LMNP ou LMP : le seuil de 23 000 € et la comparaison avec vos autres revenus d’activité

Un loueur en meublé est professionnel (LMP) quand deux conditions sont réunies pour l’ensemble de son foyer fiscal : les recettes annuelles de location meublée excèdent 23 000 € TTC, et elles excèdent aussi les autres revenus d’activité du foyer. Il faut les deux. À défaut, vous êtes loueur non professionnel (LMNP).

Le seuil de 23 000 € sert aussi à un autre test, pour les cotisations sociales. Il n’obéit pas aux mêmes conditions. Les deux sont expliqués ci-dessous.

Les deux conditions du test fiscal

Le BOFiP (BOI-BIC-CHAMP-40-10, version du 15/04/2026) pose le principe : l’activité est exercée à titre professionnel quand les recettes annuelles tirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 €, et qu’elles excèdent les autres revenus d’activité du foyer. Service-public.gouv.fr et impots.gouv.fr reprennent le même critère. La FAQ de l’administration précise que les recettes s’entendent TTC.

Le BOFiP écrit que les recettes « excèdent » 23 000 € ; la FAQ parle de recettes « inférieures à 23 000 € TTC » pour le LMNP. Le cas de recettes exactement égales à 23 000 € n’est donc pas formulé de la même façon : à vérifier auprès de ces sources.

Ce qui entre dans le calcul

Les recettes. Elles sont prises toutes taxes comprises. Elles s’apprécient au niveau du foyer, toutes locations meublées confondues, et par année civile.

Les autres revenus d’activité. Le BOFiP retient les traitements et salaires, les bénéfices agricoles, les bénéfices non commerciaux, les revenus des gérants et associés visés à l’article 62 du CGI, et les bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux de la location meublée. Les revenus de la location meublée elle-même n’y figurent pas. Les traitements et salaires s’entendent au sens de l’article 79 du CGI selon le BOFiP ; le traitement des pensions et rentes n’est pas détaillé ici : à vérifier.

Le montant retenu. On prend le revenu net de chaque catégorie, après charges ou abattements. Les revenus exonérés ne sont pas retenus. Les déficits des années antérieures ne sont pas pris en compte. Le test se refait chaque année.

Un second seuil de 23 000 € : les cotisations sociales

Pour les cotisations sociales, service-public.gouv.fr écrit qu’un loueur est considéré comme professionnel quand ses recettes annuelles dépassent 23 000 € (sauf chambres d’hôtes). Ici, une seule condition suffit. En dessous de 23 000 €, l’activité ne donne pas lieu au paiement de cotisations sociales, et seuls les prélèvements sociaux restent dus. Au-delà, la location impose des cotisations sociales et un enregistrement au guichet unique des formalités des entreprises. Le régime dépend du type de meublé et du niveau de recettes.

Quand vos recettes dépassent 23 000 € sans excéder vos autres revenus d’activité, la condition fiscale du LMP n’est pas remplie (vous êtes LMNP) alors que le seuil des cotisations sociales est atteint.

Ne pas confondre avec les seuils du micro-BIC

Le statut (LMNP ou LMP) et le régime d’imposition (micro-BIC ou réel) répondent à des seuils différents. Pour les revenus perçus à compter de 2026, le BOFiP (ACTU-2025-00127, version du 19/08/2026) place l’ensemble des locations meublées sous le seuil de 83 600 € du micro-BIC, avec un abattement de 50 %, et les meublés de tourisme non classés sous un seuil de 15 000 € avec un abattement de 30 %. Service-public.gouv.fr (F34102) distingue 77 700 € pour les revenus 2025 et 83 600 € pour les revenus 2026 ; la page impots.gouv.fr « Location meublée » citée en source mentionnait 77 700 € lors de notre relecture du 18/10/2026. Vérifiez le seuil de l’année que vous déclarez. Côté déclaration, le micro-BIC se déclare sur la 2042-C-PRO. Au réel, vous déposez la liasse 2031 puis reportez le résultat sur la 2042-C-PRO. Le détail est dans la page sur le micro-BIC ou le réel.

Ce que change le statut

Le détail du déficit LMNP est dans une page dédiée, de même que le régime fiscal du LMP.

Le double test : exemple chiffré (profil fictif)

Situation. Quatre foyers fictifs louent un appartement meublé. Hypothèses : les « autres revenus d’activité » sont des revenus nets de la catégorie concernée ; aucune autre location.

Problème. Savoir pour chaque foyer s’il est LMNP ou LMP, et si le test social s’applique.

Stratégie. Comparer les recettes TTC à 23 000 €, puis au total des autres revenus d’activité. Appliquer le test social séparément.

Résultat. Seul le foyer C est LMP : ses recettes de 30 000 € dépassent 23 000 € et dépassent ses 28 000 € de revenus d’activité. Le foyer B dépasse le premier seuil, mais pas le second. Le foyer D reste LMNP parce que ses autres revenus d’activité (32 000 €) dépassent ses recettes. Le foyer A est sous les deux seuils. Trois foyers sur quatre (B, C, D) dépassent 23 000 € de recettes : pour eux, le seuil des cotisations sociales est atteint.

Ces profils sont fictifs. Les chiffres illustrent le calcul et ne présagent pas de votre situation.

LMNP ou LMP : ce qui change selon votre cas

• La composition de vos revenus d’activité. Les traitements et salaires, les BNC, les BA, les revenus de l’article 62 du CGI et les BIC hors location meublée sont retenus dans la comparaison, selon le BOFiP.
• Le nombre de locations. Les recettes de toutes les locations meublées du foyer se cumulent.
• Les prestations fournies. Entreprendre.service-public.gouv.fr cite le régime de para-hôtellerie à partir d’au moins 3 prestations hôtelières. Les seuils de plus-value diffèrent alors.
• L’année. Le test se refait chaque année civile.
• Votre résidence fiscale. Pour un loueur non-résident, le mode de comparaison évolue à partir de l’imposition 2026. Les textes lus ne le formulent pas de la même façon : la règle dépend de votre situation, à vérifier avant de décider.

La règle dépend de votre situation. Aucun résultat n’est promis.