Hériter d’un bien en France quand on vit à l’étranger : droits, déclaration, vente

« Ma mère est décédée à Lyon, je vis à l’étranger depuis dix ans, il reste un appartement : qu’est-ce que je dois, à qui, et dans quel délai ? » C’est la première question de la plupart des héritiers non résidents. Elle contient en réalité quatre sujets distincts : les droits, la déclaration, la vente et, dès qu’il y a plusieurs héritiers, l’indivision.

1. Les droits de succession : tout dépend de qui vit où

Trois cas, une même règle de départ

La France taxe selon le domicile fiscal du défunt et celui de l’héritier. Si le défunt était domicilié en France, tout ce que vous recevez est taxable en France, où que les biens soient situés. S’il vivait à l’étranger, seuls les biens situés en France sont taxables, sauf si vous êtes vous-même domicilié en France et l’avez été au moins six années au cours des dix dernières ; dans ce dernier cas, tout est taxable. La période de six ans n’a pas besoin d’être continue.

Le barème en ligne directe est progressif : 5 % jusqu’à 8 072 €, 10 % jusqu’à 12 109 €, 15 % jusqu’à 15 932 €, 20 % jusqu’à 552 324 €, puis 30 %, 40 % et 45 %. L’abattement de 100 000 € par enfant et par parent décédé ne dépend pas, selon les pages officielles consultées, de la résidence de l’héritier ; il est réduit, voire épuisé, par les donations consenties au même enfant dans les quinze années précédentes.

Pour le technicien. Article 750 ter du CGI (1° défunt domicilié en France ; 2° biens situés en France ; 3° héritier domicilié en France six ans sur dix), article 4 B du CGI pour le domicile fiscal, abattements et tarif des droits de succession en ligne directe : Service-Public. Biens situés en France : immeubles, créances sur un débiteur français, titres de sociétés ayant leur siège en France, et la fraction française de l’actif des sociétés à prépondérance immobilière (BOFiP BOI-ENR-DMTG-10-10-30). Ces règles s’appliquent « sauf clauses internationales contraires » (economie.gouv.fr) : une convention fiscale peut les modifier.

2. La déclaration : le délai suit le lieu du décès, pas votre adresse

Où, quand, et ce que coûte le retard

Le délai de dépôt est de six mois à compter du décès lorsqu’il a eu lieu en France métropolitaine, d’un an dans les autres cas. Être loin n’allonge rien. Le dépôt se fait auprès du pôle enregistrement du lieu de domicile du défunt s’il vivait en France, et auprès du service des impôts des particuliers non résidents s’il vivait à l’étranger. Un notaire est parfois obligatoire, notamment lorsque la succession comprend un bien immobilier, et il se charge en pratique de la déclaration.

Le retard coûte des intérêts de retard de 0,20 % par mois et, selon Service-Public, une majoration de 10 % à partir du treizième mois. Les droits sont exigibles au dépôt, mais ils peuvent être étalés : jusqu’à un an en trois versements, et jusqu’à trois ans en sept versements lorsque la moitié au moins de la succession est faite de biens non liquides, comme un immeuble. Voir les délais et formulaires et le paiement fractionné.

Pour le technicien. Article 641 du CGI (délais de dépôt), article 1727 du CGI (intérêts de retard et majorations). Sur la qualité d’héritier : acte de notoriété.

3. Plusieurs héritiers : l’indivision et la règle des décisions

Un héritier à l’étranger ne bloque pas la gestion, il bloque la vente

Tant que la succession n’est pas partagée, le bien appartient à tous les héritiers. Les actes de conservation, comme des réparations urgentes, peuvent être faits par un seul. La gestion courante, comme signer ou renouveler un bail d’habitation, demande les deux tiers des droits en indivision. La vente d’un immeuble demande l’unanimité, sauf autorisation du tribunal sollicitée par les héritiers qui détiennent au moins les deux tiers des droits.

Chacun peut aussi sortir de l’indivision à tout moment, en demandant le partage ou en cédant sa part ; si la cession se fait à un tiers, les autres héritiers disposent d’un mois pour se substituer à l’acheteur. La loi du 7 avril 2026 simplifie la sortie de l’indivision : un indivisaire peut être autorisé par le juge à vendre seul en cas d’urgence et d’intérêt commun, et le partage judiciaire est élargi. Le notaire vérifie les règles applicables à votre dossier. Détail dans les règles et la sortie de l’indivision.

Pour le technicien. Articles 815 et suivants du Code civil (régime légal de l’indivision), article 1873-1 (convention d’indivision), loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 visant à simplifier la sortie de l’indivision et la gestion des successions vacantes.

4. Vendre le bien hérité depuis l’étranger

Le prix d’achat est la valeur retenue pour les droits de succession

La plus-value d’un non-résident sur un immeuble français est taxée à 19 %, auxquels s’ajoutent des prélèvements sociaux de 17,2 %. Si vous êtes affilié à un régime obligatoire de sécurité sociale d’un pays de l’Espace économique européen (EEE, autre que la France) ou de la Suisse, seul le prélèvement de solidarité de 7,5 % est dû. Le prix d’acquisition est la valeur retenue pour calculer les droits de succession, majorée de 7,5 % de frais forfaitaires. Les abattements pour durée de détention jouent à partir de la sixième année : 6 % par an à l’impôt de la sixième à la vingt et unième année, exonération après vingt-deux ans, et exonération des prélèvements sociaux après trente ans ; le point de départ de la durée pour un bien hérité se fait confirmer par le notaire.

