Loc’Avantages : convention Anah, démarches et délais

Pour bénéficier de la réduction d’impôt Loc’Avantages, vous signez une convention avec l’Anah, et la demande doit être enregistrée entre le 1er mars 2022 et le 31 décembre 2027. Le site de France Rénov’ est le point d’entrée unique vers l’espace personnel « mon projet.anah », où la demande est déposée. Si le premier bail est conclu avant la demande, celle-ci doit intervenir au plus tard dans les deux mois. La convention prend effet au premier bail, et la réduction est imputée pour la première fois sur l’impôt dû au titre de l’année de cette prise d’effet.

Cette page traite le calendrier et les étapes. Elle ne donne pas le numéro de case de la déclaration, la liste des pièces à joindre, le délai d’instruction de l’Anah, les plafonds de loyer par commune, le niveau de performance énergétique exigé ni la situation des contribuables non domiciliés en France : ces points se vérifient avant de décider.

Les étapes, dans l’ordre

La fenêtre de dépôt

La page économie.gouv.fr du 26 août 2026 écrit : « Votre demande doit être enregistrée entre le 1er mars 2022 et le 31 décembre 2027. » Elle précise que le dispositif est disponible jusqu’au 31 décembre 2027. Le BOFiP (BOI-IR-RICI-400-20-20) vise les mêmes dates.

La date visée par les textes est celle de l’enregistrement de la demande. Le délai d’instruction de l’Anah ne figure dans aucune des sources lues : il n’est pas traité ici.

Où et comment déposer la demande

France Rénov’ est présenté comme le point d’entrée unique pour accéder à l’espace personnel « mon projet.anah » et déposer la demande d’aide. Un compte existant reste utilisable avec les mêmes identifiants.

Si vous demandez une subvention pour des travaux de rénovation énergétique avant la mise en location, vous avez l’obligation de vous faire accompagner par « Mon Accompagnateur Rénov’ ».

Le délai de deux mois

Le BOFiP (BOI-IR-RICI-400-20-20, paragraphe 10) traite le cas où le premier bail est conclu avant la demande de conventionnement : « cette dernière doit intervenir au plus tard dans les deux mois ». La page economie.gouv.fr ne mentionne pas ce délai.

Deux conséquences pratiques :

• Vous demandez avant de louer. Le délai de deux mois du BOFiP vise le cas inverse.
• Vous louez d’abord. La demande doit suivre dans les deux mois. Le point de départ exact de ce délai est à vérifier dans le texte intégral avant de signer le bail.

Si le renouvellement d’un bail constitue le premier bail de la convention, l’avantage ne porte que sur les loyers à compter du renouvellement. Les ressources du locataire sont alors appréciées à la date du renouvellement.

Ce que la convention fixe

La durée. Elle ne peut pas être inférieure à six ans. Elle peut être renouvelée par périodes de trois ans (BOI-IR-RICI-400-20-10).

Les types de convention. Selon le BOFiP (BOI-IR-RICI-400-10, paragraphe 230), la convention est à loyer intermédiaire (article L. 321-4 du code de la construction et de l’habitation) ou à loyer social ou très social (article L. 321-8).

Le niveau de loyer. Loc1 (intermédiaire) : 15 % sous le loyer de marché. Loc2 (social) : 30 %. Loc3 (très social) : 45 %, avec recours obligatoire à une intermédiation locative selon economie.gouv.fr ; le tableau des taux du BOFiP (BOI-IR-RICI-400-30, paragraphe 70) ne prévoit pas de taux en location directe pour ce niveau.

Les conditions de location. Le logement est loué nu, à usage d’habitation principale du locataire, occupé comme tel au moins huit mois par an, pendant toute la durée de la convention. Le BOFiP (BOI-IR-RICI-400-20-20, paragraphe 80) vise un bail conclu avec une personne physique autre que le propriétaire, un membre de son foyer fiscal, ses ascendants ou ses descendants, et mentionne aussi le cas d’une personne qui occupait déjà le logement. La portée exacte de cette mention est à vérifier dans le texte. La page economie.gouv.fr formule l’engagement de façon plus large : ne pas prendre comme locataire un membre de sa famille ou de son foyer fiscal.

La performance énergétique. Les sources officielles lues formulent l’exigence de façon différente. Rien n’est publié ici sur ce point : le niveau exigé pour votre bail se vérifie avant de signer.

Le plafond de loyer et les ressources du locataire

Le plafond de loyer est fixé par commune, et par arrondissement à Paris, Lyon et Marseille. Il s’apprécie à la conclusion du bail, à la reconduction tacite et au renouvellement. Pour 2026, hors Mayotte, le BOI-BAREME-000017 renvoie à l’arrêté du 6 janvier 2026 : cette page ne reproduit pas les montants communaux, à lire dans l’arrêté.

