En résumé…
Une SCI (société civile immobilière) non-résidente ou détenue par un non-résident se taxe de deux façons : à l’impôt sur le revenu (IR), l’associé est imposé sur sa part des loyers avec un taux minimum d’imposition, sauf option pour le taux moyen, plus 17,2 % de prélèvements sociaux ; à l’impôt sur les sociétés (IS), la SCI paie 15 % ou 25 % et la distribution subit en outre une retenue à la source, sans prélèvements sociaux.
Notre position : le choix se fait sur l’horizon de détention, pas sur le taux affiché. À la sortie, l’IR conserve les abattements pour durée de détention que l’IS supprime.
« Mon notaire m’a dit de passer ma SCI à l’IS depuis que je suis parti, c’est plus simple pour un non-résident. » Plus simple, sans doute ; plus économique, cela dépend du jour où l’on vendra. Notre article sur l’imposition des associés étrangers d’une SCI pose les principes, et celui sur le choix entre IR et IS vaut pour les résidents ; celui-ci compare l’arbitrage pour un non-résident, loyers et sortie.
1. SCI à l’IR : le non-résident est imposé sur les loyers, avec un taux plancher
Un taux minimum d’imposition, sauf option pour le taux moyen
La SCI à l’IR est transparente : l’associé non-résident déclare sa part des loyers en France. Son impôt est calculé selon le barème, avec un taux minimum d’imposition propre aux non-résidents, dont le niveau se vérifie pour l’année de perception des revenus. Il peut éviter ce plancher en optant pour le taux moyen, qui consiste à calculer l’impôt sur l’ensemble de ses revenus de source française et étrangère, lorsque ce taux est plus favorable (voir l’option pour le taux moyen). S’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 % sur les revenus fonciers, ou le seul prélèvement de solidarité de 7,5 % si l’associé est affilié à un régime de sécurité sociale de l’EEE ou de la Suisse.
2. SCI à l’IS : deux étages d’impôt
L’IS de la société, puis la retenue sur la distribution
La SCI qui a opté pour l’IS paie l’impôt sur les sociétés : 25 % de taux normal, ou 15 % sur les 42 500 premiers euros de bénéfice si la société remplit les conditions du taux réduit (chiffre d’affaires de 10 millions d’euros au plus, capital entièrement libéré, au moins 75 % du capital détenu par des personnes physiques). Le dividende versé à l’associé non-résident subit ensuite une retenue à la source, dont le taux dépend de la qualité de l’associé (personne physique ou société) et peut être réduit par une convention fiscale (voir notre article sur la retenue à la source sur les dividendes). Un non-résident ne supporte pas de prélèvements sociaux sur les dividendes.
Concrètement. Sur les loyers de l’année, l’IR et l’IS ne se comparent pas sur le seul taux affiché. À l’IR, le taux minimum des non-résidents et les prélèvements sociaux pèsent sur l’associé. À l’IS, la société paie d’abord son impôt, puis la distribution est taxée à la source, sans prélèvements sociaux ; un résultat réinvesti sans distribution ne subit pas ce second étage. Le comparatif annuel se chiffre sur votre dossier, avec les taux de l’année, le taux conventionnel éventuel et le montant réellement distribué.
3. La sortie : plus-value et vente des parts
L’IR rend l’abattement, l’IS le supprime
En SCI à l’IR, la vente de l’immeuble ou des parts par un non-résident relève du prélèvement de l’article 244 bis A : la plus-value d’une personne physique est taxée à 19 %, plus 17,2 % de prélèvements sociaux, avec les abattements pour durée de détention qui exonèrent d’impôt après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans (le détail figure dans notre article sur la vente d’un bien en France par un non-résident). En SCI à l’IS, la plus-value de l’immeuble est un résultat de la société, imposé à l’IS sans abattement de durée, puis taxé à nouveau à la distribution par la retenue à la source ; la vente des parts d’une société à prépondérance immobilière par un non-résident relève, elle, du prélèvement de l’article 244 bis A.
| SCI à l’IR | SCI à l’IS | |
|---|---|---|
| Loyers de l’année | Associé : barème avec taux minimum, plus 17,2 % de prélèvements sociaux | Société : 15 % ou 25 % ; associé : retenue à la source sur le dividende, sans prélèvements sociaux |
| Vente de l’immeuble | 19 % + 17,2 %, abattements de durée, exonération après 22 et 30 ans | IS sur la plus-value de la société, sans abattement de durée, puis retenue à la source sur la distribution |
| Vente des parts | Prélèvement de l’article 244 bis A pour les sociétés à prépondérance immobilière | Même prélèvement de l’article 244 bis A |
Cas chiffré
Situation. Un associé unique, non-résident hors EEE, détient une SCI lyonnaise dont l’immeuble a été acheté 400 000 € en 2012 et revendu 600 000 € en 2028, soit 16 ans de détention. La plus-value, après forfaits, est supposée égale à 110 000 € dans les deux régimes pour comparer.
