L’état descriptif de division est le document qui découpe un immeuble en lots et décrit chacun d’eux : situation, nature, consistance, numéro. Il identifie aussi les parties communes. Il fait partie des documents fondateurs d’une copropriété.
À quoi sert l’état descriptif de division ?
Identifier chaque lot
Chaque lot comprend une partie privative, comme un appartement ou une cave, et une quote-part de parties communes. L’état descriptif attribue à chaque lot un numéro et une désignation. Cette désignation figure dans les actes de vente et sert à identifier précisément ce qui est vendu.
Un lien avec le règlement de copropriété
L’état descriptif est souvent inclus dans le règlement de copropriété ou annexé à celui-ci. Le règlement fixe les règles, l’état décrit les lots. Les tantièmes, qui expriment la part de chaque lot dans les parties communes, sont rattachés à ces lots et servent à répartir les charges générales et les voix en assemblée.
Qui l’établit
Il est établi à la création de la copropriété, par un professionnel comme un géomètre-expert ou un notaire, puis publié au service de publicité foncière. Il peut être modifié, notamment lorsque des lots sont réunis ou divisés.
Un exemple fictif
Un immeuble comporte 12 appartements numérotés de 1 à 12, plus 12 caves numérotées de 13 à 24. L’état descriptif précise pour chaque lot son étage, sa surface et sa nature, soit 24 lots. Si deux appartements sont réunis, la description et le nombre de lots doivent être mis à jour.
Quels sont les points de vigilance ?
- Une erreur de description peut compliquer une vente ou une demande de prêt : elle se corrige par une procédure adaptée.
- Des travaux qui réunissent ou divisent des lots demandent de modifier le document.
- Avant un achat, comparer la description du lot avec la réalité du bien : surface, annexes, usage.
- Les modifications touchant les parties communes passent par l’assemblée générale.
- Avant de réunir deux lots ou de diviser un lot, demander à un professionnel si l’état descriptif doit être modifié.
- Conserver l’ancienne version du document facilite la reconstitution de l’historique en cas de litige.
À consulter aussi dans le lexique
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Alexis SagnierFondateur de Balmont Conseil, Lyon
Voir aussi
Source officielle
Définition à portée générale. Les règles applicables varient selon la situation : vérifiez-les sur les sites officiels ou auprès d’un professionnel avant toute décision.
