Vous louez un bien en France ou en Roumanie : quel pays impose les loyers ? L’article 6 de la convention franco-roumaine
Les loyers et autres revenus d’un bien immobilier sont imposables dans le pays où se trouve le bien. La double imposition est ensuite évitée différemment : la France exonère ces revenus, la Roumanie déduit l’impôt français de son propre impôt.
- Les revenus de biens immobiliers, y compris agricoles et forestiers, sont imposables dans l’État où ces biens sont situés (article 6, paragraphe 1).
- La règle vise la location, l’affermage, l’exploitation directe et toute autre forme d’exploitation (article 6, paragraphe 3).
- Un résident de France qui perçoit des loyers de Roumanie en est exonéré en France, l’impôt français pouvant être calculé au taux de l’ensemble des revenus (article 24, paragraphe 2, a et c).
- Un résident de Roumanie qui perçoit des loyers de France déduit l’impôt français de l’impôt roumain, dans la limite de l’impôt roumain perçu sur ces revenus (article 24, paragraphe 1).
Qui impose les loyers ?
La notion de bien immobilier est celle du droit de l’État où le bien est situé ; elle comprend l’usufruit des biens immobiliers, mais pas les navires, bateaux et aéronefs (article 6, paragraphe 2).
Le texte de la convention
« Les revenus provenant de biens immobiliers, y compris les revenus des exploitations agricoles et forestières, sont imposables dans l'Etat contractant où ces biens sont situés. […] Les dispositions du paragraphe 1 s'appliquent aux revenus provenant de l'exploitation directe, de la location ou de l'affermage ainsi que de toute autre forme d'exploitation de biens immobiliers »
« L'impôt français payé par un résident de Roumanie sur les revenus imposables en France en application de la présente Convention sera déduit du montant de l'impôt roumain exigible conformément à la législation fiscale roumaine. Cette déduction ne peut excéder le montant de l'impôt roumain perçu sur ces revenus. »
Texte publié par impots.gouv.fr.
Deux mécanismes selon le pays de résidence
Le pays du bien impose toujours en premier (article 6) ; l’État de résidence évite ensuite la double imposition (article 24) :
- 1Résident de FranceLoyers roumains exonérés en France, mais pouvant être retenus pour le taux.
- 2Résident de RoumanieLoyers français imposés en Roumanie, avec déduction de l’impôt français.
- 3PlafondLa déduction roumaine ne peut excéder l’impôt roumain perçu sur ces revenus.
Ce qu’ont jugé les tribunaux
Gérant d'une société roumaine travaillant en France, épouse et fils en France : résident de France malgré l'impôt payé en Roumanie ; salaires évalués d'après le loyer, mais revenus distribués déchargés pour défaut de motivation
Lire la décision →Associé unique d'une société roumaine de transport dirigée depuis le Bas-Rhin : établissement stable en France, bénéfices imposés entre ses mains et majoration de 80 % pour activité occulte
Lire la décision →Résident roumain exploitant une société roumaine de travaux forestiers quasi exclusivement en France : établissement stable, imposition en France des bénéfices et majoration de 80 % pour activité occulte
Lire la décision →Partir en Roumanie en gardant un bien loué en France ne fait pas sortir les loyers de l’impôt français : la France conserve le droit de les imposer, et la Roumanie déduit cet impôt du sien dans la limite de l’impôt roumain correspondant. La charge finale dépend donc du niveau d’imposition le plus élevé des deux pays. La détention du bien et les déclarations se préparent avant le départ.
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Questions fréquentes
Mes loyers français seront-ils imposés en Roumanie si je m’y installe ?
Ils peuvent l’être, mais l’impôt français payé est déduit de l’impôt roumain, dans la limite de l’impôt roumain perçu sur ces revenus (article 24, paragraphe 1).
Un usufruit sur un bien immobilier est-il couvert ?
Oui : l’article 6, paragraphe 2, inclut l’usufruit des biens immobiliers dans la notion de biens immobiliers.
Et si je reste résident de France avec un bien loué en Roumanie ?
Les loyers sont imposables en Roumanie et exonérés en France, l’impôt français pouvant être calculé au taux correspondant à l’ensemble de vos revenus (article 24, paragraphe 2, a et c).
Source : Convention du 27 septembre 1974, modifiée par la Convention multilatérale signée le 7 juin 2017 — Version consolidée de la convention avec la Roumanie modifiée par la convention multilatérale – Impôts sur le revenu et la fortune (impots.gouv.fr). Statut : En vigueur (texte de 1974 tel que modifié par la Convention multilatérale, entrée en vigueur le 1er juin 2022 pour la Roumanie). Ce document ne se substitue pas aux textes qui font foi. Analyse : Balmont Conseil, mise à jour le 8 novembre 2026. Information générale, pas un conseil personnalisé.
