Location courte ou longue durée : différences de bail, de fiscalité et de risque

Les deux modes de location n’obéissent ni au même bail, ni au même régime fiscal. En longue durée, le bail est de trois ans pour un logement vide, d’un an au minimum pour un meublé (neuf mois pour un étudiant). En courte durée, on parle de meublé de tourisme : un même client ne peut pas totaliser plus de 90 jours consécutifs par année civile. Les revenus d’un logement vide relèvent des revenus fonciers, ceux d’un meublé des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Cette page compare. Elle ne recommande ni l’un ni l’autre : le bon choix dépend de la situation de chaque propriétaire.

Le bail : quatre cadres

Quelques précisions tirées de service-public.gouv.fr :

• Le préavis d’un mois du logement meublé s’applique même si le bail ne dure que neuf mois, sans motif ni justificatif.
• Le bail mobilité est réservé aux locataires en formation professionnelle, études supérieures, apprentissage, stage, service civique, mutation ou mission temporaire.
• Le plafond du dépôt de garantie (un mois pour un logement vide, deux mois pour un meublé) vaut quand le loyer est payable d’avance chaque mois ou tous les 2 mois. Si le loyer est payable d’avance chaque trimestre, le dépôt de garantie est interdit.
• Le préavis réduit à un mois d’un logement vide connaît d’autres cas que la zone tendue : la fiche service-public sur le préavis du locataire les détaille.
• Le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximum d’un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, de deux mois sinon. Un retard coûte 10 % du loyer mensuel hors charges par mois commencé.
• L’encadrement des loyers dépend de la commune. Dans certaines communes en zone tendue, les loyers sont encadrés. En courte durée, le loyer est fixé librement.

Le meublé de tourisme : ce qui l’encadre

Le meublé de tourisme est un logement offert à une clientèle de passage qui y fait un court séjour et n’en fait pas son domicile. Plusieurs règles s’y attachent :

• 90 jours consécutifs par client. La limite est de 90 jours consécutifs de location par année civile pour un même client.
• Résidence principale. Dans les communes concernées, le total annuel de jours loués varie entre 90 et 120 jours.
• Contrat écrit. L’offre ou le contrat doit être écrit et indiquer le prix demandé.
• Copropriété. Depuis le 21 novembre 2024, le règlement de copropriété doit mentionner de manière explicite si les meublés de tourisme sont ou non autorisés.
• Taxe de séjour. Dans les communes qui l’ont instaurée, elle est collectée auprès des locataires.
• Classement facultatif. Il existe 5 catégories, de 1 à 5 étoiles. La décision est valable 5 ans. La démarche est facultative et payante.
• Déclaration en mairie et enregistrement. Les pages officielles lues ne décrivent pas le même calendrier. Vérifiez auprès de votre commune avant de louer.

La fiscalité : revenus fonciers ou BIC

Côté déclaration, le micro-BIC se déclare sur la 2042-C-PRO. Au réel, vous déposez chaque année une liasse n° 2031 auprès du service des impôts des entreprises, puis déclarez le bénéfice dans les cases prévues de la déclaration de revenus. Pour une location vide, la part du déficit foncier qui ne provient pas des intérêts d’emprunt peut s’imputer sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 € (le reste ne s’impute que sur les revenus fonciers des années suivantes, voir la page dédiée) ; pour un déficit de location meublée non professionnelle, voir la page dédiée.

Les risques et la gestion

economie.gouv.fr relève plusieurs points de vigilance, qui ne concernent pas tous le même mode de location.

En courte durée :

• Vacance. La courte durée expose à un risque de vacance locative selon l’attractivité touristique du bien.
• Équipement. La location courte durée oblige à équiper le logement selon la réglementation.

En longue durée :

• Impayés. La page indique qu’il est possible de souscrire une garantie loyers impayés.
• Formalités. Dans les 15 jours suivant le premier jour de location de longue durée, il faut déclarer la création ou le démarrage de l’activité via le guichet des formalités des entreprises.

Un même logement loué de trois façons : exemple chiffré (profil fictif)

Situation. Nadia possède un appartement. Hypothèses du profil fictif, revenus 2026 : loyers annuels de 9 600 € en location vide, 11 400 € en meublé de longue durée, 14 400 € en meublé de tourisme non classé. Taux marginal d’impôt de 30 %. Les prélèvements sociaux sont appliqués au revenu après abattement. La vacance, les charges et les impayés ne sont pas modélisés.

Problème. Comparer ce que le micro-régime laisse imposable dans chaque cas.

Stratégie. Appliquer l’abattement du régime : 30 % au micro-foncier, 50 % au micro-BIC de longue durée, 30 % au micro-BIC des non classés. Calculer l’impôt à 30 % et les prélèvements sociaux (17,2 % ou 18,6 %).

Résultat.

Les prélèvements et l’impôt représentent 33,0 %, 24,3 % et 34,0 % des recettes. Ce tableau ne compare que la fiscalité. Il ne dit rien du rendement net, qui dépend de la vacance, des charges et du temps de gestion.

Ces profils sont fictifs. Les chiffres illustrent le calcul et ne présagent pas de votre situation.

Location courte ou longue durée : ce qui change selon votre cas

• La situation du bien. Zone tendue, encadrement des loyers, règlement de copropriété.
• Votre résidence principale ou secondaire. Les plafonds de jours diffèrent.
• Le niveau de vos recettes. Il détermine le régime simplifié ou réel et le seuil de 23 000 € pour les cotisations sociales.
• Le classement du meublé de tourisme. Il joue sur le seuil et l’abattement du micro-BIC.
• Votre temps de gestion. Les sources lues ne le chiffrent pas.
• Votre résidence fiscale. Pour un loueur non-résident, la règle dépend de votre situation, à vérifier avant de décider.

La règle dépend de votre situation. Aucun résultat n’est promis.