En résumé…
Vendue avant le départ, la résidence principale est exonérée de plus-value. Vendue après, elle peut l’être encore si l’acte est signé au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle du départ, si l’État d’installation est dans l’Union européenne ou lié à la France par une convention d’assistance administrative (hors État non coopératif), et si le logement n’a été mis à la disposition d’aucun tiers.
Notre position : la date de signature de l’acte authentique est la seule qui compte, et elle se prépare avant le départ. Passé ce délai, il reste une exonération plafonnée à 150 000 € de plus-value, réservée aux ressortissants de l’Union européenne ou de l’Espace économique européen sous conditions, puis l’imposition normale.
« On part en juillet, on mettra l’appartement en vente depuis là-bas, on verra bien. » Pour la plupart des familles qui quittent Lyon, c’est une décision aux conséquences fiscales lourdes, rarement posée comme telle : le bien reste exonéré tant que le calendrier et les conditions sont tenus, imposable dès qu’ils ne le sont plus.
1. Avant le départ : l’exonération habituelle et le délai normal de vente
Le bien doit être votre résidence principale le jour de la cession
La règle générale exonère la plus-value de la vente de la résidence principale, à condition qu’elle le soit au jour de la cession. Un bien loué, devenu vacant ou occupé gratuitement par un tiers à cette date est exclu. La tolérance existe pour le logement occupé jusqu’à sa mise en vente : la vente doit alors intervenir dans un délai normal, apprécié en fait par l’administration. Un prix déconnecté du marché local peut faire perdre l’exonération.
Cette règle vaut pour le propriétaire qui vend en restant résident. Dès que votre domicile fiscal quitte la France, c’est la partie suivante qui s’applique. Pour le détail, voir notre article sur le délai raisonnable et les définitions fiscales de la résidence principale.
Pour le technicien. Article 150 U, II-1° du CGI. BOFiP BOI-RFPI-PVI-10-40-10 : résidence principale au jour de la cession, occupation jusqu’à la mise en vente (bien ni loué ni occupé gratuitement), délai normal apprécié en fait. Même doctrine rappelée par la réponse ministérielle à la question écrite n° 8008 (Assemblée nationale).
2. Après le départ : la fenêtre propre aux expatriés
Jusqu’au 31 décembre de l’année suivant le transfert du domicile
Pour les ventes depuis le 1er janvier 2019, le non-résident conserve l’exonération sur son ancienne résidence principale aux conditions suivantes :
- le bien constituait votre résidence principale à la date où votre domicile fiscal a quitté la France ;
- vous avez transféré votre domicile fiscal vers un État de l’Union européenne ou vers un État ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative, et cet État n’est pas un État ou territoire non coopératif ;
- la vente est conclue, par l’acte authentique, au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle du transfert ;
- vous n’avez pas déjà utilisé l’exonération plafonnée à 150 000 € décrite plus bas (article 150 U, II-2° du CGI) ;
- entre le transfert et la vente, le logement n’a pas été mis à la disposition d’un tiers, à titre gratuit ou onéreux.
Concrètement. Partir le 15 juillet 2026 ou en décembre 2026 donne le même délai, jusqu’au 31 décembre 2027 pour signer : l’année du départ ne compte pas, celle qui suit est la dernière. Le piège est dans la dernière condition : prêter l’appartement à un enfant étudiant, ou le louer six mois en attendant l’acheteur, suffit à perdre le bénéfice de cette exonération-là, et la mise à disposition ne se rattrape pas ensuite. D’autres exonérations peuvent subsister, mais elles obéissent à d’autres conditions (partie suivante).
| Date de départ | Dernière date pour signer l’acte |
|---|---|
| Entre le 1er janvier et le 31 décembre 2026 | 31 décembre 2027 |
| Entre le 1er janvier et le 31 décembre 2027 | 31 décembre 2028 |
Pour le technicien. Article 244 bis A du CGI (loi de finances pour 2019, ventes à compter du 1er janvier 2019), selon la réponse ministérielle publiée au JO du Sénat le 2 février 2023 (question n° 00328). BOFiP BOI-RFPI-PVINR-10-20 (version du 19/04/2019). La date de la vente est celle de l’acte authentique.
3. Si la fenêtre est passée : l’exonération de 150 000 € ou l’imposition normale
Une exonération plafonnée, réservée à certains profils
Le non-résident peut exonérer la plus-value de la vente d’un logement situé en France, dans la limite de 150 000 € de plus-value nette imposable, s’il remplit des conditions cumulatives : être ressortissant d’un État de l’Union européenne ou d’un autre État partie à l’accord sur l’Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative (un ressortissant d’un autre pays peut, dans certains cas, invoquer la clause de non-discrimination d’une convention fiscale) ; avoir été fiscalement domicilié en France de manière continue au moins deux ans à un moment quelconque avant la vente ; n’en bénéficier que pour une seule résidence par contribuable ; vendre au plus tard le 31 décembre de la dixième année suivant le transfert du domicile, ou sans délai si l’on a la libre disposition du logement depuis le 1er janvier de l’année précédant la vente. L’excédent est imposé selon les règles ordinaires.
Selon la doctrine administrative, une location préalable ne fait pas perdre cette exonération plafonnée si la vente intervient dans les dix ans du départ et si ses autres conditions sont réunies ; elle fait en revanche perdre l’exonération propre à l’ancienne résidence principale. À vérifier sur la version en vigueur du BOFiP avant toute décision.
