Que prévoit le contrat de viager en cas d’impayé, de décès ou de décès rapproché de la vente ?

Un viager se conclut par un acte authentique, établi obligatoirement par un notaire. Le vendeur (le crédirentier) peut y faire inscrire des clauses pour sécuriser le paiement de sa rente : indexation, clause résolutoire, clause pénale. Au décès du vendeur, le viager cesse et l’acheteur (le débirentier) entre en possession du bien. Si le vendeur décède dans les 20 jours qui suivent la signature, la vente n’est pas valable, et ses héritiers peuvent en demander l’annulation devant le tribunal.

Cette page est partielle, volontairement. Elle décrit ce que service-public.gouv.fr (fiche F2762, vérifiée le 18 août 2025) et economie.gouv.fr (page écrite le 17 octobre 2024) disent du contrat. Elle ne traite pas la procédure pour faire jouer la clause résolutoire, le nombre de rentes impayées qui la déclenche, les délais, ni le sort des rentes déjà versées. Les pages consultées ne les donnent pas, et le texte du code civil sur le contrat de rente viagère n’est pas repris ici.

L’acte authentique, établi par un notaire

Service-public.gouv.fr écrit qu’« un acte authentique de vente est obligatoirement établi par un notaire ». Economie.gouv.fr va dans le même sens : « Il est indispensable de se faire accompagner d’un notaire afin de vendre ou d’acquérir un bien en viager. » La signature de l’acte a lieu en sa présence.

Le notaire intervient aussi sur la rente. « Le notaire calcule le montant de la rente en fonction de barèmes », dit la fiche, et le montant est fixé dans l’acte de vente. Les barèmes ne figurent pas sur les pages consultées. Pour le mécanisme général (occupé ou libre, bouquet, rente, décote), voir notre page sur le viager occupé ou libre.

Les clauses qui sécurisent la rente

Service-public.gouv.fr précise : « Pour assurer la sécurité du paiement des rentes, le crédirentier peut notamment inscrire dans l’acte de vente » trois clauses. Ces clauses sont présentées comme une possibilité ouverte au vendeur.

Les pages consultées ne donnent ni le nombre de rentes impayées qui suffit à déclencher la clause résolutoire (la fiche écrit « plusieurs »), ni la formalité à accomplir. La fiche présente ces trois clauses comme des clauses que le crédirentier peut inscrire dans l’acte de vente.

Si le débirentier ne paie plus

Sur l’impayé, les deux pages se limitent à ces deux clauses. La clause résolutoire permet au crédirentier de reprendre son bien. La clause pénale lui permet de conserver le bouquet s’il a été versé et que le contrat est résilié.

Ce que les pages consultées ne disent pas :

• la procédure pour constater l’impayé et faire jouer la clause ;
• le délai laissé au débirentier ;
• ce que deviennent les rentes déjà versées ;
• les recours et sûretés possibles.

Le texte du code civil sur le contrat de rente viagère (articles 1968 à 1983, que la fiche cite) est le point de départ pour ces questions. Il n’est pas repris ici et se vérifie avec le notaire avant de signer.

Au décès du vendeur

Service-public.gouv.fr est net : « Au décès du crédirentier, le viager cesse et le débirentier entre en possession du bien sans faire aucune démarche. » Economie.gouv.fr rattache la date du décès au principe d’aléa : ni le vendeur ni l’acquéreur ne sait, à la signature, pour quel montant le bien sera acquis, puisque ce montant dépend de la date du décès du vendeur.

Quand la rente est versée à plusieurs vendeurs et que l’un décède, la fiche prévoit deux formules : la rente est « soit reversée intégralement au survivant (rente réversible), soit réduite proportionnellement (rente réductible) ». Le choix se vérifie avant de signer.

Décès dans les 20 jours après la signature

Service-public.gouv.fr écrit : « Si le vendeur décède dans les 20 jours qui suivent la signature de l’acte de vente », alors « l’événement est considéré comme prévisible et la vente n’est pas valable ». Les héritiers du crédirentier peuvent demander l’annulation « devant le tribunal ».

Economie.gouv.fr présente le même cas comme l’absence d’aléa : « Une vente en viager dans laquelle l’aléa est absent peut être annulée. » La page écrit : « C’est notamment le cas si le vendeur, malade au moment de la signature de l’acte de vente, décède dans les 20 jours » ; le vendeur malade est donc donné comme un exemple. Service-public.gouv.fr écrit que la vente « n’est pas valable », economie.gouv.fr qu’elle « peut être annulée ». Le mode de décompte des 20 jours n’est pas précisé sur ces pages : cette page ne calcule donc aucune date limite.

Viager chez le notaire : exemple chiffré (profil fictif)

Situation. Michel vend son appartement en viager libre. La valeur totale retenue dans l’acte est de 240 000 €. Le bouquet est fixé à 30 % de cette valeur, la rente à 800 € par mois. L’acte contient une clause d’indexation, une clause résolutoire et une clause pénale (hypothèses du profil fictif).

Problème. Que représentent les sommes concernées par ces clauses, et que change la date d’un éventuel décès ?

Stratégie. Situer le bouquet sur lequel porte la clause pénale, annualiser la rente, puis comparer deux dates de décès avec la fenêtre de 20 jours.

Résultat.

Si la vente est résiliée, la clause pénale permet à Michel de conserver le bouquet versé : 72 000 € dans cet exemple. Si l’acheteur cesse de payer plusieurs rentes, la clause résolutoire l’autorise à reprendre son bien. La page ne dit pas ce qui arrive aux rentes déjà versées.

Pour le décès : un décès de Michel au 12e jour après la signature se situe dans la fenêtre de 20 jours décrite par la fiche ; un décès au 45e jour se situe au-delà. La page ne décrit pas les conséquences pour ce second cas. Michel est un profil fictif. Les chiffres illustrent le calcul et ne présagent pas de votre situation.

Viager chez le notaire : ce qui change selon votre cas

• Les clauses écrites dans l’acte : indexation, résolutoire, pénale, ou aucune d’elles.
• Le nombre de vendeurs, avec une rente réversible ou réductible.
• La date du décès par rapport à la signature, et l’état de santé du vendeur à ce moment, que mentionne economie.gouv.fr.
• Le montant du bouquet, sur lequel porte la clause pénale.
• Le texte du code civil sur les conséquences d’un impayé, à examiner avec le notaire.

La règle dépend de votre situation. Aucun résultat n’est promis.