Résidence principale ou secondaire : les définitions fiscales

Le fisc n’a pas une définition unique de la résidence principale : chaque impôt a la sienne. Pour l’impôt sur le revenu, c’est le lieu où votre impôt est établi, c’est-à-dire celui de votre principal établissement au 31 décembre. Pour la plus-value immobilière, c’est le logement habituel et effectif, occupé la majeure partie de l’année et encore votre résidence principale au jour de la vente. La résidence secondaire, elle, est décrite par la taxe d’habitation sur les résidences secondaires : un logement meublé qui n’est pas votre résidence principale mais que vous pouvez occuper à tout moment.

Cette page décrit ces définitions telles que les écrivent les sources officielles. Elle ne donne aucun seuil chiffré de mois d’occupation, car aucune des pages consultées n’en fixe un. Elle ne traite pas le propriétaire non-résident, l’IFI ni la location meublée.

Une définition par impôt

Impôt sur le revenu : le principal établissement au 31 décembre

Service-public.fr pose la définition : « Votre résidence principale est le lieu auquel est établi votre impôt sur le revenu. » Si vous n’avez qu’une résidence, c’est votre lieu d’habitation au 31 décembre de l’année de perception des revenus. Si vous en avez plusieurs, c’est celle où vous avez votre principal établissement à cette même date.

Le BOFiP précise le critère : le lieu du principal établissement est celui où l’intéressé réside « de façon effective et habituelle ». Il retient lui aussi le 31 décembre de l’année de perception des revenus pour apprécier le lieu d’imposition.

Trois cas particuliers sont écrits :

• Locataire d’une résidence secondaire. Vous devez l’indiquer dans votre déclaration de revenus.
• Couples mariés ou pacsés. Des résidences principales séparées sont possibles dans certains cas. Chacun est alors imposé sur ses seuls revenus. Selon la fiche F752 de service-public.fr, ces cas sont notamment : époux ou partenaires séparés de biens qui ne vivent pas sous le même toit ; époux en instance de séparation de corps ou de divorce autorisés à résider séparément ; abandon du domicile avec des revenus distincts. Lisez la fiche avant de conclure pour votre couple.
• Entrée en maison de retraite. L’établissement devient votre résidence principale et votre ancien logement est considéré comme une résidence secondaire.

Plus-value immobilière : habituelle, effective, au jour de la vente

Pour l’exonération de la plus-value sur la résidence principale, le BOFiP vise les immeubles qui constituent « la résidence habituelle et effective du propriétaire ». Il en tire plusieurs conditions :

• Habituelle : le lieu où le contribuable réside habituellement pendant la majeure partie de l’année. Le texte ne fixe pas de seuil de mois. Il envisage seulement, selon notre lecture, le cas d’un contribuable qui réside six mois dans un lieu et six mois dans un autre, et renvoie alors à la taxe d’habitation : à relire sur le BOFiP (§ 30) avant toute conclusion.
• Effective : une utilisation temporaire d’un logement ne peut être regardée comme suffisante.
• Au jour de la cession : le logement doit être la résidence principale du cédant au jour de la cession, et celle du propriétaire lui-même.
• Usage d’habitation : l’immeuble doit en principe être affecté totalement à usage d’habitation.
• Immeuble collectif : seul le logement occupé est considéré comme résidence principale.
• Logement de fonction : lorsqu’un époux est titulaire d’un logement de fonction, ce logement constitue, en principe, sa résidence principale.

Service-public.fr résume : vous êtes totalement exonéré de la plus-value sur la vente de votre résidence principale, à condition que le logement le soit « au moment de la vente ». La page d’impots.gouv.fr consacrée aux plus-values exonérées (modifiée le 28/09/2022) reprend les mêmes mots : « habituelle et effective », « la majeure partie de l’année », vente dans un délai normal, « en principe un an ».

