % (30 000 €) car le bien est détenu depuis plus de 5 ans. Plus-value brute : 320 000 − 200 000 − 15 000 € − 30 000 € = 75 000 €. Après 12 ans, l’abattement est de 42 % pour l’impôt et de 11,55 % pour les prélèvements sociaux. Base d’impôt : 43 500 €. Base de prélèvements sociaux : 66 337,50 €. Le calcul complet figure dans le cas type plus bas.

Les forfaits sont un choix de simplicité. Si vos frais et travaux réels, justifiés, dépassent 7,5 % et 15 % du prix d’achat, le réel est plus favorable. Si vous avez peu de justificatifs, le forfait évite de perdre la déduction.

Quelles ventes sont exonérées en 2026 ?

Source : service-public.gouv.fr, fiche F10864, vérifiée le 15 avril 2026. Pour la vente de la maison d’un parent en établissement, voyez la plus-value et l’exonération Ehpad. Pour un terrain, les règles diffèrent : plus-value sur un terrain à bâtir.

Qu’est-ce que la taxe sur les plus-values élevées ?

Quand la plus-value imposable à l’impôt sur le revenu (après abattement) dépasse 50 000 €, une taxe supplémentaire s’ajoute, de 2 % à 6 % (article 1609 nonies G du Code général des impôts). Le barème figure sur la notice du formulaire 2048-IMM-SD de mai 2026 :

Exemple 2 : une plus-value de 250 000 € après 18 ans. Profil fictif, détention de 18 ans. Abattement d’impôt : 78 %, base de 55 000 €. Impôt à 19 % : 10 450 €. Abattement de prélèvements sociaux : 21,45 %, base de 196 375,00 €, soit 33 776,50 € à 17,2 %. Taxe sur les plus-values élevées, sur la base de 55 000 € (tranche de 50 001 à 60 000 €) : 2 % × 55 000 € − (60 000 € − 55 000 €) / 20 = 850,00 €. Total : 45 076,50 €, soit 18,0 % de la plus-value brute.

Le seuil se lit sur la base de l’impôt, pas sur la plus-value brute : un abattement qui fait passer la base sous 50 000 € supprime la taxe. C’est un argument de plus pour regarder la date de vente.

Faut-il attendre un an de plus pour vendre ?

Parfois, oui, et le calcul est simple. Les abattements augmentent chaque année, mais pas au même rythme : 9 % par an sur les prélèvements sociaux de la 23e à la 30e année, 6 % par an sur l’impôt jusqu’à la 21e.

Exemple 3 : attendre la 30e année. Profil fictif : plus-value brute de 100 000 €. À 29 ans, l’impôt sur le revenu est nul et les prélèvements sociaux portent sur 100 000 € × (1 − 91 %) = 9 000 €, soit 1 548,00 € à 17,2 %. À 30 ans, l’exonération est complète. Attendre un an fait économiser 1 548,00 €. À l’inverse, entre 21 et 22 ans, l’impôt sur le revenu passe de 760,00 € à zéro. Ce calcul ne tient pas compte du coût de détention (taxe foncière, vacance, gestion) ni de l’évolution du prix.

Notre position : on n’attend pas pour attendre. On attend quand un seuil est proche et que le coût de détention d’une année est inférieur à l’économie d’impôt.

Quels abattements exceptionnels courent jusqu’en 2027 ?

Pour une promesse de vente signée entre le 1er janvier 2024 et le 31 décembre 2027, deux abattements exceptionnels existent sous conditions (service-public.gouv.fr, fiche F10864) :

• 70 % pour les biens situés dans une grande opération d’urbanisme, une opération de revitalisation de territoire ou une opération d’intérêt national.
• 60 % en zones A, A bis ou B1.
• Ces abattements montent à 85 % quand les logements sociaux ou intermédiaires représentent au moins 50 % de la surface.
• Les travaux de construction doivent être achevés dans un délai de 4 ans.

Les conditions fines sont détaillées dans notre article abattement exceptionnel sur la plus-value immobilière. Par ailleurs, selon la même fiche, l’exonération des cessions au profit d’organismes de logement social court jusqu’au 31 décembre 2027.

Que change la réintégration des amortissements ?

Pour une location meublée non professionnelle, les amortissements que vous avez déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025 (service-public.gouv.fr, fiche F10864). Le texte en vigueur de l’article 150 VB du Code général des impôts, dans sa version modifiée par la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 (article 47) et applicable depuis le 21 février 2026, prévoit que le prix d’acquisition est minoré des amortissements déduits au titre des articles 31 et 39 C du Code, sauf pour certaines résidences (étudiantes, seniors, établissements de soins de longue durée) ; le principe date de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 (article 84). Un loueur qui vend en 2026 calcule donc une plus-value plus élevée que pour une vente antérieure au 15 février 2025.

