Colocation : bail unique ou baux individuels ?

Avec un bail unique, tous les colocataires signent le même contrat. Il comporte en général une clause de solidarité : chacun et sa caution s’engagent à payer la part de loyer et de charges des autres, si ceux-ci ne la paient pas. Avec des baux individuels, chaque colocataire signe son propre bail avec le propriétaire, et les colocataires ne sont pas solidaires face au paiement du loyer. Le choix change qui répond de quoi, pendant combien de temps, et ce qui se passe quand l’un d’eux part.

Cette page traite la colocation en location d’habitation : solidarité, dépôt de garantie, assurance, préavis. Elle ne traite pas la fiscalité de la colocation. Elle ne détaille pas non plus le fonctionnement de la caution ni l’encadrement des loyers.

La colocation en deux formes

La fiche de service-public.gouv.fr (vérifiée le 1er octobre 2026) définit la colocation comme « la location par plusieurs colocataires d’un même logement ». Un couple marié ou pacsé au moment de la signature n’est pas considéré comme une colocation.

Elle peut prendre deux formes :

• le bail commun : un seul bail, signé par tous les colocataires et le propriétaire ;
• les baux individuels : chaque colocataire signe avec le propriétaire son propre bail.

Dans le bail individuel, chaque contrat précise la chambre en usage privatif, d’au moins 9 m², et les parties communes.

Les différences en un tableau

La clause de solidarité du bail unique

La fiche F34661 de service-public.gouv.fr précise ce que la clause engage : chaque colocataire et sa caution s’engagent à payer la part du loyer et des charges due par les autres colocataires, si ces derniers ne la paient pas.

Après le départ d’un colocataire

Le colocataire partant et sa caution restent tenus pendant une durée que la fiche chiffre ainsi :

• soit pendant les 6 mois qui suivent la fin de son préavis ;
• soit, si un nouveau colocataire le remplace durant son préavis, jusqu’à la fin du préavis.

Sans clause de solidarité, le colocataire partant et sa caution paient sa part jusqu’à la fin de son préavis. Ce délai peut être réduit si un nouveau colocataire s’inscrit au bail avant la fin du préavis.

Un remplaçant arrivé pendant le préavis change donc la durée de l’engagement du partant : elle s’arrête à la fin du préavis.

Délai pour réclamer un impayé

Le propriétaire dispose de 3 ans pour réclamer un impayé de loyers ou de charges, selon les fiches F34661 et F31267.

Les baux individuels

L’ANIL indique que, avec plusieurs contrats, les colocataires ne sont pas solidaires face au paiement du loyer et que le départ d’un colocataire n’a pas de conséquences sur les autres. La fiche F34661 ajoute que chaque colocataire peut quitter le logement en donnant son préavis. Le propriétaire peut choisir un nouveau colocataire sans avoir à obtenir l’accord des autres.

Dans cette forme, il n’y a pas de clause de solidarité : chaque colocataire répond de son propre bail.

Dépôt de garantie

Le montant maximal est fixé par la fiche F31269 (vérifiée le 9 juin 2026) :

• logement vide : 1 mois de loyer hors charges ;
• logement meublé : 2 mois de loyer hors charges.

Le dépôt peut être exigé dans certains cas seulement : lorsque le loyer est payé d’avance chaque mois ou tous les 2 mois. Il est interdit lorsque le loyer est payé d’avance chaque trimestre. Il est restitué dans un délai de 1 mois si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, de 2 mois sinon, à partir de la remise des clés. En cas de retard, la somme due est augmentée de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé.

En bail commun, la fiche F34661 précise que le dépôt est restitué après que tous les colocataires ont quitté le logement. En baux individuels, elle indique que le colocataire peut récupérer son dépôt de garantie après avoir remis les clés au propriétaire.

Assurance

En colocation, l’attestation d’assurance doit être fournie au propriétaire (ou à l’agence immobilière) chaque année, aussi bien en bail commun qu’en bail individuel. La fiche F34661 précise que les colocataires doivent assurer le logement au minimum contre les risques locatifs (incendie, explosion, dégâts des eaux). L’assurance peut être souscrite collectivement ou individuellement.

Préavis : ce que disent les textes

La fiche F34661 renvoie à la fiche F1168 pour les durées de préavis du locataire. Celle-ci (vérifiée le 16 avril 2026) indique :

• logement vide : préavis de 3 mois ;
• zone tendue : 1 mois, à condition d’indiquer dans la lettre de congé l’adresse du logement et la réduction du préavis, sinon 3 mois ;
• logement meublé : préavis de 1 mois.

Le congé se donne par lettre recommandée avec avis de réception, par acte de commissaire de justice ou par remise en main propre contre émargement ou récépissé. Un simple courriel n’est pas valable.

Colocation, bail unique ou baux individuels : exemple chiffré (profil fictif)

Situation. Trois colocataires louent un logement 1 500 € par mois hors charges, soit 500 € chacun. Hypothèses du profil fictif : parts égales, aucun remplaçant, préavis qui commence à courir le jour du congé, et les deux colocataires restants cessent de payer pendant toute la durée de l’engagement du partant.

Problème. Un colocataire donne congé. Quel montant des parts des autres peut-on lui réclamer, selon la forme du bail ?

Stratégie. Comparer le bail unique avec clause de solidarité et les baux individuels, en logement vide (préavis de 3 mois) et en logement meublé (préavis de 1 mois).

Résultat. Les parts des deux autres représentent 1 000 € par mois. Sur 6 mois après la fin du préavis, l’engagement du partant en bail unique avec clause peut donc porter, dans cette hypothèse extrême, sur 6 000 €. En baux individuels, il ne porte sur aucune part des autres.

Ce profil est fictif. Les montants sont des hypothèses et ne préjugent d’aucune situation réelle. Le plafond du dépôt de garantie (1 mois de loyer hors charges pour un logement vide, 2 mois pour un logement meublé) est donné dans la section dédiée : la fiche F31269 ne traite pas la colocation, la base de calcul en colocation est à vérifier auprès de la source.

Colocation, bail unique ou baux individuels : ce qui change selon votre cas

• La forme du bail : bail unique avec clause de solidarité ou baux individuels, l’engagement du colocataire qui part n’a pas la même durée.
• La composition du groupe : un couple marié ou pacsé au moment de la signature n’est pas une colocation.
• Votre logement : vide ou meublé, le préavis et le dépôt changent.
• La zone : le préavis de 1 mois en zone tendue suppose de le mentionner dans la lettre.
• La présence d’une caution : elle suit le colocataire pour la durée de son engagement.
• Un bail mobilité en colocation : voir la page dédiée au bail meublé et au bail mobilité.

La règle dépend de votre situation. Aucun résultat n’est promis.