SCI : comment l’associé non-résident est imposé en France

Tout dépend du régime de la SCI. Dans une SCI à l’impôt sur le revenu, chaque associé est imposé personnellement sur sa quote-part du résultat. Dans une SCI à l’impôt sur les sociétés, la société paie l’impôt et l’associé est imposé sur les dividendes qu’elle lui verse. Pour un associé domicilié hors de France, un dividende de source française est soumis à une retenue à la source de 12,80 % (taux en vigueur au 01/01/2026), sous réserve des conventions fiscales.

Cette page est partielle, et elle le dit. Elle reprend ce que les pages officielles posent pour la SCI d’un côté et pour le non-résident de l’autre. Elle ne traite pas le calcul de la quote-part d’un associé non-résident dans une SCI à l’IR, ni la vente d’un immeuble par une telle SCI. Ces deux points sont signalés plus bas comme des limites, sans réponse inventée.

Deux régimes, deux logiques

Le choix du régime se traite dans la page « SCI à l’IR ou à l’IS : comment choisir ». Ici, seul compte ce qu’il change pour un associé installé à l’étranger.

SCI à l’IR : l’associé déclare sa part

L’administration écrit que, pour une SCI à l’impôt sur le revenu, c’est l’associé qui est redevable de l’impôt sur sa part du résultat. La société dépose chaque année la déclaration 2072, par voie électronique, au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai pour les loyers de l’année précédente. La 2072-S vaut quand les associés sont des particuliers (ou relèvent du micro-BIC, du micro-BA ou du BNC) et qu’aucun des cas de la 2072-C ne se présente. La 2072-C s’applique notamment quand un associé relève du réel BIC, du réel agricole ou de l’impôt sur les sociétés.

L’associé qui ne détient que des parts de SCI déclare sa quote-part en revenus fonciers sur la 2042. Le micro-foncier est possible sous conditions, dont un revenu brut de 15 000 € au plus. Dans les autres cas, il remplit la 2044.

Pour un non-résident, l’administration pose un second principe : les revenus de source française restent imposables en France après le départ, sous réserve des conventions fiscales. Ils se déclarent sur la 2042 et, selon les cas, l’annexe 2042-NR, et le service des impôts des particuliers non-résidents (SIPNR) gère le dossier. L’articulation de ces deux principes pour un associé de SCI n’est pas traitée ici : elle se vérifie dans votre dossier, avec le SIPNR, avant toute déclaration.

Ce que l’administration indique pour les revenus fonciers d’un non-résident

Voici ce que les pages « non-résidents » publient pour la location nue de biens en France.

Le seuil de 29 579 € concerne les revenus perçus en 2025 : le seuil applicable aux revenus 2026 est à vérifier auprès de l’administration.

Les prélèvements sociaux

La page « revenus immobiliers » du site impots.gouv.fr, mise à jour le 26/02/2026, indique pour un non-résident des prélèvements sociaux de 17,2 % sur la location nue et de 18,6 % sur la location meublée (ce dernier taux étant présenté comme « nouveau taux applicable à compter des revenus perçus en 2025 »). Ces taux sont cités tels que cette page les donne, pour ces deux produits uniquement. Le taux applicable aux revenus perçus en 2026 est à vérifier auprès de l’administration.

Les personnes affiliées à un régime obligatoire de sécurité sociale de l’Espace économique européen ou de la Suisse sont exonérées de CSG et de CRDS, mais restent soumises au prélèvement de solidarité de 7,5 %. Pour en bénéficier, il faut cocher les cases 8SH ou 8SI de la 2042 C, et l’affiliation doit être effective au 31 décembre de l’année concernée.

SCI à l’IS : le dividende et la retenue

Une SCI à l’impôt sur les sociétés est une société passible de cet impôt. Le BOFiP indique que les revenus distribués par de telles sociétés font l’objet d’une retenue à la source lorsqu’ils bénéficient à des personnes dont le domicile fiscal est hors de France (article 119 bis, 2 du CGI).

