Assurance de prêt locatif : déduction des revenus fonciers

Si vous louez un logement nu au régime réel, les primes de l’assurance qui couvre le remboursement de votre prêt sont déductibles de vos revenus fonciers, pour leur montant réel et justifié, toutes conditions étant par ailleurs remplies et à condition de les avoir payées dans l’année. Le BOFiP les traite comme des frais d’emprunt dès lors qu’elles constituent des frais accessoires à un emprunt : elles se portent sur la ligne afférente aux intérêts d’emprunt. Dans ce cas, la fraction du déficit qui en provient ne s’impute que sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Le BOFiP sur les frais d’emprunt contient un renvoi dont la portée pour un particulier est à vérifier auprès de la source (voir plus bas). Au micro-foncier, aucune déduction séparée n’est possible.

Cette page traite le particulier qui possède en direct un logement loué nu. Elle ne traite pas la location meublée, la société civile immobilière, le propriétaire non-résident ni le cas d’un changement de prêt.

La règle en un tableau

Pourquoi l’assurance de prêt se déduit

Le BOFiP pose le principe : les primes d’assurance se rapportant à un immeuble imposé en revenus fonciers sont déductibles pour leur montant réel et justifié. Il ajoute une condition de fond : les primes doivent être souscrites en vue de l’acquisition ou de la conservation du revenu. Le BOFiP sur les primes d’assurance ne subordonne pas la déduction à la nature des risques couverts. Il cite, parmi les risques, la couverture d’un emprunt.

Le contrat peut être souscrit directement, par un intermédiaire ou dans le cadre d’un contrat de groupe.

Pour l’assurance de prêt, trois sources officielles sont à lire ensemble.

• Le BOFiP sur les primes d’assurance indique que les primes liées à un emprunt sont déductibles, toutes conditions étant par ailleurs remplies.
• Le BOFiP sur les intérêts et frais d’emprunt (§ 190) range parmi les frais d’emprunt les primes d’un contrat d’assurance-vie ou d’assurance décès souscrit pour assurer le remboursement de l’emprunt. Il renvoie, pour ces primes, à un paragraphe (§ 200) qui pose, dans le cas d’une société civile immobilière non soumise à l’impôt sur les sociétés, une condition de « supplément d’intérêt ». La portée de ce renvoi pour un particulier est à vérifier auprès de la source et sur votre contrat de prêt.
• La notice de la déclaration 2044 spéciale (édition de mars 2026) range elle aussi, parmi les frais d’emprunt, les primes d’un contrat d’assurance-vie ou d’assurance décès souscrit pour assurer le remboursement du prêt.

Autre condition à garder en tête : pour les intérêts, le BOFiP exige que l’emprunt ait servi à acquérir, construire, réparer, améliorer ou conserver des immeubles donnés en location.

Seules les primes payées dans l’année comptent

Vous déduisez les primes effectivement payées au cours de l’année d’imposition. Vous devez pouvoir justifier la déduction. Sur demande de l’administration, le BOFiP prévoit que vous produisiez la copie du contrat d’assurance et la quittance de l’assureur, avec les éléments qui datent le paiement.

Où la déclarer

Selon le BOFiP, les primes liées à un emprunt se portent sur la ligne afférente aux intérêts d’emprunt de la déclaration de revenus fonciers. Pour la 2044 spéciale, la notice range ces primes parmi les frais d’emprunt de la section consacrée aux intérêts d’emprunt. Pour cette section, elle indique de porter, en case H, page 3, la somme des montants de chaque colonne de la ligne 250. La notice ne dit pas en toutes lettres que les primes figurent sur cette ligne : vérifiez le rattachement sur la notice de l’année.

