En résumé…
Oui : un non-résident paie l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) sur ses seuls biens immobiliers situés en France, dès que leur valeur nette dépasse 1 300 000 €. Le barème commence pourtant à 800 000 €, ce qui signifie qu’au-delà du seuil, la tranche entre 800 000 € et 1 300 000 € est taxée aussi.
Notre position : ce qui fait baisser l’IFI d’un non-résident, ce sont les dettes bien documentées au 1er janvier et la lecture exacte des parts de SCI (société civile immobilière) et de SCPI (société civile de placement immobilier), pas la nationalité ni l’adresse.
« Je vis à Singapour, mon appartement lyonnais vaut un peu plus de 1,3 million avec mes parts de SCPI, ma banque m’écrit que je dois déclarer. » La question d’un propriétaire non-résident porte rarement sur le principe, qui est déjà traité dans notre article sur les biens imposables et le seuil, mais sur la valeur nette : que compte-t-on, que déduit-on, que ne compte-t-on pas ?
1. Le seuil, le barème et la décote
Le seuil d’entrée est à 1 300 000 €, le barème commence à 800 000 €
| Fraction de la valeur nette taxable | Taux |
|---|---|
| Jusqu’à 800 000 € | 0 % |
| De 800 000 € à 1 300 000 € | 0,50 % |
| De 1 300 000 € à 2 570 000 € | 0,70 % |
| De 2 570 000 € à 5 000 000 € | 1 % |
| De 5 000 000 € à 10 000 000 € | 1,25 % |
| Au-delà de 10 000 000 € | 1,50 % |
Le seuil est apprécié sur le patrimoine immobilier net taxable au 1er janvier : en dessous de 1 300 000 €, aucun impôt ; au-dessus, le barème s’applique depuis 800 000 €. Entre 1 300 000 € et 1 400 000 €, une décote atténue l’effet de seuil : elle se calcule 17 500 € moins 1,25 % de la valeur nette taxable. Un patrimoine net de 1 350 000 € paie ainsi 2 850 € bruts, moins 625 € de décote, soit 2 225 €.
2. Ce qui est compté, et ce qui ne l’est pas
Les biens situés en France, directement ou par des parts
Le non-résident n’est imposé que sur ses biens et droits immobiliers situés en France. Les parts de SCI, de SCPI et d’autres sociétés ou organismes ne sont retenues qu’à hauteur de la fraction représentative d’immeubles situés en France, par application d’un coefficient à leur valeur. Les contrats d’assurance-vie ou de capitalisation en unités de compte sont retenus à proportion des unités de compte immobilières (voir assurance-vie et IFI).
- Exclus : les parts de sociétés à activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale, et les parts d’organismes de placement collectif, lorsque le foyer en détient une faible part et, pour ces organismes, que leur actif comporte peu d’immobilier imposable (seuils précis dans la notice 2042-IFI).
- Retenus : les parts de SCI et de SCPI, à hauteur de leur fraction immobilière ; l’immeuble détenu en direct, à sa valeur vénale.
- Cas particuliers : démembrement (usufruitier ou nu-propriétaire) et sociétés à prépondérance immobilière (parts de sociétés représentatives de biens immobiliers).
L’IFI s’applique sous réserve des conventions fiscales internationales, et une convention applicable à l’ancien impôt sur la fortune ne l’est pas nécessairement à l’IFI : celle du pays de résidence se lit au cas par cas.
Pour le technicien. Article 964 du CGI (champ : personnes non domiciliées en France, imposées sur leurs biens et droits immobiliers situés en France), article 965 (assiette, dont le 2° : parts de sociétés retenues à hauteur de la fraction représentative de biens situés en France), article 973 (évaluation et valorisation des parts, cité par la notice de la déclaration n° 2042-IFI, millésime 2026), article 974 (dettes déductibles). Le barème et la décote figurent sur service-public.fr (fiche F138). Conventions : BOFiP BOI-PAT-IFI-10-20 (l’IFI s’applique sous réserve des conventions ; voir aussi BOI-INT-DG-20-20-80).
