Vente d’un bien ou de titres entre la France et le Zimbabwe : qui impose la plus-value selon l’article 13 ?
La plus-value sur un immeuble est imposable dans le pays où il se trouve, de même que celle sur des parts de sociétés immobilières lorsque ce pays les traite comme des immeubles. Les autres gains ne sont imposables que dans le pays de résidence du vendeur.
- Les gains tirés de la vente de biens immobiliers sont imposables dans l’État où ces biens sont situés (article 13, paragraphe 1).
- Les gains sur actions ou parts d’une société détenant des immeubles dans un État y sont imposables lorsque la loi de cet État leur applique le régime des plus-values immobilières ; les immeubles affectés à sa propre activité industrielle ou commerciale ne comptent pas (article 13, paragraphe 2).
- Les gains sur les biens d’un établissement stable ou d’une base fixe sont imposables dans l’État où ils se trouvent (article 13, paragraphe 3).
- Tous les autres gains ne sont imposables que dans l’État de résidence du cédant (article 13, paragraphe 5).
Qui impose la plus-value ?
Le texte de la convention
« Les gains tirés de l'aliénation de biens immobiliers visés à l'article 6 sont imposables dans l'État où ces biens sont situés. 2. Les gains provenant de l'aliénation d'actions, parts ou autres droits dans une société ou personne morale possédant directement ou par personnes interposées des biens immobiliers situés dans un État sont imposables dans cet État, lorsqu'ils sont soumis, selon la législation de cet État, au même régime fiscal que les gains provenant de l'aliénation de biens immobiliers. »
« Les gains provenant de l'aliénation de tous biens autres que ceux visés aux paragraphes 1, 2, 3 et 4 du présent article ne sont imposables que dans l'État dont le cédant est un résident. »
Texte publié par impots.gouv.fr.
Ce qui décide du pays d’imposition
Pour savoir où une plus-value est imposable, l’article 13 regarde la nature du bien vendu :
- 1ImmeubleÉtat de situation de l’immeuble (paragraphe 1).
- 2Parts de société immobilièreÉtat de situation, si sa loi les traite comme des immeubles (paragraphe 2).
- 3Biens d’un établissement stableÉtat de l’établissement ou de la base fixe (paragraphe 3).
- 4Tout le resteÉtat de résidence du vendeur seulement (paragraphe 5).
Pour des actions ordinaires, la plus-value ne relève que de l’État de résidence du vendeur au jour de la cession : la date d’un changement de résidence peut donc être décisive. Pour un immeuble, l’État de situation garde le droit d’imposer ; pour des parts de société immobilière, tout dépend du régime que lui applique la loi de cet État. Une cession significative mérite d’être préparée en conséquence.
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Questions fréquentes
Qui impose la vente de mon appartement en France si je vis au Zimbabwe ?
La France, État de situation de l’immeuble (article 13, paragraphe 1) ; le Zimbabwe accorde un crédit pour l’impôt français (article 23, paragraphe 2).
Les parts de SCI suivent-elles la règle des immeubles ?
Oui si la loi de l’État où sont situés les immeubles soumet ces gains au même régime que les plus-values immobilières (article 13, paragraphe 2).
Et la vente d’actions cotées ?
Hors société immobilière visée au paragraphe 2 ou établissement stable, le gain n’est imposable que dans l’État de résidence du vendeur (article 13, paragraphe 5).
Source : Convention signée à Paris le 15 décembre 1993, avec un protocole signé le même jour — Convention avec le Zimbabwe (impots.gouv.fr). Statut : En vigueur depuis le 5 décembre 1996. Ce document ne se substitue pas aux textes qui font foi. Analyse : Balmont Conseil, mise à jour le 8 novembre 2026. Information générale, pas un conseil personnalisé.