Ce que devient le déficit

Selon le BOFiP, une prime d’assurance de prêt déduite sur la ligne des intérêts suit le régime des frais d’emprunt dès lors qu’elle constitue des frais accessoires à un emprunt :

• le revenu brut est réputé compenser prioritairement les intérêts d’emprunt, et les frais accessoires à un emprunt sont assimilés aux intérêts (BOFiP BOI-RFPI-BASE-30-20) ;
• la fraction du déficit qui provient des intérêts et frais d’emprunt s’impute uniquement sur les revenus fonciers des dix années suivantes ;
• le plafond de 10 700 € par an concerne la fraction du déficit imputable sur le revenu global. Il ne s’applique pas à la part issue des intérêts et frais d’emprunt, qui reste imputable sur les revenus fonciers.

Cette page ne détaille pas le déficit foncier lui-même. Une page dédiée traite le plafond de 10 700 €, le report et l’obligation de location.

Pour mémoire, la part du déficit qui ne vient pas des intérêts et frais d’emprunt peut s’imputer sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Le logement doit alors rester loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation, sous réserve des exceptions prévues par le BOFiP. Un plafond différent peut s’appliquer dans certains cas : voir la notice de la déclaration 2044 spéciale.

Exemple chiffré (profil fictif)

Situation. Un propriétaire lyonnais loue nu un appartement acheté à crédit. Il est au régime réel. Sur l’année, il perçoit 6 000 € de loyers, paie 6 500 € d’intérêts d’emprunt, 900 € de primes d’assurance de prêt et 1 600 € d’autres charges déductibles. Hypothèses du profil fictif : loyers perçus toute l’année, aucun déficit antérieur, aucun autre revenu foncier, aucun dispositif spécial. On applique aux frais d’emprunt la règle des intérêts (BOFiP BOI-RFPI-BASE-30-20, § 110 : les frais accessoires à un emprunt sont assimilés aux intérêts). La prime est donc traitée comme les intérêts.

Problème. Que change la déduction de la prime de 900 € dans le déficit de l’année, et où va chaque part ?

Stratégie. Déclarer la prime sur la ligne des intérêts d’emprunt, appliquer la règle selon laquelle les loyers compensent d’abord les intérêts, puis séparer la part du déficit qui vient des intérêts et frais d’emprunt de la part qui vient des autres charges.

Résultat.

La part de 1 400 € issue des intérêts et frais d’emprunt ne s’impute que sur les revenus fonciers des dix années suivantes. La part de 1 600 €, inférieure à 10 700 €, peut s’imputer sur le revenu global, sous réserve de louer le bien jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation. Déduire la prime ajoute 900 € de déficit reportable : cette somme ne profite que s’il y a des revenus fonciers à compenser dans les dix années suivantes.

Ce profil est fictif. Les montants sont des hypothèses, aucun taux d’imposition n’est utilisé et le calcul n’annonce aucun résultat pour votre situation. Si votre situation ou le traitement de la prime diffère de ces hypothèses, le découpage change.

Au micro-foncier : pas de déduction séparée

Le micro-foncier s’applique en principe lorsque le revenu brut n’excède pas 15 000 € (charges non comprises). Un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué automatiquement. Il est réputé comprendre l’ensemble des charges supportées par le propriétaire : la prime d’assurance de prêt ne se déduit donc pas en plus.

Si vous relevez du micro-foncier, pour déduire vos charges réelles, il faut opter pour le régime réel en souscrivant la déclaration de revenus fonciers n° 2044. L’option est valable et irrévocable pendant trois ans.

Ce qui change selon votre cas

• Le régime d’imposition : au micro-foncier, aucune déduction séparée ; au réel, déduction des primes payées.
• L’usage du prêt : la condition posée par le BOFiP pour les intérêts (emprunt servant des immeubles donnés en location) est à vérifier sur votre financement.
• Votre montage : un logement détenu en société, en location meublée ou depuis l’étranger relève de règles propres, non traitées ici.
• Le renvoi du BOFiP sur les frais d’emprunt : sa portée pour un particulier est à vérifier auprès de la source et sur votre contrat de prêt.
• Vos autres charges : elles déterminent si un déficit apparaît, et pour quelle part.
• Vos revenus fonciers futurs : le report sur dix ans ne joue que s’il y en a.

La règle dépend de votre situation. Aucun résultat n’est promis.