Vous vendez un bien, des parts ou des actions entre la France et les États-Unis : qui impose la plus-value ? L’article 13
La plus-value immobilière est imposable dans le pays où se trouve le bien, y compris lorsqu’il est détenu par une société à prépondérance immobilière. Les autres gains ne sont imposables que dans le pays de résidence du vendeur, sous réserve du droit des États-Unis d’imposer leurs citoyens.
- Les gains tirés de la cession de biens immobiliers sont imposables dans l’État où ces biens sont situés (article 13, paragraphe 1).
- Côté France, cela vise aussi les parts de sociétés dont l’actif est constitué pour au moins 50 % d’immeubles situés en France ; côté États-Unis, les « United States real property interests » (article 13, paragraphe 2).
- Les gains sur les biens mobiliers d’un établissement stable ou d’une base fixe sont imposables dans l’État où il est situé (article 13, paragraphe 3).
- Les gains sur tous les autres biens, comme les titres de sociétés non immobilières, ne sont imposables que dans l’État de résidence du cédant (article 13, paragraphe 6).
Qui impose votre plus-value ?
Pour un citoyen américain résident de France, le crédit égal à l’impôt français s’étend aux gains tirés de la cession de certains titres américains visés à l’article 24, paragraphe 1, b, i (notamment de sociétés cotées sur un marché réglementé), sous réserve de prouver le respect de ses obligations fiscales américaines.
Le texte de la convention
« Les gains provenant de l'aliénation de biens immobiliers situés dans un Etat contractant sont imposables dans cet Etat. »
« les actions, parts ou droits dans une société dont l'actif est constitué pour au moins 50 p. cent de biens immobiliers situés en France, ou tire au moins 50 p. cent de sa valeur, directement ou indirectement, de biens immobiliers situés en France »
« Sous réserve des dispositions du paragraphe 5, les gains provenant de l'aliénation de tous biens autres que les biens visés aux paragraphes 1, 2, 3 et 4 ne sont imposables que dans l'Etat contractant dont le cédant est un résident. »
Rédaction issue de la version consolidée de la convention du 31 août 1994 modifiée par les avenants du 8 décembre 2004 et du 13 janvier 2009. Texte publié par impots.gouv.fr.
Quatre questions pour situer votre plus-value
L’article 13 classe les gains selon la nature du bien cédé :
- 1Un immeuble ?Imposable dans le pays où il se trouve (paragraphe 1).
- 2Des parts de société immobilière ?Pour la France, une société dont l’actif ou la valeur provient pour au moins 50 % d’immeubles français ; pour les États-Unis, les « United States real property interests » de la section 897 (paragraphe 2).
- 3Un actif d’entreprise dans l’autre pays ?Imposable dans le pays de l’établissement stable ou de la base fixe (paragraphe 3).
- 4Autre chose ?Seul le pays de résidence du vendeur impose (paragraphe 6).
Ce qu’ont jugé les tribunaux
Cession de parts d'un partnership américain par un résident de France : plus-value imposable en France, pas de crédit d'impôt
Lire la décision →Exit tax : la demande de sursis de paiement déposée quatorze mois après le départ aux États-Unis est tardive, même pour un transfert motivé par des raisons professionnelles
Lire la décision →Résident des États-Unis vendant une maison en Seine-et-Marne : les prélèvements sociaux sur la plus-value sont maintenus, faute d'affiliation à la sécurité sociale d'un État de l'Union
Lire la décision →Au regard de la convention, le gain sur des titres non immobiliers n’est imposable que dans le pays de résidence du vendeur au jour de la cession : un départ ou un retour avant une vente change donc la donne et se prépare, en tenant compte aussi des règles propres à chaque pays. Pour un immeuble ou des parts de société immobilière, le pays du bien garde son droit. Les citoyens américains restent imposables aux États-Unis où qu’ils vivent, et l’article 24 organise alors les crédits d’impôt.
Faire étudier ma cession avant le départVisio · 30 min · sans engagementVous envisagez de vendre un bien immobilier, des parts de société ou des titres en lien avec la France et les États-Unis ?
Les autres sujets de la convention
Questions fréquentes
Je vis aux États-Unis et je vends ma maison en France : quel pays impose ?
La France peut imposer le gain (article 13, paragraphe 1). Les États-Unis, s’ils l’imposent aussi, accordent un crédit pour l’impôt français sur le revenu dans les limites de leur législation (article 24, paragraphe 2, a).
Les parts d’une société détenant surtout des immeubles en France sont-elles traitées comme l’immeuble ?
Oui, si l’actif de la société est constitué pour au moins 50 % de biens immobiliers situés en France ou si elle en tire au moins 50 % de sa valeur ; les droits dans une société de personnes non soumise à l’impôt sur les sociétés le sont dans la mesure où ils tirent leur valeur de tels biens (article 13, paragraphe 2, a).
Le gain sur des actions cotées est-il imposé dans les deux pays ?
Au regard de l’article 13, paragraphe 6, il n’est imposable que dans le pays de résidence du vendeur. Pour un citoyen américain, les États-Unis gardent toutefois leur droit d’imposer (article 29, paragraphe 2), et l’article 24 organise les crédits d’impôt.
Source : Convention du 31 août 1994, modifiée par les avenants du 8 décembre 2004 et du 13 janvier 2009 — Convention avec les Etats-Unis – Impôt sur le revenu – Impôt sur la fortune (impots.gouv.fr). Statut : En vigueur (version consolidée publiée par impots.gouv.fr, avenants de 2004 et 2009 intégrés). Ce document ne se substitue pas aux textes qui font foi. Analyse : Balmont Conseil, mise à jour le 8 novembre 2026. Information générale, pas un conseil personnalisé.
