IFI : comment les parts de sociétés détenant de l’immobilier sont retenues

Vos parts de société entrent dans l’assiette de l’IFI, mais pas pour leur valeur entière : seulement pour la fraction de leur valeur qui représente de l’immobilier imposable. Le calcul repose sur la valeur vénale des parts, multipliée par un coefficient (immobilier imposable de la société divisé par l’ensemble de ses actifs), puis plafonnée. Certains immeubles et certaines petites participations sortent de la base.

Cette page suit la doctrine du BOFiP et les pages d’information de l’administration. Elle ne traite ni les dates de déclaration et de paiement, ni la valeur des parts non cotées, ni les titres démembrés, ni les conditions complètes de l’exonération des biens professionnels. Pour le barème et les dettes personnelles, voir la page IFI des résidents.

Le principe : la fraction immobilière des parts

Les parts ou actions détenues par vous et votre foyer sont retenues pour la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers, détenus directement ou indirectement par la société. Le BOFiP commente sur ce point le 2° de l’article 965 du CGI. La version suivie ici est en vigueur depuis le 05/06/2024.

Sont concernées toutes les sociétés ou organismes, français ou étrangers, quels que soient leur forme, leur régime fiscal ou leur activité. L’administration précise que les titres sont visés cotés ou non, et que le lieu d’établissement de la société est sans incidence. Elle cite aussi les parts d’organismes de placement collectif (OPC) et les contrats d’assurance-vie ou de capitalisation rachetables, qui sont à déclarer. Le cas de l’assurance-vie fait l’objet d’une page dédiée.

Les sociétés sans personnalité morale (sociétés en participation, par exemple) font exception : la règle des parts ne s’applique pas, et leurs biens sont considérés comme détenus directement par le redevable.

Le seuil d’assujettissement est de 1 300 000 € de patrimoine net taxable au 1er janvier. Un résident est imposé sur ses biens situés en France et à l’étranger, directs ou indirects. Un non-résident est imposé sur ses biens situés en France, sous réserve des conventions fiscales.

Le calcul en trois étapes

Cette page ne détaille pas l’évaluation des parts non cotées.

Les chaînes de participations

Quand votre société en détient une autre, on part de la société qui détient les immeubles au niveau le plus bas de la chaîne, puis on remonte niveau par niveau.

Les dettes de la société

Les dettes de la société qui ne se rapportent pas à un actif imposable ne sont pas déductibles : elles sont réintégrées dans la valeur des parts. Cette précision a été publiée au BOFiP le 05/06/2024 (loi n° 2023-1322, article 27). Des règles anti-abus visent par ailleurs certaines dettes, avec des exceptions, dont celle d’un prêt qui n’a pas été contracté principalement dans un objectif fiscal. Elles se lisent dossier par dossier.

Côté personnel, les dépenses d’acquisition des parts sont déductibles au prorata de la valeur des biens immobiliers taxables.

Ce qui sort de la base

Quatre précisions sur le seuil de 10 % :

• il s’apprécie pour le capital et pour les droits de vote. Avec 9 % du capital mais 18 % des droits de vote, l’exclusion ne joue pas ;
• il tient compte de l’ensemble des participations du foyer, directes et indirectes. Avec 8 % en direct et 3 % via une autre société, le seuil de 10 % est atteint ;
• l’exclusion tombe si vous contrôlez la société ou si vous ou votre foyer avez la jouissance du bien ;
• l’activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale doit en principe être exclusive. L’administration admet d’autres activités si l’activité éligible reste significativement prépondérante, ce qu’elle admet lorsque les actifs qui y sont affectés et le chiffre d’affaires afférent représentent au moins 80 % du total (BOI-PAT-IFI-20-20-20-20, § 20). Une société mixte n’est donc pas exclue d’office.

Une activité éligible, ce n’est pas la gestion de son propre patrimoine

La gestion de son propre patrimoine immobilier n’est pas une activité éligible à l’exclusion, y compris la location de locaux nus, quelle que soit leur affectation. Le BOFiP écrit que les parts de sociétés civiles à activité civile entrent dans l’assiette quel que soit le niveau de détention.

