Déficit foncier : plafond d’imputation, report sur dix ans et obligation de location

Le déficit foncier est imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Seule la part du déficit qui ne vient pas des intérêts d’emprunt peut aller sur le revenu global. Ce qui dépasse la limite ne disparaît pas tout de suite : cela s’impute sur vos revenus fonciers des dix années suivantes.

En contrepartie, le logement doit rester loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation.

Cette page traite le foyer fiscal français et l’immeuble loué nu. Elle ne traite pas les régimes spéciaux (monuments historiques, Malraux, déficits agricoles ou forestiers) ni la situation d’un non-résident.

Les règles en un tableau

Sources : BOFiP BOI-RFPI-BASE-30-20, notice de la déclaration 2044 spéciale (mars 2026).

Première condition : être au régime réel

Le micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 % et ne permet pas de constater un déficit (BOFiP BOI-RFPI-BASE-30-20, § 10). Vous êtes au régime réel dans trois cas :

• vos revenus fonciers bruts dépassent 15 000 € ;
• vous êtes exclu du micro-foncier ;
• vous avez opté pour le réel. L’option est valable et irrévocable pendant trois ans.

Quelles dépenses créent un déficit

Les dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration sont déductibles des revenus fonciers. Selon economie.gouv.fr, les dépenses de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas déductibles des revenus fonciers.

Le BOFiP définit les dépenses d’amélioration comme celles qui ajoutent à l’immeuble un équipement ou un confort nouveau ou mieux adapté, sans modifier sa structure. La frontière entre amélioration et agrandissement se vérifie avant de signer un devis.

Comment le déficit s’impute, étape par étape

1. Sur vos revenus fonciers. Le déficit est d’abord imputé sur les revenus fonciers que vous réalisez.
2. Sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an. Seule la fraction du déficit qui provient de dépenses autres que les intérêts d’emprunt peut y aller.
3. Sur les revenus fonciers des dix années suivantes pour tout le reste, y compris la fraction liée aux intérêts d’emprunt.

La notice de la déclaration 2044 illustre la règle des dix ans : au 31 décembre 2025, le déficit foncier de l’année 2015 est définitivement perdu.

Le plafond majoré de 21 400 € : rénovation énergétique

Sur option, la limite de 10 700 € peut être relevée à hauteur des dépenses de travaux de rénovation énergétique, sans dépasser 21 400 € par an.

Les conditions relevées dans le BOFiP et dans la notice de la déclaration :

• les travaux doivent permettre au bien de passer d’une classe énergétique E, F ou G à une classe A, B, C ou D ;
• le devis doit avoir été accepté à compter du 5 novembre 2022 ;
• ces dépenses se portent uniquement à la ligne 224 bis de la déclaration 2044 (ou 2044 spéciale) ;
• la notice demande de faire réaliser un diagnostic de performance énergétique (DPE) avant et après travaux. Si le contribuable ne justifie pas d’un nouveau DPE du bien, le BOFiP (§ 290) prévoit que ses revenus sont recalculés selon les règles de droit commun.

Ce plafond majoré est encadré dans le temps. Les textes officiels que nous avons consultés ne concordent pas sur la période pendant laquelle les travaux doivent être payés. Cette page ne donne donc aucune date de fin : elle se vérifie dans les textes à jour avant de signer un devis.

Pour certains logements (dispositif Cosse, et Périssol sous conditions), l’administration indique un plafond de 15 300 €. Ces dispositifs ont leurs conditions propres, qui ne sont pas traitées ici.

L’obligation de location : trois ans après l’imputation

L’immeuble doit être affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit sur le revenu global. Si cette condition n’est pas respectée et qu’aucune exception ne s’applique, l’imputation est remise en cause (BOFiP § 370, notice 2044).

Le BOFiP prévoit des exceptions, chacune avec ses propres conditions (§ 390 à 440) :

• l’invalidité (2e ou 3e catégorie) du contribuable ou de son conjoint ou partenaire de PACS soumis à une imposition commune ;
• le licenciement du contribuable ou de son conjoint ou partenaire de PACS. Selon le BOFiP, il joue seulement si l’année du licenciement est postérieure à l’année de l’imputation ;
• le décès. Selon le BOFiP, il vaut seulement pour les déficits antérieurs à la date du décès ;
• l’expropriation pour cause d’utilité publique de l’immeuble, si le bien était loué avant l’expropriation ;
• la fusion de la SCPI propriétaire de l’immeuble.

Où le déclarer

• Les revenus fonciers au réel se déclarent sur la 2044 (immeubles ordinaires) ou la 2044 spéciale (cas particuliers précisés dans la notice). Une seule des deux est souscrite pour le foyer, jointe à la déclaration 2042.
• Sur la 2042 : la case 4BB reçoit le déficit imputable sur les revenus fonciers, la case 4BC le déficit imputable sur le revenu global, la case 4BD les déficits antérieurs non encore imputés.

Prélèvements sociaux

Les revenus fonciers sont soumis à la CSG au taux de 9,2 %, soit 17,2 % de prélèvements sociaux au total (service-public.gouv.fr, vérifié le 30 juin 2026).

Exemple chiffré (profil fictif)

Situation. Un chef d’entreprise lyonnais possède un appartement loué nu. Avec 9 000 € de loyers dans l’année, il est au régime réel sur option, valable et irrévocable pendant trois ans. Il finance sans emprunt des travaux d’amélioration et d’entretien et déduit 31 000 € de charges. Son taux marginal d’imposition est de 41 % (hypothèse du profil fictif).

Problème. Le déficit est supérieur à la limite annuelle. À quoi sert la part qui dépasse, et que doit-il respecter ensuite ?

Stratégie. Le cabinet fait le point avec lui sur la nature des travaux, sur la ligne de la déclaration où ils se portent, et sur la durée de location à tenir.

Résultat.

Pour un déficit imputé sur les revenus de l’année N, le logement doit rester loué jusqu’au 31 décembre de l’année N + 3.

Ce profil est fictif. Le taux de 41 % est une hypothèse, tout comme l’absence d’intérêts d’emprunt : leur présence change le calcul et se traite sur le dossier. L’imputation est une déduction du revenu imposable ; elle ne vient pas en diminution de l’impôt lui-même. Les chiffres illustrent le mécanisme et n’annoncent aucun résultat pour votre situation.

Ce qui change selon votre cas

• Le régime : réel ou micro-foncier. Sans régime réel, pas de déficit.
• La nature des dépenses : réparation, entretien et amélioration, ou construction et agrandissement.
• La part d’intérêts d’emprunt dans vos charges.
• Le niveau de vos autres revenus, qui détermine ce que vaut une imputation de 10 700 €.
• Le type de travaux, notamment la rénovation énergétique et ses justificatifs.
• Votre capacité à maintenir le bien en location jusqu’au terme de l’engagement.

Cette page ne donne ni le montant de votre déficit ni l’économie d’impôt estimée qui en résulte. Aucun résultat n’est promis.