Vous louez un bien en France en vivant en Suisse, ou l’inverse : qui impose vos loyers ? L’article 6 de la convention
Les revenus d’un bien immobilier sont imposables dans l’État où il se trouve. Ce droit n’est pas exclusif : l’État de résidence en tient compte, puis élimine la double imposition par une exemption côté suisse ou un crédit d’impôt côté français.
- Les revenus de biens immobiliers, y compris agricoles ou forestiers, sont imposables dans l’État où les biens sont situés (article 6, paragraphe 1).
- Les revenus tirés de parts d’une société, d’une fiducie ou d’une institution comparable donnant la jouissance exclusive d’un immeuble sont imposables dans l’État de situation du bien (article 6, paragraphe 2, deuxième alinéa).
- Un résident de France qui loue un bien en Suisse est imposé en France avec un crédit égal à l’impôt français correspondant, à condition d’être soumis à l’impôt suisse (article 25, A, paragraphe 1, a).
- Un résident de Suisse ne peut pas être imposé en France sur une base forfaitaire déterminée d’après la valeur locative de ses résidences françaises (protocole additionnel, point X).
Qui impose vos loyers ?
Pour les revenus de parts donnant la jouissance d’un immeuble, le crédit français est égal à l’impôt payé en Suisse, plafonné à l’impôt français (article 25, A, 1, b), et la Suisse n’exempte qu’après justification de l’imposition en France (article 25, B, 1).
Le texte de la convention
« Les revenus provenant de biens immobiliers (y compris les revenus des exploitations agricoles ou forestières) sont imposables dans l'Etat contractant où ces biens sont situés. »
« Si la propriété ou l'usufruit d'actions, parts ou autres droits dans une société, une fiducie, ou une institution comparable, donne au propriétaire ou à l'usufruitier la jouissance exclusive de biens immobiliers situés dans un Etat contractant et détenus par cette société, fiducie ou institution comparable, ou si ces actions, parts ou autres droits sont traités fiscalement comme des biens immobiliers par la législation interne de cet Etat, les revenus que le propriétaire ou l'usufruitier tire de l'utilisation directe, de la location ou de l'usage sous toute autre forme de son droit de jouissance sont imposables dans cet Etat nonobstant les dispositions des articles 7 et 16. »
« Il est entendu que les résidents d’un Etat contractant qui disposent d’une ou plusieurs résidences sur le territoire de l’autre Etat ne peuvent être soumis, dans ce dernier Etat, à un impôt sur le revenu selon une base forfaitaire déterminée d’après la valeur locative de cette ou de ces résidences. »
Article 6 dans sa rédaction issue de l’avenant du 22 juillet 1997 ; point X du protocole (ancien point IX) renuméroté par l’article 9 de l’avenant du 27 août 2009. Les avenants du 25 juin 2014 et du 27 juin 2023 ne modifient pas ces dispositions. Texte publié par impots.gouv.fr.
Comment la double imposition des loyers est évitée
L’État où se trouve le bien impose en premier ; l’État de résidence intervient ensuite selon l’article 25 :
- 1Imposition sur placeL’État de situation du bien impose les loyers (article 6, paragraphe 1).
- 2Résident de FranceLes loyers suisses entrent dans le calcul de l’impôt français, avec un crédit égal à l’impôt français correspondant s’ils sont soumis à l’impôt suisse.
- 3Résident de SuisseLa Suisse exempte les loyers français mais peut appliquer au reste du revenu le taux qui résulterait de leur prise en compte.
- 4Jouissance via des partsJouissance par périodes limitées, indivision ou copropriété sont incluses (protocole, point II, b).
Ce qu’ont jugé les tribunaux
Couple résidant en Suisse louant l'été sa villa d'Antibes avec services hôteliers : 315 000 € de loyers non déclarés imposés en BIC avec 80 % de majoration pour activité occulte
Lire la décision →Couple installé en Suisse le 1er septembre 2016 et affilié à la sécurité sociale suisse : décharge des prélèvements sociaux sur ses revenus fonciers français dès l'année du départ
Lire la décision →Couple résidant en Suisse aux loyers français : sans attestation d'affiliation au 31 décembre de chaque année, les prélèvements sociaux restent dus
Lire la décision →Les loyers d’un bien situé dans l’autre État ne disparaissent pas de la déclaration de l’État de résidence. Dans les affaires jugées, des loyers suisses perçus par des résidents de France sont entrés dans leur revenu global, la double imposition étant évitée par un crédit d’impôt, ce qui leur a fait perdre un avantage soumis à un plafond de revenu. Avant d’acheter ou de conserver un bien dans l’autre pays, il est utile de mesurer cet effet sur l’ensemble de sa situation fiscale.
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Les autres sujets de la convention
Questions fréquentes
J’habite en Suisse et je loue un appartement en France : où suis-je imposé ?
La France peut imposer les loyers (article 6, paragraphe 1). La Suisse les exempte mais peut appliquer à vos autres revenus le taux qui résulterait de leur prise en compte (article 25, B, paragraphe 1).
J’habite en France : mes loyers suisses comptent-ils dans mon impôt français ?
Oui : ils sont pris en compte pour le calcul de l’impôt français, avec un crédit égal à l’impôt français correspondant, à condition d’être soumis à l’impôt suisse (article 25, A, paragraphe 1, a).
Une société immobilière ou une multipropriété est-elle concernée ?
Oui lorsque des parts donnent la jouissance exclusive d’un immeuble : les revenus sont imposables dans l’État de situation (article 6, paragraphe 2, deuxième alinéa). La jouissance par périodes limitées, en indivision ou en copropriété est incluse (protocole, point II, b).
Source : Convention du 9 septembre 1966 et son protocole additionnel, modifiée par les avenants du 3 décembre 1969, du 22 juillet 1997, du 27 août 2009, du 25 juin 2014 (protocole) et du 27 juin 2023 — Convention avec la Suisse – Impôts sur le revenu et sur la fortune; Avenant à la convention avec la Suisse du 27/08/2009 – en vigueur au 04/11/2010 (impots.gouv.fr). Statut : En vigueur. L’avenant du 27 juin 2023 est entré en vigueur le 24 juillet 2025 ; la version consolidée publiée par impots.gouv.fr intègre les avenants jusqu’à celui du 27 août 2009.. Ce document ne se substitue pas aux textes qui font foi. Analyse : Balmont Conseil, mise à jour le 8 novembre 2026. Information générale, pas un conseil personnalisé.
