Portugal : IMT et IMI à l’achat d’un bien

Acheter un logement au Portugal déclenche deux taxes à l’acquisition, puis une taxe annuelle. Pour l’IMT, le dépliant publie des tableaux de taux selon le prix et l’usage du bien. L’impôt du timbre ajoute 0,8 % du prix. L’IMI est une taxe annuelle, de 0,3 % à 0,45 % pour les biens urbains. Sur un logement fictif de 450 000 € au Portugal continental, l’IMT d’une résidence propre et permanente est de 22 236,65 €.

Cette page suit le dépliant officiel de l’administration fiscale portugaise (Autoridade Tributária e Aduaneira), daté de mai 2026, dont les tables d’IMT sont en vigueur depuis le 1er janvier 2026. Elle traite du Portugal continental. Elle ne traite pas l’assiette de l’IMI, les dates de paiement, les exonérations d’IMT, ni la situation propre d’un acheteur non-résident : le dépliant ne les donne pas.

Les trois taxes en un coup d’œil

IMT : le tableau dépend de l’usage du logement

Le dépliant publie trois tableaux pour l’achat d’un logement. Le premier (alinéa a) de l’article 17 du CIMT) vise le logement destiné exclusivement à l’habitation propre et permanente. Le troisième (alinéa c)) vise le logement destiné exclusivement à l’habitation, sans la mention propre et permanente. Le dépliant ne détaille pas les conditions de cette qualification : elle se vérifie auprès du notaire portugais ou de l’administration.

Le calcul est simple. On repère la tranche du prix, on applique le taux de cette tranche au prix entier, puis on retranche la parcelle à déduire correspondante.

Habitation propre et permanente (Portugal continental)

Habitation (Portugal continental)

Les jeunes de 35 ans ou moins. Le dépliant ajoute un tableau pour l’habitation propre et permanente acquise par des jeunes d’âge égal ou inférieur à 35 ans, applicable à partir du 1er août 2026. Il fixe un taux de 0 % jusqu’à 330 539 €, puis 8 % de 330 539 € à 660 982 € avec une parcelle à déduire de 26 443,12 €, puis les mêmes taux uniques de 6 % et 7,5 %. Le dépliant ne donne pas d’autres conditions que l’âge et la date.

Autres biens et taux fixe de 10 %

Pour l’achat d’un bien rustique, le taux est de 5 %. Pour un autre bien urbain et les autres acquisitions onéreuses, il est de 6,5 %. Le dépliant mentionne aussi un taux fixe de 10 %, sans exonération ni réduction, quand l’acquéreur est domicilié dans un pays, territoire ou région à régime fiscal plus favorable, ou contrôlé par une telle entité. Le dépliant précise qu’il ne s’applique pas aux personnes physiques.

Açores et Madère

Dans les régions autonomes des Açores et de Madère, les montants de la tranche sont multipliés par un coefficient de 1,25. Le dépliant publie des tables propres. Pour l’habitation propre et permanente, le taux est de 0 % jusqu’à 132 933 €, et le taux unique de 6 % court de 826 228 € à 1 438 566 €.

L’IMI : taux annuels et marge des municipalités

Les municipalités peuvent ajuster certains taux :

• majoration jusqu’au triple pour un bien urbain vacant ou en ruine ;
• minoration ou majoration jusqu’à 30 % pour les biens situés dans des zones d’opérations de réhabilitation urbaine ou de lutte contre la désertification ;
• minoration jusqu’à 20 % pour un bien urbain loué ;
• majoration jusqu’à 30 % pour un bien dégradé ;
• minoration jusqu’à 50 % pour un bien classé d’intérêt public, de valeur municipale ou de patrimoine culturel.

Pour la résidence propre et permanente d’un contribuable avec personnes à charge, les municipalités peuvent aussi accorder une réduction fixe : 30 € pour une personne à charge, 70 € pour deux, 140 € pour trois ou plus. Le dépliant donne les taux, pas la valeur sur laquelle ils s’appliquent.

L’AIMI sur les patrimoines immobiliers élevés

L’AIMI est une taxe additionnelle sur la valeur taxable après une déduction de 600 000 €. Pour les personnes physiques, le taux est de 0,7 % jusqu’à 1 000 000 € de valeur taxable, de 1 % de 1 000 000 € à 2 000 000 €, et de 1,5 % au-delà. Les seuils sont doublés pour les conjoints ou les personnes en union de fait.

Résident fiscal de France : l’IFI s’ajoute

Un résident fiscal de France est imposé à l’IFI sur ses biens et droits immobiliers situés en France ou à l’étranger, quand son patrimoine net taxable est supérieur à 1 300 000 € au 1er janvier (impots.gouv.fr, page modifiée le 08/04/2026). Un bien acheté au Portugal peut donc entrer dans cette assiette.

IMT, timbre et IMI sur un achat à 450 000 € : exemple chiffré (profil fictif)

Situation. Sonia et Paul, couple fictif, achètent un appartement de 450 000 € au Portugal continental. Ils comparent deux qualifications possibles : logement destiné à l’habitation propre et permanente, ou simplement destiné à l’habitation.

Problème. Combien de taxes d’acquisition, et quel écart selon le tableau applicable ?

Stratégie. Appliquer les tables du dépliant et ajouter l’impôt du timbre de 0,8 %. Pour l’IMI, supposer une valeur retenue de 300 000 € : l’hypothèse est celle du profil, le dépliant ne donne pas la base.

Résultat.

L’écart entre les deux lignes est de 1 063,46 €. Pour mémoire, le taux de 6,5 % des autres biens urbains donnerait 29 250 € d’IMT sur le même prix. Si l’acheteur avait 35 ans ou moins et si le tableau des jeunes s’appliquait, l’IMT sur ce prix serait de 9 556,88 €. Côté IMI, une valeur retenue de 300 000 € donnerait entre 900 € (0,30 %) et 1 350 € (0,45 %) par an, avant les ajustements municipaux. Le profil et ses montants sont fictifs.

Ce qui change selon votre cas d’acquisition

• La qualification du bien : logement propre et permanent, autre logement, autre bien urbain ou bien rustique.
• La localisation : Portugal continental ou régions autonomes, et la municipalité pour l’IMI.
• Votre âge, si le tableau des jeunes s’applique à partir du 1er août 2026.
• Le statut de l’acquéreur : personne physique ou entité, domiciliée ou non dans un régime fiscal plus favorable.
• Votre résidence fiscale (France ou Portugal) et l’IFI français.
• Le niveau de patrimoine immobilier, pour l’AIMI.

La règle dépend de votre situation. Aucun résultat n’est promis. Le droit portugais se valide avec un professionnel local.