Denormandie : taux de réduction et plafonds de l’investissement

En métropole, la réduction d’impôt Denormandie est de 12 % du prix de revient pour un engagement de location de 6 ans, et de 18 % pour 9 ans. Selon le BOFiP, le prix de revient retenu est plafonné à 300 000 € par contribuable et par an, et à 5 500 € par m² de surface habitable. La réduction est répartie par sixièmes ou par neuvièmes sur l’impôt des années suivantes. Ce qui dépasse l’impôt à payer est perdu.

Le tableau des taux est partiel. Des pages officielles (la fiche F35011 du service public et economie.gouv.fr) mentionnent aussi un engagement plus long que 9 ans, que le BOFiP ne mentionne pas. Ces sources ne concordent pas : nous ne publions ni durée ni taux pour cette option (détail dans la section « Ce que les sources officielles ne disent pas de la même façon »).

Cette page traite les taux de 6 et 9 ans, les plafonds de prix et de loyer, et la façon dont la réduction s’impute. Elle ne traite pas la durée d’engagement au-delà de 9 ans, ni la date de fin du dispositif : les sources officielles ne concordent pas sur ces deux points (voir la section « Ce que les sources officielles ne disent pas de la même façon », plus bas). Elle ne traite pas non plus les conditions de travaux, qui font l’objet d’une autre page.

Les taux selon la durée de l’engagement

Ces deux taux figurent sur le site du service public, sur le site economie.gouv.fr et dans le BOFiP. Ce tableau ne reprend que les engagements de 6 et 9 ans : voir la section suivante pour les autres durées citées par certaines sources. Le taux s’applique au prix de revient retenu dans la limite des plafonds, pas au prix d’achat brut.

Ce que les sources officielles ne disent pas de la même façon

La fiche F35011 du service public et la page economie.gouv.fr mentionnent un engagement plus long que 9 ans, avec un taux supérieur à 18 %. Le BOFiP (version du 28/03/2024) et la fiche F35782 du service public sur les dispositifs locatifs ne mentionnent que les engagements de 6 ou 9 ans, renouvelables. Les dates de validité du dispositif diffèrent aussi d’une page à l’autre.

Nous ne tranchons pas : cette page ne donne ni durée ni taux pour cette option, ni date de fin. Avant de signer un acte, ces deux points se vérifient sur le texte à jour, avec un conseiller ou un notaire.

Sur quelle base la réduction se calcule

La réduction se calcule sur le prix de revient du logement. Pour un logement acquis en vue de travaux, le BOFiP (§ 10) le décrit comme le prix d’acquisition, majoré des frais afférents à l’acquisition (honoraires de notaire, commissions d’intermédiaires, droits d’enregistrement et taxe de publicité foncière), auquel s’ajoutent les travaux d’amélioration éligibles facturés par une entreprise.

Pour un logement vendu avec travaux par le vendeur, le BOFiP (§ 20) retient le prix d’acquisition comprenant la part de travaux stipulée au contrat.

Selon le BOFiP, le plafond de 5 500 € par m² est un plafond de prix de revient par mètre carré de surface habitable. Il s’applique en métropole comme outre-mer.

Les plafonds de l’investissement

Trois précisions :

• Le plafond annuel de 300 000 € est commun au Denormandie et au Pinel. Il vaut pour l’ensemble des opérations de l’année, pas pour chacune.
• La limite de deux logements est aussi commune aux deux dispositifs, par année d’imposition.
• La base retenue est la plus basse des limites. Un logement de 45 m² est limité à 247 500 € (45 x 5 500), même si 300 000 € restent disponibles dans l’année.

Le plafonnement global des avantages fiscaux s’applique aussi à cette réduction. Le service public renvoie à une fiche dédiée, sans chiffre sur la page Denormandie. Il se vérifie sur votre déclaration d’ensemble.

Comment la réduction s’impute

La réduction est imputée pour la première fois sur l’impôt de l’année du fait générateur. Elle est ensuite répartie, selon la durée choisie, à raison d’un sixième ou d’un neuvième de son montant chaque année.

Le fait générateur dépend de l’opération :

• la date d’acquisition, pour un logement acquis avec travaux ou issu d’un local transformé ;
• la date d’achèvement des travaux, pour un logement acquis en vue de travaux ;
• la date d’achèvement du logement, pour un local que vous transformez vous-même ;
• la date de souscription, pour une SCPI.

Le BOFiP est net sur l’excédent : le solde ne peut pas être imputé sur l’impôt des années suivantes, et la fraction non imputée ne donne pas lieu à remboursement.

Un calcul simple montre l’effet : un sixième de 12 % et un neuvième de 18 % font tous deux 2 % de la base par an. Un engagement de 9 ans fait donc durer l’avantage plus longtemps à montant annuel égal. Il suppose aussi que l’impôt à payer reste assez élevé pendant 9 ans.

Exemple chiffré (profil fictif)

Situation. Nadia achète un logement ancien de 45 m² dans une commune éligible, en vue d’y faire des travaux. Prix d’acquisition : 180 000 €. Frais d’acquisition : 14 000 €. Travaux facturés par une entreprise : 76 000 €. L’impôt sur lequel la réduction peut s’imputer est de 3 800 € par an, de façon constante (hypothèse du profil fictif).

Problème. Quelle base retenir, et quelle part de la réduction est réellement imputée ?

Stratégie. Calculer le prix de revient, le comparer aux deux plafonds, appliquer le taux de 6 ou 9 ans, puis répartir par sixièmes ou neuvièmes en tenant compte de l’impôt disponible chaque année.

Résultat.

Le prix de revient de 270 000 € dépasse le plafond de surface de 22 500 €. Cette part ne génère aucune réduction. Et comme l’impôt disponible (3 800 €) est inférieur à la réduction annuelle (4 950 €), 1 150 € sont perdus chaque année.

Ce profil est fictif. Les montants et l’impôt annuel sont des hypothèses. Le calcul ne tient pas compte de la fiscalité des loyers, ni du plafonnement global. Il illustre un mécanisme. Il ne présage pas de votre situation.

Les plafonds de loyer en 2026

Le logement est loué nu, avec un loyer plafonné au mètre carré. Pour 2026, en métropole, le service public indique les plafonds mensuels suivants, charges non comprises :

Ces plafonds sont révisés d’une année à l’autre. Les plafonds de ressources du locataire et les conditions de mise en location font partie des conditions du dispositif.

Prorogation de l’engagement

Selon le BOFiP (§ 270, version du 28/03/2024), l’engagement peut être prorogé par périodes de trois ans. Après un engagement initial de 6 ans, il y a deux périodes possibles, avec un complément de réduction de 6 % puis de 3 %. Après 9 ans, une seule période est possible, avec 3 %.

Le BOFiP réserve ce complément aux investissements réalisés pendant une période qu’il délimite. Les pages officielles ne concordent pas sur la date de fin du dispositif : nous ne publions pas de date. Avant tout engagement, vérifiez sur le texte à jour si cette prorogation s’applique à votre opération.

Ce qui change selon votre cas

• La surface du logement, qui fixe le plafond au mètre carré.
• Le prix de revient réel, avec les frais et les travaux facturés par une entreprise.
• Votre impôt des prochaines années, qui détermine ce qui sera réellement imputé.
• Les autres investissements de l’année, qui consomment le même plafond de 300 000 € et la même limite de deux logements.
• Le plafonnement global de vos avantages fiscaux.
• La zone, qui fixe le loyer maximal.

La règle dépend de votre situation. Aucun résultat n’est promis.