Vous louez un bien en France ou en Lituanie : quel pays impose les loyers ? L’article 6 de la convention
Les loyers d’un bien immobilier sont imposables dans le pays où se trouve le bien. Le pays de résidence du propriétaire peut aussi en tenir compte, mais doit alors éliminer la double imposition selon l’article 23.
- Les revenus de biens immobiliers, y compris des exploitations agricoles ou forestières, sont imposables dans le pays où les biens sont situés (article 6, paragraphe 1).
- La règle vise la location, l’affermage, l’exploitation directe et toute autre forme d’exploitation (article 6, paragraphe 3).
- Les revenus tirés d’un droit de jouissance conféré par des parts de société sur un immeuble sont imposables dans le pays de l’immeuble (article 6, paragraphe 5).
- Pour un résident de France, les loyers lituaniens ouvrent droit à un crédit d’impôt en France (article 23, paragraphe 1, a).
Qui impose vos loyers ?
Le protocole précise que les dispositions sur les biens immobiliers s’appliquent aussi aux options, promesses de vente et droits semblables (protocole, point 2).
Le texte de la convention
« Les revenus provenant de biens immobiliers (y compris les revenus des exploitations agricoles ou forestières) sont imposables dans l’État contractant où ces biens immobiliers sont situés. […] Les dispositions du paragraphe 1 s’appliquent aux revenus provenant de l’exploitation directe, de la location ou de l’affermage, ainsi que de toute autre forme d’exploitation de biens immobiliers. »
Texte publié par impots.gouv.fr.
Comment la double imposition est évitée
Le pays de l’immeuble impose en premier ; le pays de résidence corrige selon l’article 23 :
- 1En FranceLes loyers lituaniens sont pris en compte, avec un crédit égal à l’impôt français correspondant, si le bénéficiaire est soumis à l’impôt en Lituanie (art. 23 § 1 a i).
- 2Jouissance via une sociétéPour les revenus de l’article 6, paragraphe 5, le crédit est égal à l’impôt payé en Lituanie, plafonné à l’impôt français correspondant (art. 23 § 1 a ii).
- 3En LituanieCrédit égal à l’impôt payé en France, dans la limite de l’impôt lituanien correspondant (art. 23 § 2 a).
Ce qu’ont jugé les tribunaux
Dirigeant d'une société lituanienne vivant à Lyon avec sa famille : domicile fiscal en France, salaires lituaniens et bénéfices reconstitués de la filiale française imposés, pénalités pour manquement délibéré annulées
Lire la décision →Société lituanienne de négoce de véhicules dirigée depuis l'Yonne : assimilée à une EURL, ses bénéfices sont imposés chez l'associé unique domicilié en France, avec TVA et majoration de 80 % pour activité occulte
Lire la décision →Un bien loué dans l’un des deux pays y est déclaré et imposé, puis repris dans la déclaration du pays de résidence avec le mécanisme de l’article 23. Pour un résident de France, le crédit égal à l’impôt français correspondant neutralise en pratique l’impôt français sur ces loyers, sans les effacer du calcul. La détention par une société donnant la jouissance d’un immeuble obéit à un mécanisme différent, à examiner avant d’acheter.
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Les autres sujets de la convention
Questions fréquentes
Les loyers d’un bien lituanien sont-ils exonérés en France ?
Ils sont pris en compte pour le calcul de l’impôt français, avec un crédit d’impôt égal à l’impôt français correspondant, à condition d’être soumis à l’impôt en Lituanie (article 23, paragraphe 1, a, i).
Qu’entend la convention par « biens immobiliers » ?
Le sens que leur donne le droit du pays où ils sont situés, avec les accessoires, l’usufruit et certains droits sur les ressources naturelles ; les navires et aéronefs en sont exclus (article 6, paragraphe 2).
La vente du bien suit-elle la même règle ?
La plus-value relève de l’article 13 : elle est imposable dans le pays où l’immeuble est situé (article 13, paragraphe 1, a, et protocole, point 3).
Source : Convention du 7 juillet 1997, modifiée par la Convention multilatérale signée le 7 juin 2017 ; articles 11 et 12 modifiés par l’activation de la clause de la nation la plus favorisée (protocole, paragraphes 8 et 9) — Version consolidée de la convention avec la Lituanie modifiée par la convention multilatérale et par la clause de la nation la plus favorisée – Impôts sur le revenu et la fortune (impots.gouv.fr). Statut : En vigueur depuis le 1er mai 2001 ; la Convention multilatérale est entrée en vigueur le 1er janvier 2019 pour la France et la Lituanie.. Ce document ne se substitue pas aux textes qui font foi. Analyse : Balmont Conseil, mise à jour le 8 novembre 2026. Information générale, pas un conseil personnalisé.
