Condition suspensive : définition, exemples et effets dans un compromis

La condition suspensive est une clause qui subordonne la formation définitive d’un contrat à la survenance d’un événement futur et incertain : obtention d’un prêt, d’un permis de construire, purge d’un droit de préemption, vente d’un autre bien. Tant qu’elle n’est pas réalisée, le contrat est suspendu ; si elle défaille, il est caduc sans indemnité ; si elle se réalise, le contrat produit ses effets rétroactivement ou à compter de la réalisation selon la clause.

Comment ça marche

Dans un compromis de vente, la condition suspensive d’obtention de prêt est obligatoire dès que l’acquéreur finance par emprunt : elle précise le montant, la durée et le taux maximal du prêt recherché et un délai, au moins un mois, pour l’obtenir. L’acquéreur doit prouver qu’il a déposé des demandes conformes ; un refus de prêt conforme rend le compromis caduc et lui fait récupérer son dépôt de garantie. S’il n’a pas fait les démarches, la condition est réputée réalisée et il perd le dépôt.

D’autres conditions sont fréquentes : absence de servitude grave, purge du droit de préemption urbain et de celui du locataire, obtention d’un permis de construire ou d’une autorisation d’urbanisme, vente préalable d’un bien, absence d’hypothèque supérieure au prix. Les conditions suspensives sont aussi utilisées dans les cessions d’entreprise (closing conditionnel à un audit, une autorisation) et les contrats de travail.

Exemple concret

Un acquéreur signe un compromis à 350 000 € sous condition d’obtenir un prêt de 280 000 € sur 25 ans à 3,8 % maximum dans un délai de 45 jours. Deux banques refusent : il notifie les refus au vendeur avant l’échéance, le compromis est caduc et le notaire lui restitue son dépôt de garantie de 17 500 €.

Points de vigilance

• Rédiger la condition de prêt avec des caractéristiques réalistes : un taux maximal trop bas rend l’échec probable, un taux trop élevé prive de protection.
• Respecter les délais et conserver les preuves de dépôt de demande et de refus.
• Une condition suspensive stipulée dans l’intérêt d’une seule partie peut être levée par elle.
• La condition potestative, dépendant de la seule volonté d’une partie, est nulle.

Termes voisins

Séquestre, Clause pénale.