Au-delà de 50 000 € de plus-value imposable s’ajoute une taxe de 2 % à 6 %. Pour un non-résident dont la plus-value est imposable, la vente suppose la désignation d’un représentant fiscal, sauf dispense : ressortissant de l’Union européenne ou de l’Espace économique européen avec convention, prix de vente d’au plus 150 000 €, ou plus-value exonérée par la durée de détention. Voir le représentant fiscal et l’exonération de résidence principale.

Pour le technicien. Article 244 bis A du CGI (prélèvement sur les plus-values immobilières des non-résidents, taux de 19 % pour les personnes physiques), article 150 VC du CGI (abattements pour durée de détention), article L. 136-7, I bis du Code de la sécurité sociale et article 235 ter du CGI (prélèvements sociaux et prélèvement de solidarité), BOFiP BOI-RFPI-PVINR-20-20.

L’héritier qui vit à l’étranger peut donner à un mandataire une procuration authentique établie à distance par un notaire pour signer la vente en France à sa place. Selon le pays où il réside, une imposition peut aussi exister sur la succession ou sur la plus-value : ce point se vérifie pays par pays avec la convention fiscale applicable.

Exemple chiffré : un appartement lyonnais, une fille installée à l’étranger

Situation. Une fille, domiciliée hors de France depuis dix ans, hérite seule de sa mère, domiciliée à Lyon. Le seul bien est un appartement évalué à 450 000 € au jour du décès. Aucune donation antérieure.

Problème. Payer les droits, puis vendre trois ans plus tard à 500 000 €.

Stratégie. Déclarer 450 000 € sur la base d’un avis de valeur daté, et conserver cet avis : il fixe le prix d’acquisition.

Résultat. Droits de succession : (450 000 − 100 000) = 350 000 € taxables, soit 68 194,35 €. Plus-value : 500 000 − 450 000 − 33 750 (7,5 % de 450 000) = 16 250 €, sans abattement avant la sixième année et sous le seuil de la taxe sur les plus-values élevées. Impôt : 3 087,50 € à 19 %, plus 2 795 € de prélèvements sociaux à 17,2 %, soit 5 882,50 € ; avec une affiliation à un régime européen, 1 218,75 € à 7,5 %, soit 4 306,25 €. Vendu à 450 000 €, le même bien ne dégage aucune plus-value imposable. Exemple illustratif, calculé avec les règles en vigueur au 23/10/2026 ; hypothèses : aucun passif, pas de travaux, bien qui n’était pas la résidence principale de l’héritière, aucun impôt dans son pays de résidence (non étudié ici).

Notre position

Évaluer, déclarer dans le délai, décider de la vente avant l’indivision

Trois gestes. Commander l’avis de valeur avant la déclaration et le garder dans le dossier de vente. Déposer dans le délai, quitte à demander l’étalement des droits. Entre cohéritiers, décider du sort du bien avant qu’il soit loué ou réparé, car chaque acte de gestion engage ceux qui sont loin.

Questions fréquentes

Mon délai est-il plus long parce que je vis à l’étranger ?

Non. Le délai dépend du lieu du décès : six mois en France métropolitaine, un an dans les autres cas. Votre adresse décide seulement du service auquel s’adresser et, avec celle du défunt, de ce qui est taxable.

Puis-je étaler le paiement des droits sur un bien que je veux vendre ?

Oui, sur demande déposée avec la déclaration : jusqu’à un an en trois versements, ou jusqu’à trois ans en sept versements lorsque la moitié au moins de la succession est constituée de biens non liquides. Tous les héritiers doivent y consentir, et les intérêts sont dus.

Un seul héritier peut-il vendre le bien indivis ?

En principe non : la vente d’un immeuble indivis demande l’accord de tous. Les héritiers détenant au moins deux tiers des droits peuvent demander au tribunal d’autoriser la vente, et chacun peut céder sa part ou demander le partage. La loi du 7 avril 2026 prévoit aussi une autorisation judiciaire de vendre seul en cas d’urgence et d’intérêt commun.

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Alexis Sagnier, conseiller en investissements financiers et immobiliers, courtier en assurances, certifié AMF. ORIAS 13003497. Mis à jour le 23/10/2026.

Sources officielles consultées

• Service-Public : droits de succession selon le lien de parenté (vérifié le 19/08/2026)
• economie.gouv.fr : droits de succession (24/02/2025)
• BOFiP BOI-ENR-DMTG-10-10-30 : territorialité des droits de mutation à titre gratuit
• Service-Public : déclaration de succession (vérifié le 29/01/2025)
• Service-Public : paiement des droits de succession (vérifié le 24/07/2025)
• Service-Public : indivision successorale (vérifié le 16/04/2026)
• Service-Public : loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 sur l’indivision
• Service-Public : abattements sur les droits de succession entre parents et enfants (vérifié le 09/02/2026)
• Service-Public : plus-value immobilière (vérifié le 15/04/2026)
• BOFiP BOI-RFPI-PVINR-20-20 : taux du prélèvement sur les plus-values immobilières des non-résidents
• Service-Public : prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine et de placements (vérifié le 30/06/2026)
• BOFiP BOI-RFPI-PVINR-10-20 : plus-values immobilières des non-résidents : exonérations