Vous louez un bien en France en vivant aux Émirats, ou l’inverse : qui impose les loyers ? L’article 5
Les loyers d’un bien immobilier sont imposables dans l’État où il est situé. Un résident des Émirats qui loue un appartement en France reste donc imposable en France sur ces loyers. Pour un résident de France qui loue aux Émirats, l’article 19 organise le crédit d’impôt.
- Les revenus qu’un résident d’un État tire de biens immobiliers situés dans l’autre État, y compris les exploitations agricoles ou forestières, sont imposables dans cet autre État (article 5, paragraphe 1).
- La règle couvre l’exploitation directe, la location, l’affermage et toute autre forme d’exploitation (article 5, paragraphe 3), ainsi que les revenus de parts de sociétés donnant la jouissance d’un immeuble (article 5, paragraphe 4).
- Un résident des Émirats qui dispose en France d’une habitation pour son usage privé, sans y avoir son domicile fiscal, est exonéré de l’impôt sur le revenu établi sur la base de la valeur locative (article 18, paragraphe 3).
- Pour un résident de France, les loyers de source émirienne sont aussi imposables en France, avec un crédit égal à l’impôt français correspondant (article 19, paragraphe 1).
Qui impose vos loyers ?
Les mêmes règles s’appliquent aux revenus des biens immobiliers d’une entreprise et à ceux qui servent à une profession indépendante (article 5, paragraphe 5).
Le texte de la convention
« Les revenus qu’un résident d’un Etat tire de biens immobiliers (y compris les revenus des exploitations agricoles ou forestières) situés dans l’autre Etat sont imposables dans cet autre Etat. »
« Lorsque la propriété d’actions, parts ou autres droits dans une société ou une autre personne morale donne au propriétaire la jouissance de biens immobiliers situés dans un Etat et détenus par cette société ou cette autre personne morale, les revenus que le propriétaire tire de l’utilisation directe, de la location ou de l’usage sous toute autre forme de son droit de jouissance sont imposables dans cet Etat. »
« Les personnes physiques qui sont des résidents des Emirats arabes unis et qui disposent d’une ou plusieurs habitations pour leur usage privé en France, sans y avoir leur domicile fiscal au sens de la législation française, sont exonérées de l’impôt sur le revenu établi sur la base de la valeur locative de cette ou de ces habitations. »
Le paragraphe 5 de l’article 5 a été créé par l’article 3 de l’avenant du 6 décembre 1993 ; l’article 18 a été modifié par l’article 12 du même avenant. Texte publié par impots.gouv.fr.
Ce que couvre l’article 5
L’État où se trouve le bien peut imposer tous les revenus qu’il produit :
- 1Location et affermageLes loyers d’un appartement, d’une maison ou d’un terrain (article 5, paragraphe 3).
- 2Exploitation directeLes revenus d’une exploitation agricole ou forestière (article 5, paragraphe 1).
- 3Parts de sociétésLes revenus tirés d’actions ou de parts qui donnent la jouissance d’un immeuble (article 5, paragraphe 4).
- 4Biens professionnelsLes immeubles d’une entreprise ou d’une profession indépendante (article 5, paragraphe 5).
Ce qu’ont jugé les tribunaux
Couple résidant aux Émirats arabes unis louant un meublé en France : les prélèvements sociaux sont dus, même si les loyers relèvent des bénéfices industriels et commerciaux
Lire la décision →Investisseur se disant installé à Dubaï : séjour principal en France et liens personnels et économiques les plus étroits en France, il reste imposable en France sur l'ensemble de ses revenus
Lire la décision →Dirigeant se disant installé à Dubaï : malgré un certificat de résidence émirien, son foyer et le centre de ses intérêts vitaux restent à Paris, les distributions de sa société sont imposées en France
Lire la décision →Partir vivre aux Émirats ne fait pas sortir les loyers français du champ de l’impôt français : l’article 5 laisse la France imposer les biens situés sur son territoire. À l’inverse, un résident de France qui achète pour louer aux Émirats reste imposable en France sur ces loyers, avec un crédit égal à l’impôt français correspondant. Le mode de détention et la revente future relèvent d’autres articles, à examiner avant l’achat.
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Les autres sujets de la convention
Questions fréquentes
Je vis aux Émirats et je loue mon appartement en France : où suis-je imposé ?
Les loyers sont imposables en France, État où le bien est situé (article 5, paragraphe 1). Côté Émirats, la double imposition est évitée selon la législation émirienne (article 20).
Mon habitation en France, que je garde pour mon usage, est-elle visée ?
Le résident des Émirats qui n’a pas son domicile fiscal en France est exonéré de l’impôt sur le revenu établi sur la base de la valeur locative de ses habitations à usage privé (article 18, paragraphe 3).
Les loyers perçus aux Émirats par un résident de France sont-ils imposés deux fois ?
Ils sont imposables aux Émirats et en France, mais le crédit d’impôt accordé en France est égal à l’impôt français correspondant à ces revenus (article 19, paragraphe 1).
Source : Convention du 19 juillet 1989, modifiée par l’avenant du 6 décembre 1993 et par la Convention multilatérale signée par la France le 7 juin 2017 et par les Émirats arabes unis le 27 juin 2018 — Version consolidée de la convention avec les Emirats arabes unis modifiée par la convention multilatérale (impots.gouv.fr). Statut : En vigueur depuis le 1er juillet 1990 ; avenant en vigueur depuis le 1er juin 1995 ; Convention multilatérale en vigueur depuis le 1er septembre 2019 pour les Émirats arabes unis. Ce document ne se substitue pas aux textes qui font foi. Analyse : Balmont Conseil, mise à jour le 8 novembre 2026. Information générale, pas un conseil personnalisé.
