IFI : loueur en meublé professionnel et bien professionnel

Des logements loués meublés peuvent être traités comme des biens professionnels et sortir de l’assiette de l’IFI. Les conditions chiffrées du BOFiP sont deux seuils : plus de 23 000 € de recettes annuelles et plus de 50 % des revenus du foyer fiscal retirés de l’activité (la notice parle de revenus professionnels). La notice de la déclaration 2042-IFI 2026 y ajoute que la location doit constituer l’activité principale du propriétaire ; le paragraphe 60 du BOFiP, qui fixe les deux seuils, ne mentionne pas cette condition. La page ne tranche pas entre ces formulations : vérifiez-les auprès des textes.

Ces conditions ne sont pas celles du statut de loueur en meublé professionnel pour l’impôt sur le revenu. Le test de l’IR n’a pas de seuil de 50 %. Les deux tests s’examinent séparément.

Le principe : les biens professionnels sont exonérés

Sont totalement exonérés d’IFI les biens immobiliers affectés à l’activité professionnelle exercée en entreprise individuelle, à titre principal. La notice 2042-IFI 2026 et la brochure pratique de l’impôt sur le revenu 2026 retiennent les conditions suivantes.

• Les biens sont utilisés dans une profession industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale.
• L’activité est exercée par le propriétaire ou son conjoint ; la notice ajoute le partenaire de Pacs, le concubin et les enfants mineurs placés sous administration légale.
• L’activité est la profession principale du redevable.
• Les biens ou droits immobiliers sont nécessaires à l’exercice de cette profession.

La fiche F563 de service-public.gouv.fr range les logements loués meublés sous le régime fiscal du loueur en meublé professionnel parmi les biens pouvant être exonérés sous conditions. Le BOFiP (BOI-PAT-IFI-30-10-10-10, version en vigueur du 02/05/2019) précise que la location meublée est, sous conditions, une activité commerciale ouvrant droit à l’exonération.

Les conditions chiffrées de la location meublée

Les recettes. Elles s’entendent du montant réel des sommes perçues en vertu des contrats de location : loyers, charges, taxes et remboursements de frais.

Le seuil de 50 %. Les revenus du foyer retenus sont ceux des catégories des traitements et salaires, des bénéfices industriels et commerciaux, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés visés à l’article 62 du CGI. Le numérateur est le bénéfice commercial net annuel de la location meublée, déterminé selon le 2 de l’article 38 du CGI. Il est comparé au revenu net du foyer dans ces catégories, y compris le bénéfice de la location, après déduction des charges et abattements.

Les locaux. Seuls les locaux effectivement loués, c’est-à-dire qui génèrent des revenus pour le foyer fiscal, peuvent être éligibles.

L’activité principale. Cette page cite la condition de la notice sans la définir. Le paragraphe 60 du BOFiP ne la mentionne pas, alors que l’introduction du BOFiP parle d’activité exercée « à titre principal » : la formulation retenue se vérifie auprès des textes, au cas par cas.

Ce qui reste hors du champ

• La location nue. Les immeubles loués nus dans le cadre d’un patrimoine privé ne sont pas des actifs professionnels (BOFiP, paragraphe 140). La gestion de son propre patrimoine immobilier est exclue de l’activité commerciale (paragraphe 30). Selon la notice (page 3), les biens loués ou mis à disposition d’un tiers ne peuvent pas, en principe, être qualifiés de biens affectés à l’activité professionnelle du propriétaire ; la notice mentionne une exception lorsque la location sert aux besoins exclusifs de l’activité professionnelle principale du propriétaire.
• La véritable profession. Le BOFiP exige l’exercice d’une véritable profession, qui suppose une activité habituelle et constante, dans un but lucratif et pour son propre compte. L’inscription au registre du commerce et des sociétés est un indice parmi d’autres.
• Les parts de sociétés. economie.gouv.fr indique que les parts ou actions représentatives de biens immobiliers affectés à l’activité professionnelle sont exonérées d’IFI lorsque le propriétaire y exerce son activité professionnelle principale. La location meublée exercée par l’intermédiaire d’une société n’est pas traitée ici.

Test de l’IFI et test de l’impôt sur le revenu

Le statut de loueur en meublé professionnel pour l’impôt sur le revenu suit un autre texte, le BOI-BIC-CHAMP-40-10 (version du 15/04/2026).

Le BOFiP de l’IFI et celui de l’impôt sur le revenu ne mesurent pas la même chose. Examiner l’un ne dispense pas d’examiner l’autre.

Déclarer

D’après la brochure pratique de l’impôt sur le revenu 2026 (chapitre IFI), la rubrique « Biens affectés à l’activité professionnelle et exonérés (annexe 1) » de la déclaration 2042-IFI comporte la case 9BZ : la brochure indique « Vous avez rempli et déposé l’annexe 1, cochez la case ». Le contenu de l’annexe 1 n’est pas détaillé ici. Relisez la notice 2042-IFI pour votre cas.

Exemple chiffré (profil fictif) : deux studios meublés, 52,4 % ou 42,3 % des revenus du foyer

Situation. Un couple domicilié en France possède au 1er janvier 2026 sa résidence principale, de 900 000 €, et deux studios loués meublés, d’une valeur totale de 700 000 €. Il n’a aucune dette. Les recettes de la location sont de 34 000 € par an et son bénéfice net de 22 000 €. Le conjoint a un salaire net imposable de 20 000 € dans le cas A, de 30 000 € dans le cas B. On suppose que la condition d’activité principale est remplie.

Problème. Les studios sortent-ils de l’assiette de l’IFI ?

Stratégie. Tester les deux seuils chiffrés. Les recettes de 34 000 € dépassent 23 000 €. La part du bénéfice de la location dans les revenus du foyer (bénéfice de la location et salaire du conjoint) est de 22 000 € sur 42 000 € dans le cas A, et de 22 000 € sur 52 000 € dans le cas B. Puis recomposer la base : la résidence principale entre pour 630 000 € après l’abattement de 30 %.

Résultat.

Dans le cas A, la base de 630 000 € est inférieure au seuil de 1 300 000 € : aucun IFI n’est dû. Dans le cas B, la base atteint 1 330 000 €, soit 630 000 € plus 700 000 €. Le barème 2026 donne 2 500 € sur la tranche de 800 000 € à 1 300 000 € et 210 € sur les 30 000 € suivants, soit 2 710 €. La décote est de 17 500 € moins 1,25 % de 1 330 000 €, soit 875 €.

Le profil est fictif et les valeurs sont supposées. Le calcul n’intègre ni dette, ni plafonnement, ni don, et ne présage pas du résultat de votre situation.

Ce qui change selon votre cas

• Le montant réel de vos recettes de location et de votre bénéfice.
• Les revenus de tous les membres de votre foyer fiscal.
• La nature des locaux : loués meublés, loués nus ou occupés.
• La détention en direct ou par l’intermédiaire d’une société.
• L’appréciation de l’activité principale.
• Vos dettes, votre résidence principale et le reste de votre patrimoine immobilier.

Aucun résultat n’est promis : la règle dépend de votre situation.