Hors de ces cas, le non-résident paie l’impôt sur la plus-value à 19 %, plus les prélèvements sociaux à 17,2 %, avec les abattements pour durée de détention : le calcul détaillé figure dans notre article sur la vente d’un bien en France par un non-résident et dans celui sur l’exonération de la résidence principale des non-résidents.
Cas chiffré
Situation. Un couple installé à Lyon, de nationalité d’un État hors Union européenne et hors Espace économique européen, achète un appartement 400 000 € en octobre 2012 et peut le revendre 600 000 €. Il quitte la France le 15 mars 2026 pour s’installer dans un État de l’Union européenne ; l’appartement est sa résidence principale jusqu’au départ et le couple n’a jamais utilisé l’exonération de 150 000 €.
Problème. Faut-il vendre avant le 31 décembre 2027, ou louer l’appartement en attendant un prix plus élevé ?
Stratégie. Comparer deux calendriers, sans autre variable : vente signée en 2027 sans jamais louer, ou location puis vente en octobre 2028.
Résultat. Vente signée en 2027, bien jamais mis à disposition, conditions de l’article 244 bis A réunies : 0 € d’impôt sur la plus-value. Vente en octobre 2028 après location : ni l’exonération du départ (bien mis à disposition, délai dépassé) ni celle de 150 000 € (nationalité) ne s’appliquent ; plus-value de 110 000 € après forfaits ; 37 400 € après abattement de 66 % pour l’impôt, soit 7 106 € à 19 % ; 90 035 € après abattement de 18,15 % pour les prélèvements sociaux, soit 15 486 € à 17,2 % ; 22 592 € au total. Si le couple était affilié à un régime de sécurité sociale de l’EEE ou de la Suisse, les prélèvements sociaux se limiteraient à 7,5 % (6 753 €), soit 13 859 € au total.
Hypothèses. Plus-value brute 600 000 − 400 000 = 200 000 € ; forfaits de 7,5 % pour les frais d’acquisition (30 000 €) et de 15 % pour les travaux (60 000 €), bien détenu depuis plus de cinq ans, d’où 110 000 € ; 16 années de détention en octobre 2028, soit 11 années au-delà de la cinquième ; abattements de 6 % par an (66 %) pour l’impôt et de 1,65 % par an (18,15 %) pour les prélèvements sociaux ; plus-value imposable inférieure à 50 000 €, donc sans surtaxe ; exonération de 150 000 € non applicable (nationalité hors UE/EEE, sans clause de non-discrimination invocable). Pour un couple ressortissant de l’UE ou de l’EEE, elle pourrait couvrir ces 110 000 €, sous réserve de ses autres conditions et de l’effet d’une location préalable. Exemple illustratif, calculé avec les règles en vigueur au 23/10/2026.
Notre position
Fixer la date limite avant de fixer le prix
Les mauvais dossiers commencent par un prix trop ambitieux et finissent par une location « en attendant ». Nous recommandons l’ordre inverse : la date limite de signature d’abord, le mandat de vente ensuite, le prix selon le marché, et aucune mise à disposition du bien entre le départ et l’acte.
Questions fréquentes
Puis-je vendre ma résidence principale après mon départ à l’étranger sans payer d’impôt sur la plus-value ?
Oui, si l’acte est signé au plus tard le 31 décembre de l’année suivant le départ, si le bien était votre résidence principale au départ, si l’État d’installation est dans l’Union européenne ou lié à la France par une convention d’assistance administrative (hors État non coopératif), et si le bien n’a été mis à la disposition de personne.
Que se passe-t-il si je loue mon logement avant de le vendre ?
L’exonération propre au départ est perdue. Il reste, selon votre profil, l’exonération plafonnée à 150 000 € de plus-value, qui peut subsister selon la doctrine si la vente a lieu dans les dix ans du départ, ou l’imposition à 19 % avec prélèvements sociaux.
Le délai normal de vente est-il le bon repère après un départ à l’étranger ?
Non pour un départ à l’étranger : le délai normal de vente, apprécié en fait, concerne le bien occupé jusqu’à sa mise en vente. Pour un expatrié, le repère est le 31 décembre de l’année suivant le transfert du domicile fiscal.
Vous partez à l’étranger et possédez une résidence principale en France ?
Le premier entretien sert à fixer votre date limite de signature, vérifier la qualité de résidence principale à la date du départ et chiffrer les trois calendriers possibles.
Vous êtes notaire ou expert-comptable et un client vend après son départ ? Nous intervenons en co-traitance sur le calendrier et le calcul : le client reste le vôtre.
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Alexis Sagnier, conseiller en investissements financiers et immobiliers, courtier en assurances, certifié AMF. ORIAS 13003497. Mis à jour le 23/10/2026.
Sources officielles consultées
- Résidence principale : BOI-RFPI-PVI-10-40-10 (version du 27/06/2023)
- Exonérations des non-résidents : BOI-RFPI-PVINR-10-20
- Plus-value immobilière, fiche service-public.fr F10864
- Notice 2048-IMM (édition 2026), non-résidents
- Sénat, question écrite n° 00328, exonération de la résidence principale lors du départ (réponse du 2 février 2023)
- Question écrite n° 8008, délai normal de vente (Assemblée nationale)