Vendre un logement qui n’est pas votre résidence principale

Une exception existe pour la première cession d’un logement autre que la résidence principale. Service-public.fr cite deux conditions : utiliser le prix pour acheter ou construire votre habitation principale dans un délai de 2 ans, et ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale dans les 4 années précédant la vente. Le BOFiP parle d’un remploi dans un délai de vingt-quatre mois. Cette page ne détaille ni le plafond ni la proportion du prix remployé.

Résidence secondaire : déclaration d’occupation et majoration

La page de service-public.fr sur la taxe d’habitation sur les résidences secondaires donne les règles suivantes :

• Redevable : celui qui a la disposition ou la jouissance permanente d’une résidence secondaire, qu’il soit propriétaire, locataire ou occupant à titre gratuit.
• Date de référence : la situation s’apprécie au 1er janvier de l’année d’imposition.
• Déclaration d’occupation : pour les propriétaires, dans l’espace personnel sur impots.gouv.fr, avant le 1er juillet, pour un logement non encore déclaré ou après un changement.
• Amende : 150 € par local concerné en l’absence de déclaration ou en cas d’inexactitude.
• Majoration : certaines communes situées en zone tendue peuvent l’appliquer, après délibération du conseil municipal. La page ne donne aucun taux.
• Cas particuliers : selon la page, un logement de fonction ou un logement proche du lieu de travail est une résidence secondaire soumise à la taxe, avec un dégrèvement possible sur réclamation ; l’ancien logement d’une personne admise en Ehpad est exonéré à compter de l’année suivant l’admission, les autres résidences secondaires restant imposables.

Taxe foncière : où la distinction compte

Deux mécanismes de la taxe foncière visent la résidence principale. Le plafonnement en fonction des revenus supprime la part de la taxe qui dépasse 50 % des revenus du foyer fiscal. Une réduction de 100 € (F59) ou, selon economie.gouv.fr, un dégrèvement de 100 € sur la taxe foncière de l’habitation principale concerne les personnes de plus de 65 ans et de moins de 75 ans au 1er janvier, sous plafond de revenus. Pour les plus de 75 ans exonérés, service-public.fr ajoute que l’exonération peut s’étendre à l’éventuelle résidence secondaire, à condition de l’habiter. Le détail est dans la page consacrée aux exonérations de taxe foncière.

Résidence principale ou secondaire : exemple chiffré (profil fictif)

Situation. Un propriétaire lyonnais vend une maison à la fin de la 12e année de détention. Hypothèses du profil fictif : plus-value de 80 000 €, aucune autre exonération, impôt sur le revenu seul (prélèvements sociaux non calculés). La plus-value imposable reste inférieure à 50 000 €, seuil au-delà duquel service-public.fr (F10864) signale une taxe supplémentaire, qui n’entre donc pas dans ce calcul.

Problème. Selon que la maison est qualifiée de résidence principale ou de résidence secondaire au jour de la vente, l’imposition de la plus-value change.

Stratégie. Vérifier, pièces à l’appui, laquelle des deux qualifications correspond à la réalité du logement au jour de la cession : occupation habituelle et effective, majeure partie de l’année.

Résultat.

Ce profil est fictif. Le calcul ne donne aucune indication sur votre situation : la qualification dépend des faits, et d’autres règles peuvent s’appliquer.

Résidence principale ou secondaire : ce qui change selon votre cas

• Le nombre de logements. Avec une seule résidence, c’est le lieu d’habitation au 31 décembre. Avec plusieurs, c’est le principal établissement.
• La situation du couple. Des résidences principales séparées sont possibles dans certains cas, à vérifier sur la fiche officielle.
• Le moment. Les dates de référence diffèrent : 31 décembre pour l’impôt sur le revenu, jour de la cession pour la plus-value, 1er janvier pour la taxe sur les résidences secondaires.
• Votre statut de résident ou de non-résident. Cette page ne le traite pas.
• Les faits. Occupation temporaire, logement prêté ou loué : la qualification se juge sur la réalité du logement.

La règle dépend de votre situation. Aucun résultat n’est promis.