Vous vendez un bien ou des titres entre la France et l’Estonie : quel pays impose la plus-value ? L’article 13
Une plus-value immobilière est imposable dans le pays où se trouve le bien. Les gains sur les autres biens, notamment les titres, ne sont imposables que dans l’État de résidence du vendeur, sauf s’ils se rattachent à un établissement stable dans l’autre État.
- Les gains tirés de la vente de biens immobiliers sont imposables dans l’État où ils sont situés (article 13, paragraphe 1).
- Le protocole précise que tous les gains tirés de l’aliénation de biens immobiliers sont imposables dans l’État où ils sont situés, conformément à l’article 13 (point 3).
- Les gains sur les biens mobiliers d’un établissement stable ou d’une base fixe dans l’autre État sont imposables dans cet État (article 13, paragraphe 2).
- Les gains sur tous les autres biens ne sont imposables que dans l’État de résidence du cédant (article 13, paragraphe 4).
Qui impose votre plus-value ?
Le texte de la convention
« Les gains provenant de l'aliénation de biens immobiliers visés à l'article 6 sont imposables dans l'État contractant où ces biens immobiliers sont situés. »
« Les gains provenant de l'aliénation de tous biens autres que ceux visés aux paragraphes 1, 2 et 3 ne sont imposables que dans l'État contractant dont le cédant est un résident. »
Texte publié par impots.gouv.fr.
Avant de vendre : trois questions
Pour savoir qui impose la plus-value :
- 1Immeuble ?Imposable dans l’État où il est situé (article 13, paragraphe 1).
- 2Bien d’un établissement stable ?Imposable dans l’État où se trouve l’établissement stable ou la base fixe (article 13, paragraphe 2).
- 3SinonSeul l’État de résidence du cédant au moment de la vente peut imposer (article 13, paragraphe 4).
- 4Élimination de la double impositionEn France, l’impôt estonien sur une plus-value immobilière ouvre droit à un crédit plafonné à l’impôt français correspondant (article 23, paragraphe 1, a, ii).
Pour un portefeuille de titres, la convention ne laisse le droit d’imposer qu’à l’État de résidence du vendeur au moment de la vente : le calendrier entre installation et cession compte donc, comme la réalité de la résidence estonienne au sens de l’article 4. Pour un immeuble, l’État où il est situé garde la main quelle que soit la résidence. Toute cession importante autour d’un départ mérite d’être placée au bon moment.
Préparer ma cession avant le départVisio · 30 min · sans engagementVous envisagez de vendre un bien immobilier ou des titres autour d’une installation en Estonie ?
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Questions fréquentes
Un résident d’Estonie qui vend des actions d’une société française est-il imposé en France ?
Au regard de l’article 13, paragraphe 4, ces gains ne sont imposables qu’en Estonie, État de résidence du cédant, sauf rattachement à un établissement stable en France.
Comment la France évite-t-elle la double imposition sur une plus-value immobilière estonienne ?
Par un crédit d’impôt égal à l’impôt payé en Estonie, sans pouvoir excéder l’impôt français correspondant à ce gain (article 23, paragraphe 1, a, ii).
Une promesse de vente sur un bien immobilier suit-elle la même règle ?
Le protocole indique que l’expression « biens immobiliers » comprend les options, promesses de ventes et droits semblables relatifs à ces biens (point 2).
Source : Convention signée à Paris le 28 octobre 1997 (avec un protocole) ; articles 11 et 12 modifiés par l’activation des clauses de la nation la plus favorisée du protocole, à la suite de la convention signée par l’Estonie avec le Luxembourg le 7 juillet 2014 — Version consolidée de la convention avec l'Estonie modifiée par la clause de la nation la plus favorisée – Impôts sur le revenu et la fortune (impots.gouv.fr). Statut : En vigueur depuis le 1er mai 2001. Ce document ne se substitue pas aux textes qui font foi. Analyse : Balmont Conseil, mise à jour le 8 novembre 2026. Information générale, pas un conseil personnalisé.
