Garanties d’un prêt immobilier : hypothèque, caution et prêteur de deniers

Pour vous accorder un crédit immobilier, la banque peut exiger une garantie contre le risque de non-remboursement (service-public.gouv.fr). Trois formes sont citées : l’hypothèque conventionnelle, l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers (qui a remplacé le privilège du prêteur de deniers) et le cautionnement bancaire. Elles ne coûtent pas la même chose et ne se terminent pas de la même façon.

Cette page décrit les trois garanties d’après les pages officielles. Elle ne donne aucun barème de frais, car les pages consultées n’en publient pas. Elle ne traite pas de la caution donnée par une personne physique, ni de l’engagement détaillé de la caution, ni du nantissement.

Les trois garanties en un tableau

L’hypothèque conventionnelle

Elle porte sur un bien immobilier : celui que vous possédez déjà ou celui que le crédit finance. En cas d’impayé, la banque peut faire saisir le logement et le vendre pour récupérer sa créance (service-public.gouv.fr). Service-public.gouv.fr précise : « L’hypothèque conventionnelle doit être faite devant un notaire. » Celui-ci accomplit ensuite les formalités auprès de la publicité foncière.

Les frais comprennent la rémunération du notaire, la taxe de publicité foncière et des frais de formalité.

L’hypothèque dure autant que le crédit. Elle reste inscrite un an de plus après le remboursement, puis disparaît « sans frais, ni démarche à accomplir ».

Elle peut être levée plus tôt (mainlevée) : lorsque vous vendez le bien sans avoir remboursé le prêt en totalité, lorsque vous vendez avant la fin de l’inscription, ou parfois lors d’un rachat du crédit par un autre organisme. Il faut l’accord de la banque ou, à défaut, une décision de justice.

L’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers

Depuis 2022, elle remplace le privilège du prêteur de deniers, qui ne peut plus être inscrit au service de publicité foncière (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 20/03/2026). La page d’economie.gouv.fr sur le crédit immobilier mentionne l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers avec la précision « anciennement privilège de prêteur de deniers ».

Ce que dit service-public.gouv.fr :

• Quel bien. Elle peut couvrir l’achat d’un bien existant : une maison, un appartement ou un terrain. Elle ne sert ni au financement de travaux, ni à un achat en l’état futur d’achèvement (Vefa).
• Sans votre consentement. La banque n’a pas besoin d’obtenir votre consentement pour y recourir. Elle figure dans l’offre de prêt comme garantie.
• En cas de difficulté. En cas de saisie et de vente du bien, la banque est remboursée en priorité.
• Les frais. Le notaire l’inscrit ; vous en payez les frais. L’inscription n’est pas soumise à la taxe sur la publicité foncière.
• La durée. L’inscription court pendant la durée du crédit, plus un an. Elle prend fin ensuite sans frais ni démarche. En cas de remboursement anticipé, vous pouvez demander la mainlevée avant ce délai ; des frais de mainlevée sont alors dus.

Le cautionnement bancaire

La caution est en général un organisme financier qui s’engage à rembourser le crédit à votre place si vous ne le faites pas (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 26/12/2024).

La banque vous met généralement en relation avec un organisme spécialisé dans le cautionnement. Vous pouvez lui demander de contacter un autre organisme. Si vous êtes fonctionnaire, vous pouvez faire appel à votre mutuelle de fonctionnaires.

Service-public.gouv.fr compare les coûts : opter pour une caution implique des frais de souscription plus élevés que ceux d’une hypothèque conventionnelle. En contrepartie, vous n’avez pas de frais de mainlevée si vous vendez le bien en cours de prêt, et vous pouvez récupérer une partie des frais de souscription à la fin du prêt, sous certaines conditions. La page officielle ne détaille pas ces conditions.

Où la garantie apparaît dans votre dossier

• Dans l’offre de prêt. L’offre indique la garantie exigée. La fiche d’information standardisée européenne (FISE) doit vous être remise avec l’offre, et economie.gouv.fr cite parmi les informations « le coût et la nature de la garantie attachée au prêt ».
• Dans le TAEG. Les coûts d’assurance et de garanties obligatoires entrent dans le TAEG (economie.gouv.fr, page sur le TAEG écrite le 11/07/2024). Voir la page sur le TAEG et le taux d’usure.
• Dans le délai de réflexion. Vous disposez d’un délai de réflexion de 10 jours calendaires après réception de l’offre, qui ne peut pas être réduit (service-public.gouv.fr).

Garanties d’un prêt immobilier : exemple chiffré (profil fictif)

Les montants de frais ci-dessous sont des hypothèses du profil. Les pages officielles consultées ne publient aucun barème.

Situation. Julien et Sophie achètent un appartement ancien, avec un crédit de 20 ans signé le 15/11/2026. Dernière échéance prévue : le 15/11/2046. Ils pensent revendre dans 8 ans, soit en 2034. Hypothèses : l’inscription d’une hypothèque conventionnelle leur coûterait 2 400 € et sa mainlevée à la revente 700 € ; la caution coûterait 3 300 € à la souscription, sans frais de mainlevée.

Problème. Quelle garantie coûte le moins, compte tenu de la revente prévue ?

Stratégie. Additionner les frais des deux solutions jusqu’à la revente, sans compter l’éventuelle récupération d’une partie des frais de caution.

Résultat.

L’écart est de 200 € en faveur de l’hypothèque, avant toute récupération d’une partie des frais de caution à la fin du prêt, dont les conditions ne sont pas détaillées par la source. Si le couple gardait le bien jusqu’au terme, l’inscription de l’hypothèque s’achèverait un an après la dernière échéance, soit le 15/11/2047 : la revente en 2034 intervient donc avant. Avec d’autres montants de frais ou une autre date de revente, le classement peut changer. Ce profil est fictif.

Garanties d’un prêt immobilier : ce qui change selon votre cas

• La nature du bien et du financement : l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers vise un bien existant, pas les travaux ni la Vefa.
• La durée de détention prévue : une vente avant le terme déclenche une mainlevée pour l’hypothèque, pas pour la caution.
• L’exigence de la banque : c’est elle qui indique la garantie exigée dans l’offre.
• Le montant des frais proposés, que vous comparez dans l’offre et dans la FISE.

La règle dépend de votre situation. Aucun résultat n’est promis.