Pinel : cas de remise en cause de la réduction d’impôt

La réduction Pinel est reprise quand l’engagement de location n’est pas respecté. Une vente pendant l’engagement, une location qui s’interrompt plus de douze mois ou un enfant ou un parent locataire qui entre dans votre foyer fiscal en font partie. Le transfert de propriété résultant du décès d’un des membres du couple soumis à imposition commune ne la remet pas en cause. Quand les conditions cessent d’être remplies pendant l’engagement, l’impôt de l’année de l’événement est majoré du total des réductions déjà obtenues. Dans ce cas, le BOFiP place la remise en cause au plus tard au 31 décembre de la troisième année suivant l’événement.

Cette page décrit les cas de remise en cause du Pinel et le mécanisme de la reprise. Elle ne détaille pas les exceptions prévues en cas de vente ou de rupture de l’engagement : elles figurent dans un autre texte du BOFiP, qu’il faut lire avant toute décision. Elle ne donne ni les taux de l’intérêt de retard ni les numéros de cases de la déclaration.

Ce qu’il faut savoir avant de parler de reprise

Le Pinel est fermé aux nouveaux investissements depuis le 1er janvier 2025. Les investisseurs antérieurs gardent la réduction s’ils respectent les conditions. C’est là que la question de la remise en cause se pose.

L’investisseur s’est engagé à louer le logement nu, comme résidence principale du locataire, pendant 6 ou 9 ans, au choix. La remise en cause sanctionne la rupture de cet engagement ou des conditions de location.

Les pages de présentation du dispositif (service-public.fr, economie.gouv.fr) ne décrivent pas la reprise. Elle se lit dans la doctrine administrative, le BOFiP. Celui qui traite la remise en cause du Pinel est en version du 10/05/2019. Cette page s’appuie sur lui. Elle ne couvre pas d’éventuels textes plus récents.

Les cas de remise en cause décrits par le BOFiP

Ce qui ne remet pas en cause la réduction

Le décès

Si le transfert de propriété résulte du décès de l’un des membres soumis à imposition commune, le BOFiP écrit que l’avantage n’est pas remis en cause. Le conjoint survivant qui devient seulement copropriétaire (indivisaire) ne peut pas reprendre l’avantage à son profit. Seul le conjoint survivant attributaire du bien, ou titulaire de son usufruit, le peut. Les droits sont appréciés au règlement de la succession.

Le démembrement résultant d’un décès

Si le démembrement du droit de propriété résulte du décès d’un des membres du couple, l’avantage obtenu avant le décès n’est pas remis en cause. Le conjoint survivant attributaire ou usufruitier peut bénéficier de la fraction restante.

Le départ à l’étranger

Pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2019, le BOFiP indique que le transfert du domicile fiscal hors de France n’est pas de nature à remettre en cause l’avantage. Le contribuable peut continuer à imputer la réduction sur les années restant à courir, sur l’impôt établi dans les conditions de l’article 197 A du CGI. La réduction ne donne pas lieu à remboursement. Cette règle vaut si le contribuable était domicilié en France au moment de l’investissement. Pour les investissements antérieurs à 2019, les règles sont différentes : elles se lisent dans le BOFiP.

Comment se calcule la reprise

Deux situations sont décrites.

• Les conditions étaient remplies à l’origine, puis cessent pendant l’engagement. L’impôt sur le revenu de l’année de l’événement est majoré du total des réductions obtenues. Cette remise en cause intervient, selon le BOFiP, dans le délai normal de reprise, soit au plus tard le 31 décembre de la troisième année suivant l’événement.
• Les conditions n’étaient pas remplies dès l’origine. L’impôt des années au titre desquelles la réduction a été pratiquée est majoré du montant de cette réduction. Le BOFiP n’indique pas de date limite dans cette ligne du tableau : la date applicable se vérifie auprès de la source.

La reprise s’accompagne de l’intérêt de retard (article 1727 du CGI) et de la majoration de l’article 1758 A. En cas de manquement délibéré ou de manœuvres frauduleuses, les majorations de l’article 1729 (a et c) s’appliquent aussi. Aucun taux n’est donné ici.

Exemple chiffré (profil fictif)

Situation. Marc et Sophie ont acquis en 2024 un appartement de 50 m² pour 250 000 €. Ils se sont engagés sur 9 ans. Pour une acquisition en 2024 et un engagement de 9 ans, le tableau des taux d’economie.gouv.fr indique 12 %. Ce taux est une hypothèse de l’exemple : ce tableau ne distingue pas les logements « Pinel + », et le taux applicable à votre logement se vérifie sur la source. Ils ont obtenu quatre fractions annuelles de réduction avant 2028 (hypothèse du profil fictif).

Problème. En 2028, une mutation professionnelle leur fait envisager de vendre. L’engagement court encore.

Stratégie. Avant de signer, chiffrer ce que la vente peut leur coûter. Vérifier si une exception du BOFiP s’applique à leur situation. Ce point se lit dans le texte, au cas par cas.

Résultat.

Si aucune exception ne s’applique, l’impôt 2028 est majoré de 13 333,33 €, auxquels s’ajoutent l’intérêt de retard et la majoration de l’article 1758 A. Une vente pendant l’engagement relevant des conditions qui cessent d’être remplies, le BOFiP place la remise en cause au plus tard au 31 décembre 2031.

Ces profils sont fictifs. Le prix, la surface, le taux de 12 % et le nombre de fractions obtenues sont des hypothèses. Le calcul ne dit pas si l’année de l’événement compte une fraction de plus : ce point se vérifie dans le texte. Les chiffres illustrent le mécanisme. Ils ne présagent pas de votre situation.

Ce qui change selon votre cas

• La nature de l’événement : vente, décès, divorce, interruption de location, changement de locataire.
• Le moment : pendant ou après la période d’engagement, année de l’événement, durée de la vacance.
• La composition du foyer fiscal : couple soumis à imposition commune, enfant ou parent locataire.
• La détention : en direct, en indivision, démembrée, ou par des parts de SCPI.
• La date de votre investissement : elle commande le traitement d’un départ à l’étranger.
• Les exceptions : elles ne sont pas détaillées ici et dépendent du texte applicable à votre situation.

La règle dépend de votre dossier. Aucun résultat n’est promis.