2048-IMM : la plus-value d’un non-résident qui vend un bien immobilier en France
Vous vivez à l’étranger et vous vendez un appartement ou une maison en France : la plus-value est calculée sur la déclaration 2048-IMM, que le notaire dépose avec le paiement de l’impôt dans le mois qui suit l’acte. Le prix net que vous recevez en dépend.
- La 2048-IMM vise les personnes physiques domiciliées ou non en France ; pour un non-résident, l’impôt est prélevé à la vente, au taux de 19 % pour une personne physique, plus les prélèvements sociaux.
- Prélèvements sociaux : 17,2 %, ou seulement le prélèvement de solidarité de 7,5 % pour une personne affiliée à la sécurité sociale d’un autre État de l’Union européenne, de l’EEE ou de la Suisse et non à un régime français.
- Abattement pour l’impôt sur le revenu : 6 % par an de la 6e à la 21e année de détention, 4 % la 22e ; exonération totale après 22 ans.
- Abattement pour les prélèvements sociaux : 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e, 9 % par an ensuite ; exonération totale après 30 ans.
- Au-delà de 150 000 € de prix de cession, un représentant accrédité doit être désigné si le vendeur réside hors de l’EEE, ou dans un État de l’EEE sans convention d’assistance avec la France.
Ce que dit l’administration
« les personnes physiques domiciliées ou non en France »
Notice 2048-IMM-NOT (02-2025)« CÉDANT : PERSONNE PHYSIQUE 19 % + PRÉLÈVEMENTS SOCIAUX »
Notice 2048-IMM-NOT (02-2025)« Les prélèvements sociaux sont dus au taux global de 17,2 %. »
Notice 2048-IMM-NOT (02-2025)« 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt-et-unième ; – 4 % au terme de la vingt-deuxième année de détention »
Notice 2048-IMM-NOT (02-2025)« 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt-et-unième ; – 1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention ; – 9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième »
Notice 2048-IMM-NOT (02-2025)« soit forfaitairement pour 7,5 % du prix d’acquisition »
Notice 2048-IMM-NOT (02-2025)« pour un montant forfaitaire de 15 % du prix d’acquisition, à la condition que le contribuable cède l’immeuble plus de cinq ans après son acquisition »
Notice 2048-IMM-NOT (02-2025)« Dès lors que la cession est supérieure à 150 000 €, la déclaration doit comporter la désignation d’un représentant accrédité par l’administration fiscale »
Notice 2048-IMM-NOT (02-2025)« Ce dépôt est effectué par le notaire, dans un délai d’un mois à compter de la date de l’acte. »
Notice 2048-IMM-NOT (02-2025)
Textes officiels recopiés mot pour mot · Notice 2048-IMM-NOT (02-2025) · Formulaire 2048-IMM (2026)
Paul vit à Montréal. Il a acheté un appartement à Paris 300 000 € en juin 2010 et le vend 480 000 € en juin 2025, après 15 années pleines de détention. Il n’est affilié à aucun régime de sécurité sociale européen.
Prix d’acquisition majoré : 300 000 € + 7,5 % de frais forfaitaires (22 500 €) + 15 % de travaux forfaitaires (45 000 €) = 367 500 €. Plus-value brute : 480 000 − 367 500 = 112 500 €.
Impôt sur le revenu : abattement de 60 % pour 15 ans, base 45 000 €, impôt 45 000 € × 19 % = 8 550 €. Prélèvements sociaux : abattement de 16,50 %, base 93 937,50 €, prélèvements 93 937,50 € × 17,2 % = 16 157,25 €. Total : 24 707,25 €, retenus par le notaire sur le prix.
Le Canada n’étant pas dans l’EEE et le prix dépassant 150 000 €, Paul doit désigner un représentant accrédité. Avec une affiliation à la sécurité sociale d’un État de l’Union européenne, ses prélèvements sociaux tomberaient au prélèvement de solidarité de 7,5 %, soit 7 045,31 € au lieu de 16 157,25 €.
Les décisions des juges sur ce point
TA Lille · 2 mars 2023 · n° 2005918Résident belge cédant ses parts d'une SCI propriétaire d'un bien à Neuilly-sur-Seine : la plus-value est imposable en France au titre de l'article 3 de la convention franco-belge
TA Montreuil · 25 juillet 2024 · n° 2212094
Questions fréquentes
Qui dépose la 2048-IMM ?
Le notaire, avec le paiement de l’impôt et des prélèvements sociaux, au service chargé de la publicité foncière, dans le mois qui suit l’acte de vente.
Quel est le taux de la plus-value immobilière pour un non-résident ?
19 % d’impôt pour une personne physique, plus les prélèvements sociaux de 17,2 %, ou le seul prélèvement de solidarité de 7,5 % pour une personne affiliée à la sécurité sociale d’un autre État de l’Union européenne, de l’EEE ou de la Suisse et non à un régime français.
Faut-il un représentant fiscal ?
Oui si le prix de cession dépasse 150 000 € et que le vendeur réside hors de l’EEE, ou dans un État de l’EEE qui n’a pas conclu avec la France les conventions d’assistance administrative et de recouvrement prévues par la notice.
Après combien d’années la plus-value n’est-elle plus imposée ?
Après 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu, et après 30 ans pour les prélèvements sociaux. Entre les deux, seuls les prélèvements sociaux restent dus sur une partie de la plus-value.
Un non-résident peut-il être exonéré sur la vente de son ancien logement ?
Oui, sous conditions et dans un plafond, quand il vend son ancienne résidence principale après son départ ou un logement en France : les deux exonérations sont détaillées dans notre fiche BOFiP sur la vente de l’ancien logement.
Sur une vente, la fiscalité se joue avant la signature : la date de vente par rapport aux seuils de détention, la preuve des travaux réels, l’affiliation sociale du vendeur et le choix du représentant font varier de plusieurs milliers d’euros le prix net qui vous revient.
Préparer la vente de mon bien en FranceVisio · 30 min · sans engagementSources : Notice 2048-IMM-NOT (02-2025) · Formulaire 2048-IMM (2026). Explication : Balmont Conseil, à jour au 9 novembre 2026. Cette page ne se substitue pas aux textes qui font foi.