Problème. L’IS pèse-t-il plus lourd que l’IR au moment de la vente ?
Stratégie. Appliquer à la même plus-value les règles de chaque régime.
Résultat. SCI à l’IR : 7 106 € d’impôt plus 15 486 € de prélèvements sociaux, soit 22 592 €, 87 408 € nets. SCI à l’IS : IS de 25 % = 27 500 €, soit 4 908 € de plus que l’IR, avant toute taxation de la distribution des 82 500 € restants, qui subit en plus la retenue à la source. L’écart à la sortie est donc d’au moins 4 908 € au détriment de l’IS.
Hypothèses. Plus-value de 110 000 € (200 000 € de plus-value brute, moins les forfaits de 7,5 % et 15 %) ; abattements de 6 % par an (66 %) pour l’impôt et de 1,65 % par an (18,15 %) pour les prélèvements sociaux, soit 11 années au-delà de la cinquième ; plus-value imposable à l’IR inférieure à 50 000 €, donc sans taxe sur les plus-values élevées ; taux normal d’IS de 25 % ; plus-value de 110 000 € supposée la même dans les deux régimes, sans reprise d’amortissement ; aucune convention plus favorable ; non affilié à un régime de l’EEE ou de la Suisse. Exemple illustratif, calculé avec les règles en vigueur au 23/10/2026.
Pour le technicien. Option pour l’IS des sociétés civiles, taux de l’IS (service-public.fr, fiche F23575), retenue à la source sur les dividendes versés à un non-résident, taux minimum d’imposition et option pour le taux moyen des non-résidents : dispositions du CGI relatives aux non-résidents, à relire pour l’année concernée. Prélèvement sur les plus-values : article 244 bis A du CGI, y compris pour les parts de sociétés à prépondérance immobilière (notice 2048-IMM, édition 2026) ; prélèvement de solidarité : article 235 ter du CGI. La loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026, article 7) institue une taxe sur les actifs non affectés à une activité opérationnelle des sociétés holdings (décision du Conseil constitutionnel n° 2026-901 DC du 19 février 2026) ; son application à une SCI à l’impôt sur les sociétés doit être vérifiée sur le texte et n’est pas tranchée ici.
Notre position
Décider sur l’horizon de détention, avant d’opter
Une SCI qui détient un bien longtemps se défend à l’IR, parce que les abattements finissent par exonérer la sortie (après 22 ans pour l’impôt, 30 ans pour les prélèvements sociaux). Pour une vente à moyen terme, l’avantage de l’IR à la sortie se resserre et le calcul doit être refait. L’IS convient à celle qui réinvestit ses résultats et ne distribue pas, ou qui amortit. Ce sont trois situations différentes, pas un réflexe à appliquer dès qu’on quitte la France. Une fois exercée, l’option pour l’IS ne se défait pas simplement.
Questions fréquentes
Une SCI détenue par un non-résident est-elle plus intéressante à l’IR ou à l’IS ?
Cela dépend de l’horizon de détention : l’IS ajoute une retenue à la source sur la distribution et supprime les abattements de durée à la sortie ; l’IR conserve ces abattements sur la plus-value de sortie, mais soumet l’associé au taux minimum des non-résidents et aux prélèvements sociaux sur les loyers.
Un non-résident est-il soumis à un taux minimum d’imposition sur ses loyers ?
Oui : son impôt est calculé selon le barème avec un taux minimum, sauf option pour le taux moyen quand elle est plus favorable. Les prélèvements sociaux s’ajoutent au taux de 17,2 %, ou au seul prélèvement de solidarité de 7,5 % pour un affilié à un régime de l’EEE ou de la Suisse. Le niveau du taux minimum se vérifie pour l’année de perception des revenus.
La vente des parts d’une SCI est-elle taxée en France pour un non-résident ?
Oui pour les parts de sociétés à prépondérance immobilière : elles relèvent du prélèvement de l’article 244 bis A, au taux de 19 % pour une personne physique.
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Alexis Sagnier, conseiller en investissements financiers et immobiliers, courtier en assurances, certifié AMF. ORIAS 13003497. Mis à jour le 23/10/2026.
Sources officielles consultées
- Taux minimum d’imposition des non-résidents (économie.gouv.fr)
- Dossier de presse INR, revenus 2025 (impots.gouv.fr)
- Taux de l’impôt sur les sociétés (service-public.fr entreprendre)
- Prélèvements sociaux des non-résidents (service-public.fr, F2329)
- Notice 2048-IMM (édition 2026)
- Plus-value immobilière (service-public.fr, F10864)
- Conseil constitutionnel, décision n° 2026-901 DC du 19 février 2026 (loi de finances pour 2026)
