IFI d’un non-résident : biens imposables, seuil de 1 300 000 €, barème et décote

Un non-résident est imposable à l’IFI sur ses biens et droits immobiliers situés en France, détenus directement ou indirectement au 1er janvier. L’impôt n’est dû que si le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 €. Au-dessus de ce seuil, le calcul commence à 800 000 €, et une décote joue entre 1 300 000 € et 1 400 000 €. Les conventions internationales peuvent modifier ce résultat.

Vivre à l’étranger ne vous sort pas de l’IFI si vous gardez de l’immobilier en France. Cette page reprend les quatre points qui décident de votre situation : ce qui entre dans l’assiette, le seuil, le barème et la décote.

Ce qui est imposable : l’immobilier situé en France

L’administration fiscale décrit ainsi le champ de l’IFI pour un non-résident : ses biens et droits immobiliers situés en France, détenus directement ou indirectement.

Trois précisions comptent.

• La date. La situation s’apprécie au 1er janvier.
• Le « directement ou indirectement ». Vous n’avez pas besoin de détenir le bien en nom propre. Les parts de sociétés immobilières que vous possédez entrent en principe dans l’assiette, sous réserve des exclusions décrites plus bas.
• La fraction retenue. Pour ces parts, l’IFI porte sur la fraction immobilière située en France. La société n’est donc pas comptée pour sa valeur totale mais pour la part de sa valeur qui correspond à de l’immobilier français.

Les parts de sociétés ne sont pas toujours comptées. Deux exclusions sont décrites par l’administration :

• La détention de moins de 10 % du capital de la société, sous certaines conditions, lorsque ces biens immobiliers sont affectés à l’activité de la société qui en est propriétaire. Une petite participation dans une société immobilière ne sort donc pas automatiquement de l’assiette.
• Les biens affectés à l’activité professionnelle principale. Les parts de sociétés représentant des biens affectés à l’activité professionnelle sont exonérées lorsque leur propriétaire (ou un membre de son foyer fiscal) exerce dans la société son activité professionnelle à titre principal. La société peut être une société de personnes soumise à l’impôt sur le revenu.

Les conditions exactes de ces exclusions se vérifient au cas par cas.

Tout cela est posé sous réserve des conventions internationales. Selon le pays où vous résidez, une convention peut prévoir d’autres règles. Ce point se vérifie pays par pays.

Le seuil : 1 300 000 € au 1er janvier

L’IFI est dû si votre patrimoine immobilier net taxable est supérieur à 1,3 million d’euros au 1er janvier. Pour l’IFI 2026, la date de référence est le 1er janvier 2026. Le seuil vaut aussi pour les non-résidents.

Deux conséquences pratiques :

• en dessous du seuil, vous ne payez rien à l’IFI ;
• au-dessus, l’impôt ne se limite pas à la part qui dépasse 1,3 million d’euros. Le calcul remonte jusqu’à 800 000 €.

Le barème de l’IFI

Le barème s’applique par tranches du patrimoine net taxable.

L’administration le rappelle ainsi : une fois le seuil dépassé, le calcul commence à 800 000 €. Un patrimoine de 1 310 000 € paie donc la tranche à 0,50 % sur 500 000 €, plus la tranche à 0,70 % sur 10 000 €.

La décote entre 1 300 000 € et 1 400 000 €

Pour un patrimoine net taxable compris entre 1 300 000 € et 1 400 000 €, une décote s’applique. Elle se calcule ainsi :

17 500 € moins 1,25 % du patrimoine net taxable.

Elle diminue à mesure que le patrimoine monte. À 1 400 000 €, la formule donne 17 500 € − 17 500 € = 0 : la décote disparaît. Au-delà, l’IFI se lit directement dans le barème.

Trois erreurs de lecture à éviter

1. Croire que l’adresse à l’étranger suffit. Le critère n’est pas votre lieu de vie, mais la situation de vos biens et droits immobiliers : ceux qui sont en France entrent dans l’assiette.
2. Ne calculer l’impôt que sur la part qui dépasse 1,3 million d’euros. Une fois le seuil franchi, le calcul commence à 800 000 €.
3. Oublier ce que l’on détient par l’intermédiaire d’une société. La détention indirecte peut compter, pour la fraction immobilière située en France, sous réserve des exclusions (une participation de moins de 10 % n’est exclue que sous conditions tenant à l’affectation des biens à l’activité de la société ; biens affectés à l’activité professionnelle principale).

Exemple chiffré (profil fictif)

Situation. Claire, 52 ans, vit hors de France. Elle possède en France un appartement dont la valeur nette taxable au 1er janvier est de 900 000 €. Elle détient aussi 40 % du capital d’une société immobilière, dans laquelle elle n’exerce aucune activité professionnelle : la fraction immobilière située en France représente 450 000 €. Total : 1 350 000 €.

Problème. Claire pensait que résider à l’étranger la mettait hors de l’IFI. Elle n’avait pas additionné l’appartement et les parts de société, et ne savait pas que son total dépasse de 50 000 € le seuil de 1,3 million d’euros.

Stratégie. Avant le 1er janvier, faire l’inventaire des biens et droits immobiliers situés en France, directs et indirects, et chiffrer leur valeur à cette date. Vérifier ensuite si l’une des exclusions prévues pour les parts de société joue dans son cas, et si une convention s’applique à son pays de résidence.

Résultat. Le barème donne 2 500 € sur la tranche de 800 000 € à 1 300 000 € (500 000 × 0,50 %), plus 350 € sur la tranche suivante (50 000 × 0,70 %), soit 2 850 €. La décote est de 625 € (17 500 € − 1,25 % × 1 350 000 €). L’IFI s’établit à 2 225 €.

Le même raisonnement, appliqué à d’autres montants :

Ces montants illustrent le mécanisme. Ils ne valent pas pour un dossier réel.

Ce qui change selon votre cas

• Votre pays de résidence. Une convention internationale peut prévoir d’autres critères de résidence. Le résultat doit être vérifié pour votre pays.
• La manière de détenir. En nom propre ou via une société immobilière, la détention directe ou indirecte entre dans le champ. Pour les parts de société, seule la fraction immobilière située en France compte, et les exclusions (participation de moins de 10 % sous conditions d’affectation des biens à l’activité de la société ; biens affectés à l’activité professionnelle principale) sont à examiner.
• Votre position par rapport au seuil. Autour de 1,3 million d’euros, quelques dizaines de milliers d’euros de valeur déplacent le résultat, avec ou sans décote.
• La valeur au 1er janvier. C’est cette date qui fixe votre situation pour l’année.