Pour les holdings, le BOFiP distingue : certaines holdings animatrices, qui participent activement à la conduite de la politique de leur groupe et au contrôle de leurs filiales, sont considérées comme commerciales ; les holdings passives restent civiles. Cette qualification se vérifie dans le BOFiP avant toute décision.

Les parts représentatives de biens affectés à l’activité éligible d’une société peuvent par ailleurs relever de l’exonération des biens professionnels (article 975 du CGI, BOI-PAT-IFI-30-10-40), sous conditions propres au redevable, notamment de rémunération. Ces conditions ne sont pas traitées ici : elles se vérifient dans le BOFiP avant toute décision.

L’exception de bonne foi

Pour les biens détenus indirectement, aucun rehaussement n’est effectué si vous démontrez, de bonne foi, que vous ne pouviez pas obtenir les informations nécessaires. La preuve vous incombe. L’exception ne s’applique pas aux biens détenus directement.

Elle est écartée dans trois cas :

• vous contrôlez la société, le contrôle étant présumé, sauf preuve contraire, à partir de 33,33 % des droits lorsqu’aucun autre associé n’en détient davantage ;
• vous ou votre foyer vous réservez la jouissance du bien, y compris par bail ;
• vous détenez plus de 10 % du capital ou des droits de vote (seuils alternatifs).

Demander l’information à la société

Les sociétés doivent, sur demande, communiquer au redevable les informations nécessaires, dont la fraction de la valeur des parts représentative de biens immobiliers imposables. L’obligation s’applique à chaque société de la chaîne, dans un délai raisonnable.

Exemple chiffré (profil fictif)

Situation. Marc, domicilié en France, détient 40 % d’une société à l’IS qui loue un immeuble nu de 3 000 000 € et possède 1 000 000 € de trésorerie et de placements. Elle a une dette bancaire de 1 200 000 €, afférente à l’immeuble. Marc possède aussi sa résidence principale, estimée à 1 000 000 €. Il n’a pas d’autre bien. Hypothèses : la valeur vénale des parts est prise égale à la quote-part de Marc dans l’actif net de la société (40 %), sans décote ; la société n’a aucune dette non afférente à un actif imposable ; Marc ne contrôle pas la société ; la location nue n’est pas une activité éligible à l’exclusion ; Marc n’a aucune dette personnelle déductible.

Problème. Son patrimoine immobilier direct, après abattement de 30 %, est de 700 000 €, sous le seuil. Que changent les parts ?

Stratégie. Appliquer les trois étapes. Actifs totaux : 4 000 000 €. Actif net : 2 800 000 €. Valeur vénale des parts : 40 % de 2 800 000 €, soit 1 120 000 €. Coefficient : 3 000 000 € ÷ 4 000 000 € = 75 %. Fraction immobilière : 840 000 €. Valeur nette de l’immeuble à proportion de la participation : (3 000 000 € − 1 200 000 €) × 40 % = 720 000 €.

Résultat. La plus faible valeur est 720 000 €. Le patrimoine net taxable passe à 700 000 € + 720 000 € = 1 420 000 €, et l’IFI s’élève à 3 340 €.

Barème utilisé (impots.gouv.fr, page modifiée le 08/04/2026) : 0 % jusqu’à 800 000 € ; 0,5 % de 800 000 € à 1 300 000 € ; 0,7 % de 1 300 000 € à 2 570 000 €. La décote, réservée aux patrimoines nets taxables compris entre 1 300 000 € et 1 400 000 €, ne joue dans aucune ligne du tableau, puisque les patrimoines taxés dépassent 1 400 000 €.

Le profil est fictif et ses montants sont des hypothèses. Le calcul ignore plafonnement, dons et exonérations. Il ne présage pas de votre situation.

Ce qui change selon votre cas

• L’activité de la société et la nature de chacun de ses actifs.
• Votre pourcentage de capital et de droits de vote, avec les participations indirectes du foyer.
• Le contrôle de la société et la jouissance éventuelle d’un bien.
• Les dettes de la société : leur objet, leur date, leur justification.
• La longueur de la chaîne de participations.

La règle dépend de votre situation. Aucun résultat n’est promis.