Combien de jours peut-on louer sa résidence principale en meublé de tourisme ?

Deux limites encadrent la location de votre résidence principale en meublé de tourisme. Un même client ne peut pas totaliser plus de 90 jours consécutifs de location par année civile. Et le nombre total de jours loués sur l’année est plafonné : 120 jours, ou un plafond fixé par la commune qui ne peut pas descendre sous 90 jours (economie.gouv.fr). Service-public.fr écrit que ce plafond varie entre 90 et 120 jours selon la commune.

Un point à ne pas perdre de vue : selon le guide pratique du ministère chargé de l’écologie, un logement loué en meublé plus de 120 jours par année civile ne peut pas être considéré comme une résidence principale.

Cette page traite la durée de location et l’imposition des revenus. Elle ne traite pas la déclaration en mairie ni le numéro d’enregistrement, à vérifier auprès de votre mairie. Elle ne chiffre pas les sanctions, ne traite pas les cotisations sociales et ne couvre pas la résidence secondaire.

Les limites en un tableau

Ce qu’est un meublé de tourisme

Un meublé de tourisme est une maison ou un appartement proposé à la location à une clientèle de passage, qui n’y élit pas domicile (service-public.fr, vérifié le 21 mai 2026, et economie.gouv.fr, texte du 4 mars 2026). Cette page suit le cas d’un propriétaire qui loue ponctuellement le logement où il habite.

Les deux limites de durée

La limite par client. Un même client ne peut pas rester plus de 90 jours consécutifs sur une année civile.

La limite par an. Le plafond annuel est de 120 jours par défaut. La commune peut le fixer plus bas par délibération, sans descendre sous 90 jours. Pour savoir quel plafond s’applique chez vous, il faut interroger votre mairie : cette page ne peut pas vous le donner.

Rester en résidence principale : la règle des huit mois

La résidence principale est le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. Le guide du ministère précise que les périodes de location en meublé ne comptent pas comme des périodes d’occupation. Il ajoute qu’au-delà de 120 jours loués dans l’année, le logement ne peut plus être considéré comme une résidence principale.

Ces deux points viennent du guide pratique du ministère chargé de l’écologie (version de septembre 2025) : à rapprocher de votre situation avant toute décision.

Plateformes, locataires et copropriété

• Plateformes. Elles doivent bloquer les annonces qui dépassent le seuil. Service-public.fr précise qu’elles désactivent l’annonce quand le nombre maximal de jours est atteint et que la commune peut leur demander le nombre de jours loués.
• Locataire. Si vous êtes locataire dans le secteur privé, il faut l’accord écrit de votre propriétaire. La mise en meublé de tourisme est interdite dans un logement social.
• Copropriété. Il faut vérifier que le règlement ne l’interdit pas. Une page dédiée traite ce sujet.

Les revenus : BIC, micro-BIC ou réel

Les revenus de la location meublée de tourisme sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Ces chiffres figurent sur economie.gouv.fr (4 mars 2026), sur service-public.fr (actualité du 27 juillet 2026) et dans la fiche de service-public.fr vérifiée le 15 avril 2026. Pour les recettes de 2025, déclarées en 2026, les seuils étaient de 15 000 € (non classé) et 77 700 € (classé).

En cas de dépassement des seuils, le régime du bénéfice réel s’applique selon des règles de dépassement non détaillées ici (la fiche F32744 de service-public.fr prévoit, sous conditions, une année supplémentaire au micro-BIC si c’est la 1re ou la 2e année de dépassement). Le réel permet de déduire les frais et charges réels ; le micro-BIC n’est pas ouvert en cas d’indivision. La taxe de séjour est collectée dans les communes qui l’ont instaurée, directement ou par la plateforme. Pour démarrer, la déclaration de début d’activité se fait dans les quinze jours qui suivent le début de l’activité et donne lieu à un numéro SIRET.

Meublé de tourisme en résidence principale : exemple chiffré (profil fictif)

Situation. Un couple lyonnais, profil fictif, loue sa résidence principale pendant ses congés. Sa commune a fixé le plafond annuel à 90 jours. Sur l’année 2026, il loue 78 jours, à 110 € par jour, soit 8 580 € de recettes. Hypothèses : une nuitée est comptée comme un jour de location (à confirmer auprès de la commune), meublé non classé, aucune autre location meublée.

Problème. Est-il sous le plafond de jours, et comment le revenu est-il imposé ?

Stratégie. Comparer les 78 jours au plafond de la commune, puis comparer les recettes au seuil du micro-BIC pour un meublé non classé (15 000 €) et appliquer l’abattement de 30 %.

Résultat. Il lui reste 12 jours avant le plafond de 90 jours. Les 8 580 € de recettes sont sous le seuil de 15 000 € : l’abattement de 30 % représente 2 574 € et la base imposable en micro-BIC est de 6 006 €. Si sa commune avait retenu 120 jours, la marge serait de 42 jours. Ce profil est fictif : aucun taux d’impôt n’est utilisé et le calcul ne présage pas de votre situation.

Meublé de tourisme en résidence principale : ce qui change selon votre cas

• Votre commune : elle fixe le plafond annuel entre 90 et 120 jours et peut imposer des démarches propres.
• Le décompte de vos jours : vérifiez comment la commune ou la plateforme compte une nuitée.
• Votre statut d’occupant : propriétaire, locataire ou occupant d’un logement social ne sont pas dans la même situation.
• Votre copropriété : le règlement peut l’interdire ou l’autoriser.
• Vos recettes : elles déterminent le régime micro-BIC ou réel, et le classement du meublé joue sur les seuils.
• Vos autres revenus : l’effet de l’impôt dépend du reste de votre foyer fiscal.

La règle dépend de votre situation. Aucun résultat n’est promis.