Valeur de l’usufruit et de la nue-propriété : le barème de l’article 669 et ses cas particuliers

Pour les droits d’enregistrement, la valeur de l’usufruit et celle de la nue-propriété sont des fractions de la valeur du bien en pleine propriété. Pour un usufruit viager, la fraction dépend de l’âge de l’usufruitier : 90 % d’usufruit avant 21 ans révolus, 10 % au-delà de 91 ans révolus, et la nue-propriété est le complément à 100 %. Pour un usufruit à durée fixe, le BOFiP retient 23 % de la valeur de la propriété entière par période de dix ans.

Cette page traite l’évaluation. L’extinction de l’usufruit, le détail de la donation de nue-propriété, le calcul des droits qui en résulte et la situation des non-résidents ne sont pas repris ici.

Le principe : une fraction de la pleine propriété

Selon service-public.gouv.fr, la pleine propriété est composée de l’usufruit et de la nue-propriété. Le droit d’utiliser le bien et d’en tirer des revenus est réservé à l’usufruitier. La nue-propriété est le droit donnant à son titulaire, le nu-propriétaire, la faculté de disposer d’un bien (glossaire de service-public).

Pour la fiscalité, le BOFiP applique le barème du I de l’article 669 du CGI à la liquidation des droits d’enregistrement et de la taxe de publicité foncière. La valeur est une fraction de la pleine propriété « variable en fonction de l’âge de l’usufruitier lors de la transmission ». Pour les biens transmis par succession, le BOFiP ajoute que la valeur du bien au jour où le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété est sans incidence à ce titre.

Service-public indique que ce barème sert notamment à calculer les droits d’enregistrement en cas de donation, de succession ou de vente.

Pour une donation, le BOFiP sur l’assiette des donations indique que l’usufruit et la nue-propriété sont évalués forfaitairement à une fraction de la pleine propriété. Il exclut d’appliquer un abattement supplémentaire du seul fait du démembrement. Le calcul des droits sur une donation avec réserve d’usufruit fait l’objet d’une page dédiée.

Le barème de l’usufruit viager

Le BOFiP définit l’usufruit viager comme celui « qui ne s’éteint que par la mort du ou des bénéficiaires ». Le barème se lit avec l’âge révolu de l’usufruitier, c’est-à-dire son âge au dernier anniversaire (précision du simulateur de service-public).

Les mêmes pourcentages figurent sur service-public (fiche vérifiée le 03/07/2026). Le BOFiP consulté est en vigueur depuis le 23/12/2013.

Les sources ne disent pas comment lire un âge exactement égal à l’une des bornes (21, 31, 41 ans, etc.) ni comment traiter l’âge de 91 ans. Nous ne tranchons pas : si l’usufruitier est dans ce cas, faites confirmer la ligne applicable avec le notaire avant de chiffrer.

Les autres formes de démembrement

L’usufruit à durée fixe

L’usufruit constitué pour une durée fixe est estimé à 23 % de la valeur de la propriété entière pour chaque période de dix ans de sa durée, « sans fraction et sans égard à l’âge de l’usufruitier ». Le BOFiP précise que ce calcul ne doit pas donner à l’usufruit une valeur supérieure à celle de l’usufruit viager.

Le plafond du BOFiP s’applique en plus de ces pourcentages. La durée qui n’est pas un multiple de dix ans se vérifie dans le BOFiP avant tout chiffrage.

L’usufruit d’une personne morale

Le BOFiP écrit que les usufruits constitués au profit d’une personne morale ne peuvent avoir une durée supérieure à trente ans, soit, au taux de 23 % par période de dix ans, 69 % au plus (calcul de cette page). Service-public mentionne aussi cette durée de 30 ans.

Le droit d’habitation et d’usage

Le BOFiP retient pour les droits d’habitation et d’usage 60 % de la valeur de l’usufruit, cette valeur étant déterminée conformément au I de l’article 669 du CGI. Pour le droit d’habitation du conjoint survivant, l’âge retenu est celui atteint au terme du droit temporaire au logement, soit un an après le décès.

Plusieurs usufruitiers

• Usufruits conjoints sans répartition prévue : les biens sont fictivement partagés en autant de parts qu’il y a de bénéficiaires. Le BOFiP ne dit pas que ces parts sont égales.
• Clause d’accroissement : la perception initiale est révisée, et l’excédent perçu sur la valeur de la nue-propriété est restituable.
• Réversion d’usufruit : l’ensemble des clauses de réversion relève du régime des droits de mutation par décès.
• Usufruits ouverts à la date de la mutation : seuls ceux-là sont pris en compte pour évaluer la nue-propriété.

Le simulateur officiel

Service-public propose un simulateur gratuit : à partir de la valeur totale des biens et de l’âge révolu de l’usufruitier, il donne la valeur fiscale de l’usufruit ou de la nue-propriété en cas d’usufruit viager, à la suite d’une donation ou d’une succession. Il ne s’applique pas à l’usufruit temporaire, au droit d’usage et d’habitation, ni à l’IFI.

Pour un bien immobilier, service-public précise que l’usufruitier doit payer la taxe foncière et l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), selon la valeur du bien. Cette page ne traite pas l’IFI.

Exemple chiffré (profil fictif)

Situation. Marc, 64 ans, possède un appartement de 600 000 € en pleine propriété. Il réfléchit à ce que représenteraient, fiscalement, plusieurs formes de démembrement du bien.

Problème. Quelle valeur le barème attribue-t-il à l’usufruit et à la nue-propriété, et qu’est-ce qui change avec l’âge ou la nature du droit ?

Stratégie. Lire le barème à l’âge de 64 ans (ligne « moins de 71 ans révolus »), comparer avec un usufruitier de 77 ans (ligne « moins de 81 ans révolus »), puis évaluer un usufruit de dix ans et un droit d’habitation. Hypothèses : l’usufruit de dix ans est consenti à une personne de 64 ans, et le droit d’habitation profite lui aussi à une personne de 64 ans.

Résultat.

À valeur de bien égale, la nue-propriété passe de 360 000 € à 420 000 € quand l’usufruitier a 77 ans au lieu de 64. Le BOFiP écrit que l’usufruit à durée fixe ne peut avoir une valeur supérieure à celle de l’usufruit viager, sans préciser l’âge à retenir pour cette comparaison. Par hypothèse, nous la faisons avec l’usufruit viager d’une personne de 64 ans : 138 000 € reste sous 240 000 €. Il s’agit d’une lecture de la règle, pas d’une précision du BOFiP. Cette page ne chiffre pas la valeur de la nue-propriété de l’usufruit de dix ans ni celle d’un bien grevé d’un droit d’habitation.

Ce profil est fictif. Les âges sont choisis en milieu de tranche pour éviter les bornes. Il ne chiffre ni droits de donation ni droits de succession.

Ce qui change selon votre cas

• L’âge révolu de l’usufruitier au moment de la transmission, qui fixe la ligne du barème.
• La nature du droit : usufruit viager, à durée fixe, au profit d’une personne morale, droit d’usage ou d’habitation.
• Le nombre d’usufruitiers et l’existence d’une clause d’accroissement ou de réversion.
• L’opération en cause : donation, succession ou vente, les règles de détail de chacune ne sont pas reprises ici.
• L’impôt visé : cette page porte sur les droits d’enregistrement, pas sur l’IFI.

La règle dépend de votre situation. Aucun résultat n’est promis.