Pour une personne physique non-résidente, l’administration donne un taux de 12,80 % au 01/01/2026, porté à 75 % pour les revenus payés dans un État ou territoire non coopératif. Les conventions fiscales peuvent prévoir un traitement plus favorable. Les revenus de capitaux mobiliers d’un non-résident ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux. Le dividende se reporte en ligne 2EE si une déclaration est déposée pour d’autres revenus de source française. Le mécanisme complet fait l’objet de la page « Dividendes versés à un non-résident ».

Vente d’un bien ou de parts : les règles publiées

Quand un non-résident vend un bien immobilier en France, l’administration publie un prélèvement de 19 %, avec un abattement pour durée de détention et une exonération d’impôt après 22 ans. Les prélèvements sociaux sont de 17,2 % hors EEE et Suisse. Pour les affiliés à un régime de l’EEE ou de la Suisse, le prélèvement de solidarité est de 7,5 %. Le notaire verse l’impôt à la vente (formulaire 2048-IMM-SD ; 2048-M-SD pour la cession de titres de société à prédominance immobilière).

La vente par un non-résident impose en principe un représentant fiscal. Sont dispensés les cédants domiciliés dans l’Union européenne, en Islande ou en Norvège, ceux dont le prix de cession est de 150 000 € au plus par cédant, et les ventes exonérées d’impôt sur la plus-value compte tenu de la durée de détention.

Pour une SCI à l’IR qui vend un immeuble, une autre page précise que la plus-value est calculée au niveau de la société et imposée au nom de chaque associé présent à la cession, au prorata de ses parts, avec le régime des particuliers. Cette page ne traite pas des associés non-résidents. La combinaison des deux règles (taux, prélèvements sociaux, formulaires) pour un associé non-résident n’est pas traitée ici : elle se vérifie avant la vente, avec le notaire et l’administration.

L’IFI sur les parts de SCI

Un non-résident est imposé à l’IFI sur ses biens et droits immobiliers situés en France, y compris la fraction de la valeur de ses parts de sociétés représentative de ces biens, au-delà de 1 300 000 € de patrimoine net taxable au 1er janvier, sous réserve des conventions. Le détail figure dans les pages « IFI d’un non-résident » et « IFI : parts de sociétés détenant de l’immobilier ».

Exemple chiffré (profil fictif)

Situation. Hélène, personne fictive, vit hors de France. Elle détient 50 % d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés, qui possède des locaux loués en France. L’assemblée décide de distribuer 60 000 € au total.

Hypothèses. Hélène est la bénéficiaire effective du dividende. Le pays de paiement n’est pas un État ou territoire non coopératif. Aucun taux conventionnel n’est invoqué. Le calcul ignore l’impôt de son pays de résidence.

Problème. Combien lui reste-t-il avant l’impôt de son pays de résidence ?

Stratégie. Appliquer le taux de 12,80 % à la part qui lui revient, soit 50 % de 60 000 €, donc 30 000 €.

Résultat. La retenue est de 30 000 € × 12,8 % = 3 840 €. Le net revenant à Hélène est de 26 160 €. Si les mêmes 30 000 € étaient payés dans un État ou territoire non coopératif, le taux serait de 75 %, sous réserve des exceptions prévues par les textes.

Le profil est fictif et ses montants sont des hypothèses. Il ne présage pas de votre situation.

Ce qui change selon votre cas

• Le régime de la SCI, IR ou IS, et la date de l’éventuelle option.
• Votre pays de résidence et la convention fiscale qui le lie à la France.
• Votre affiliation à un régime de sécurité sociale de l’EEE ou de la Suisse.
• Le type de location : nue ou meublée.
• Le fait que vous ayez d’autres revenus de source française ou un taux moyen plus favorable que le taux minimum.
• Votre quote-part dans la SCI et la valeur de l’immobilier détenu en France.

La règle dépend de votre situation. Aucun résultat n’est promis.