3. Les dettes qui se déduisent
Sont déductibles les dettes existant au 1er janvier, supportées par le foyer et afférentes à des actifs imposables : acquisition, travaux, taxe foncière. Deux limites à connaître. Les prêts in fine (capital remboursé à l’échéance) et les prêts sans terme sont déduits selon une formule qui les amortit chaque année. Pour les patrimoines très élevés, la déduction des dettes est en outre plafonnée (modalités dans la notice de la déclaration). Les dettes envers des proches, hors conditions normales de prêt, ne se déduisent pas.
Concrètement. Le justificatif demandé en cas de contrôle est le tableau d’amortissement du prêt, avec le capital restant dû au 1er janvier. Nous le demandons à la banque en décembre, pas en mai : l’attestation de capital restant dû est celle qui évite les approximations.
Cas chiffré
Situation. Un propriétaire non-résident détient un appartement à Lyon (valeur vénale 1 000 000 €, non résidence principale) et des parts de SCPI dont la fraction immobilière située en France représente 700 000 €. Il reste 220 000 € de capital dû au 1er janvier 2026 sur le prêt d’acquisition de l’appartement (prêt amortissable).
Problème. Il ne sait pas s’il dépasse le seuil de 1 300 000 €, ni si la dette change quelque chose.
Stratégie. Additionner les biens imposables en France, déduire la dette afférente, appliquer le barème.
Résultat. Patrimoine net : 1 000 000 + 700 000 − 220 000 = 1 480 000 €, au-dessus du seuil. IFI : 0,50 % × 500 000 € = 2 500 € plus 0,70 % × 180 000 € = 1 260 €, soit 3 760 € (pas de décote au-delà de 1 400 000 €). Sans la dette, 1 700 000 € donneraient 5 300 € : la déduction économise 1 540 €.
Hypothèses. Valeurs au 1er janvier 2026 ; aucun abattement pour résidence principale (le bien n’est pas la résidence principale habitée par le propriétaire) ; aucune autre dette, aucun plafonnement ; barème 2026 ; parts de SCPI déjà ramenées à leur fraction immobilière française. Exemple illustratif, calculé avec les règles en vigueur au 23/10/2026.
4. Déclarer sans erreur depuis l’étranger
La déclaration IFI des non-résidents est adressée au service des impôts des particuliers non-résidents, à Noisy-le-Grand. Pour le millésime 2026 (patrimoine au 1er janvier 2026), la date limite était fixée au 21 mai 2026 pour la déclaration en ligne des résidents à l’étranger, et au 19 mai 2026 pour la déclaration papier. Une déclaration peut aussi être souscrite par un mandataire, un représentant légal ou un héritier, pièce justificative à l’appui.
Pour le calcul de l’IFI d’un résident, voir le même barème côté résident.
Notre position
Une déclaration IFI se prépare en décembre
La valeur est celle du 1er janvier : le montant de la dette, l’évaluation de l’immeuble et la part immobilière des parts de SCI ou de SCPI se figent à cette date. Nous préférons un dossier assemblé en décembre, avec attestation bancaire et valeurs de parts, plutôt qu’une reconstitution au moment de la déclaration.
Questions fréquentes
Un non-résident est-il imposé sur son patrimoine mondial à l’IFI ?
Non. Il n’est imposé que sur ses biens et droits immobiliers situés en France, sous le même seuil de 1 300 000 € que les résidents.
Les parts de SCPI entrent-elles dans l’assiette de l’IFI d’un non-résident ?
Oui, à hauteur de la fraction représentative d’immeubles, selon un coefficient appliqué à leur valeur ; elles ne sont exclues que dans les cas prévus pour les organismes de placement collectif peu détenus et peu immobiliers.
Mon emprunt est-il déductible de l’IFI ?
Oui, la dette existant au 1er janvier et afférente à un bien imposable est déductible. Les prêts in fine sont déduits selon une fraction décroissante, et les dettes envers des proches hors conditions normales ne le sont pas.
Vous êtes non-résident et propriétaire en France, directement ou par une SCI ou une SCPI ?
Le premier entretien sert à fixer la valeur nette au 1er janvier, repérer les dettes déductibles et décider de la structure de détention.
Vous êtes notaire, avocat ou expert-comptable et un client non-résident dépasse le seuil de l’IFI ? Nous intervenons en co-traitance sur l’évaluation et la structure : le client reste le vôtre.
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Alexis Sagnier, conseiller en investissements financiers et immobiliers, courtier en assurances, certifié AMF. ORIAS 13003497. Mis à jour le 23/10/2026.