Le plafond au mètre carré est multiplié par un coefficient : 0,7 + 19 ÷ S, où S est la surface habitable. Le résultat est arrondi à la deuxième décimale et ne peut pas dépasser 1,2.

Les ressources du locataire sont appréciées par le revenu fiscal de référence de l’avis d’impôt de l’avant-dernière année précédant la signature du bail (N-2). L’année N-1 est admise quand elle est plus favorable. Les plafonds de ressources 2026 figurent dans le BOI-BAREME-000017, par zone et par composition du foyer.

Déclarer et imputer la réduction

Le BOFiP écrit que la réduction s’applique à compter de la date de prise d’effet de la convention. Elle est imputée pour la première fois sur l’impôt sur le revenu dû au titre de l’année de prise d’effet, puis chaque année de la période d’application.

Quelques règles à connaître :

• Taux. Sans intermédiation locative : 15 % (intermédiaire) ou 35 % (social). Avec intermédiation : 20 %, 40 % ou 65 %. Ils s’appliquent aux revenus bruts du logement conventionné. Le détail est traité dans une page dédiée.
• Imputation. La réduction s’impute sur l’impôt progressif, pas sur les impositions à taux proportionnel. La fraction non imputée ne peut donner lieu à remboursement ni être reportée.
• Plafonnement global. La réduction est incluse dans le plafonnement global des avantages fiscaux (article 200-0 A du CGI).
• Micro-foncier. Selon le BOFiP (BOI-IR-RICI-400-30, paragraphe 150), il ne peut pas s’appliquer lorsque vous ou un membre de votre foyer fiscal êtes propriétaire d’un logement pour lequel vous bénéficiez de la réduction d’impôt.
• Non-cumul. Le BOFiP (BOI-IR-RICI-400-30, paragraphes 110 à 160) liste les dispositifs qui ne se cumulent pas avec Loc’Avantages pour un même logement, par exemple Pinel, Denormandie, Scellier ou Cosse, et précise que ces règles visent une application simultanée. Il admet le cumul avec la réduction Malraux. La page economie.gouv.fr énonce le principe de façon plus générale, pour les autres dispositifs en faveur de l’investissement locatif. Pour votre logement, vérifiez auprès de ces deux sources avant de décider.
• Convention de substitution. Selon le BOFiP (BOI-IR-RICI-400-20-10, paragraphe 1), une convention de substitution ne remet pas à elle seule en cause l’avantage, sous conditions : vous joignez une copie à votre déclaration de revenus, les conditions de loyer et de ressources sont celles de la nouvelle convention à compter de sa prise d’effet, et, si la substitution intervient après le 31/12/2027, sa durée ne peut pas dépasser celle de la convention remplacée.

Exemple chiffré (profil fictif)

Situation. Nadia possède un deux-pièces de 45 m² habitables, sans annexe. Elle demande une convention à loyer social. Hypothèses du profil : demande enregistrée avant la conclusion du bail, bail conclu le 1er janvier 2026 (douze mois de loyer perçus en 2026, plafonds de ressources 2026 applicables), location directe sans intermédiation, aucun autre dispositif sur le logement, plafond communal de 9,00 € par m² et par mois (il s’agit du plafond du secteur social, décote de 30 % déjà appliquée), commune classée en zone B2, impôt sur le revenu progressif de 2 100 €, locataire célibataire dont le revenu fiscal de référence N-2 est de 21 500 €. Le profil est fictif et les montants communaux sont inventés.

Problème. Le loyer et le locataire respectent-ils la convention, et quelle réduction en résulte la première année ?

Stratégie. Calculer le coefficient de surface et le loyer maximal, comparer le revenu fiscal de référence du locataire au plafond de ressources du secteur social, puis appliquer le taux de la location directe en secteur social.

Résultat.

Ce profil est fictif. Avec un bail conclu en cours d’année, les loyers de la première année sont inférieurs et la réduction aussi. Le calcul ne tient compte ni des charges du propriétaire, ni du plafonnement global, ni d’éventuels travaux. Les chiffres illustrent le calcul. Ils ne présagent pas de votre situation.

Ce qui change selon votre cas

• La date du premier bail par rapport à la demande : elle détermine si le délai de deux mois s’applique.
• Des travaux de rénovation énergétique subventionnés : l’accompagnement devient obligatoire.
• Le niveau de convention : il fixe les plafonds de loyer, de ressources et le taux.
• Le mode de détention : en société non soumise à l’impôt sur les sociétés, en indivision ou en démembrement, les règles diffèrent.
• Votre domiciliation fiscale : la règle dépend de votre situation, à vérifier avant de décider.
• Le montant de votre impôt : il limite la part imputable.

Aucun résultat n’est promis.