Exemple 4 : un meublé vendu après 10 ans. Profil fictif. Achat 200 000 €, frais d’acquisition réels 15 000 €, vente 260 000 €, amortissements déduits 60 000 €. Sans réintégration, la plus-value brute serait de 45 000 €. Avec réintégration, le prix d’acquisition corrigé tombe à 155 000 € et la plus-value brute monte à 105 000 €. Après 10 ans (abattements de 30 % et de 8,25 %), l’impôt et les prélèvements sociaux passent de 13 086,45 € à 32 005,05 € (taxe sur les plus-values élevées comprise : 1 470,00 €). Surcoût : 18 918,60 €. Les amortissements ont réduit l’impôt sur les loyers pendant la détention, la réintégration en reprend une partie à la vente.

Et si vous vivez à l’étranger ?

Un non-résident qui vend un bien en France est imposé sur la plus-value. Selon impots.gouv.fr (page consultée, dernière mise à jour affichée le 5 juillet 2022), le taux de droit commun est de 19 %, sous réserve des conventions fiscales internationales (service-public.gouv.fr, fiche F10864). Pour les prélèvements sociaux, la règle compte : une personne affiliée à un régime obligatoire de sécurité sociale d’un autre État de l’Espace économique européen ou de la Suisse ne paie que le prélèvement de solidarité de 7,5 %, sur attestation sur l’honneur (service-public.gouv.fr, fiche F2329).

Exemple 5 : le même appartement vendu depuis l’Espagne. Profil fictif : mêmes chiffres que le cas type, vendeur affilié à la sécurité sociale espagnole. Impôt : 8 265,00 € (19 % de 43 500 €). Prélèvement de solidarité : 7,5 % × 66 337,50 € = 4 975,31 €, au lieu de 11 410,05 € à 17,2 %. Total : 13 240,31 € contre 19 675,05 € pour un résident, soit 6 434,74 € de moins.

Autres points : exonération de la résidence principale sous conditions (vente au plus tard le 31 décembre de l’année suivant le départ, selon impots.gouv.fr), exonération jusqu’à 150 000 € de plus-value pour certains ressortissants de l’Union européenne et de l’Espace économique européen, et dispense de représentant fiscal si le prix de vente ne dépasse pas 150 000 € (service-public.gouv.fr). Voyez CSG et CRDS d’un non-résident et vente d’un bien à l’étranger.

Cas type : un appartement locatif vendu après 12 ans

Situation

Profil fictif. Sophie, 56 ans, vend à Lyon en novembre 2026 un appartement locatif acheté 200 000 € en octobre 2014. Prix de vente : 320 000 €.

Problème

Elle pense payer 36,2 % de l’écart entre achat et vente et craint que la hausse de la CSG s’ajoute.

Stratégie

Elle applique les forfaits : 7,5 % de frais d’acquisition (15 000 €) et 15 % de travaux (30 000 €), le bien étant détenu depuis plus de 5 ans. Plus-value brute : 320 000 − 200 000 − 15 000 € − 30 000 € = 75 000 €. Après 12 ans, l’abattement est de 42 % pour l’impôt et de 11,55 % pour les prélèvements sociaux.

Résultat

Base d’impôt : 75 000 € × (1 − 42 %) = 43 500 €, soit 8 265,00 € à 19 %. Base de prélèvements sociaux : 66 337,50 €, soit 11 410,05 € à 17,2 %. Total : 19 675,05 €, soit 26,2 % de la plus-value brute. La base de 43 500 € reste sous 50 000 € : pas de taxe sur les plus-values élevées. Si la CSG à 10,6 % s’appliquait, les prélèvements sociaux coûteraient 12 338,77 €, soit 928,73 € de plus : ce n’est pas le cas. À prix égal, une vente à 15 ans de détention ramènerait le total à 16 471,50 €. Cas illustratif, hors frais de vente.

Ce que nous constatons dans les dossiers

Le calcul de l’impôt est rarement le sujet. Les deux erreurs que nous voyons le plus : vendre sans avoir regardé la date des seuils (21e, 22e, 29e, 30e année), et oublier que le forfait de 15 % pour travaux n’existe qu’après 5 ans de détention. Le troisième point est la destination du prix : vendre un bien locatif fait rentrer du capital, qu’il faut replacer dans un cadre fiscal choisi avant la signature.

Notre position : on chiffre trois scénarios avant de signer, vendre maintenant, attendre le seuil, ou transmettre. Un même bien ne coûte pas la même chose selon le moment, la résidence du vendeur et la manière dont le produit est réemployé.

Ce que fait Balmont Conseil

Nous chiffrons votre plus-value avant que vous signiez, selon la date de vente, les forfaits ou les frais réels, et votre situation de résident ou d’expatrié. Si vous préparez un départ de France, nous comparons la vente avant et après le changement de résidence fiscale, avec les conséquences sur les prélèvements sociaux. Nous cherchons aussi comment réemployer le produit de la vente, en assurance vie, en épargne ou en nouvel investissement, dans l’ordre qui vous convient.