Denormandie : comment savoir si une commune est éligible, et ce que change l’extension aux copropriétés dégradées

Le Denormandie ne s’applique pas partout : le logement doit se trouver dans une commune qui remplit les critères des textes. Cette page ne publie pas de liste de communes. La vérification se fait sur le simulateur officiel du service public, puis sur les textes à jour. Les pages officielles ne décrivent pas ces critères de la même façon : nous les rapportons une par une, sans choisir entre elles.

Depuis le 11 avril 2024, selon economie.gouv.fr, le dispositif couvre aussi les investissements dans des copropriétés en grande difficulté financière ou situées dans le périmètre d’une opération de requalification des copropriétés dégradées.

Cette page traite l’éligibilité de la commune, l’extension aux copropriétés dégradées et le test des 25 % de travaux, avec un exemple chiffré. Elle ne traite ni la date de fin du dispositif (les pages officielles lues ne la donnent pas à la même date : elle est à vérifier auprès de la source officielle à jour), ni les cases de la déclaration, ni la liste des communes, ni la définition juridique d’une copropriété dégradée.

Les critères de commune, page par page

Quatre pages officielles décrivent le critère de commune. Elles ne disent pas exactement la même chose.

Deux remarques sur ce tableau.

• Le BOFiP précise que l’éligibilité dépend de la commune, pas du périmètre de la convention ORT. Il écrit que le dispositif s’applique « indépendamment du périmètre d’application de la convention ORT ». Il prévoit aussi une limite de période pour les communes ORT, liée au terme de la convention. La date de fin du dispositif est à vérifier auprès de la source officielle à jour : la version du BOFiP lue (28/03/2024) et d’autres pages officielles ne la donnent pas à la même date, nous n’en publions donc aucune.
• La fiche F35011 ne liste pas les communes. Elle donne les critères et renvoie au simulateur.

Vérifier une commune

Le point de départ est le simulateur du service public, « Zone Denormandie ». Il teste deux critères : zone labellisée Action Cœur de ville et zone ORT. Il conclut « Cette commune permet de bénéficier du dispositif Denormandie », ou indique qu’elle ne permet pas d’en bénéficier. Il reste à le tester sur la commune concernée avant toute décision.

Le simulateur ne cite ni l’arrêté du 26 mars 2019 ni le critère du besoin de réhabilitation. Le critère du besoin de réhabilitation figure sur economie.gouv.fr, sur la fiche F35011 et dans le BOFiP. L’arrêté du 26 mars 2019 est cité par la fiche F35011, dans ses références, comme texte relatif à la liste des communes, et par le BOFiP (liste en annexe). Pour une commune qui ne ressort pas du simulateur, cette liste est à consulter avant toute décision. Cette page ne la reproduit pas.

Le zonage A, B et C

Le zonage A bis, A, B1, B2 et C est un autre classement des communes. L’arrêté du 5 septembre 2025 a modifié le classement des communes dans ces zones. Selon economie.gouv.fr, ses dispositions s’appliquent aux offres de prêt émises à compter du 30 septembre 2025, et ce zonage est en particulier utilisé pour déterminer les zones éligibles. La section concernée de la page economie.gouv.fr ne nomme pas le Denormandie : le lien entre ce zonage et le critère de commune est à vérifier auprès de la source.

Pour les baux conclus en 2026, la fiche F35011 donne les plafonds mensuels de loyer suivants en métropole, charges non comprises :

La fiche F35011 renvoie à un simulateur pour savoir si une ville relève du dispositif, et à un autre pour connaître la zone dans laquelle se trouve l’investissement (A bis, A, B1, B2 ou C).

Les copropriétés dégradées

Selon economie.gouv.fr, depuis le 11 avril 2024, le dispositif concerne aussi les investissements dans des copropriétés en grande difficulté financière, ou situées dans le périmètre d’une opération de requalification des copropriétés dégradées.

Deux pages officielles formulent la condition différemment :

• economie.gouv.fr : copropriétés « en grande difficulté financière », ou dans le périmètre « d’une opération de requalification des copropriétés dégradées » ;
• service-public.gouv.fr (F35011) : copropriété « placée sous administration provisoire », ou « incluse dans le périmètre d’une opération de requalification des copropriétés dégradées (ORCOD) », avec une version d’intérêt national (ORCOD-IN).

economie.gouv.fr renvoie à l’article 42 de la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 pour cette extension. Nous n’avons lu ni cet article, ni une définition juridique de la copropriété dégradée, ni l’article du code général des impôts correspondant. La copropriété visée se vérifie donc sur le texte à jour, avec le syndic ou le notaire, avant l’acquisition. Le BOFiP consulté pour cette page est en version du 28/03/2024, antérieure au 11 avril 2024.

Les conditions qui restent à valider

Une fois la commune ou la copropriété vérifiée, il reste à contrôler :

• les travaux : au moins 25 % du coût total de l’opération, terminés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant l’acquisition (economie.gouv.fr). Le coût total correspond au prix de revient du logement ; les travaux réalisés par le contribuable lui-même sont exclus (BOFiP, BOI-IR-RICI-365-20, version du 27/08/2020) ;
• les plafonds : 5 500 € par m² de surface habitable (F35011 ; economie.gouv.fr exprime cette limite autrement : à vérifier auprès de la source), 300 000 € par contribuable et par an et deux logements au plus par année d’imposition, Pinel compris (BOFiP) ;
• le taux : 12 % pour un engagement de 6 ans, 18 % pour 9 ans en métropole (BOFiP, § 140). F35011 et economie.gouv.fr mentionnent un engagement plus long avec un taux supérieur, que le BOFiP lu ne mentionne pas : nous ne publions ni durée ni taux pour cette option ;
• le plafonnement global des avantages fiscaux, que economie.gouv.fr demande de prendre en compte.

Pour un contribuable qui n’est plus domicilié en France, impots.gouv.fr (page modifiée le 08/04/2026) indique, pour la réduction d’impôt pour investissement locatif (tableau Pinel/Denormandie de la même page), que pour les investissements réalisés depuis 2019 le contribuable peut en bénéficier s’il était domicilié en France à la date de réalisation de l’investissement. L’imputation après un départ de France n’est pas traitée ici.

Exemple chiffré (profil fictif)

Situation. Samira envisage d’acheter un appartement de 40 m² pour 120 000 €, tous frais d’acquisition compris, dans une copropriété située dans une commune qu’elle a vérifiée sur le simulateur et sur les textes. Elle prévoit 30 000 € de travaux TTC facturés par une entreprise. Son impôt sur lequel la réduction peut s’imputer est de 2 600 € par an, de façon constante (hypothèse du profil fictif).

Problème. Les travaux représentent-ils au moins 25 % du coût total, et quelle réduction est réellement imputée ?

Stratégie. Calculer la part des travaux dans le prix de revient, déterminer le montant minimal de travaux, comparer la base aux plafonds, puis répartir la réduction par sixièmes ou neuvièmes.

Résultat.

Avec 30 000 € TTC de travaux, la part est de 20 % : la condition des 25 % n’est pas remplie. Le minimum est de 40 000 € TTC, comme dans l’exemple du BOFiP (acquisition à 120 000 € tous frais compris, travaux d’au moins 40 000 € TTC). La base de 160 000 € reste sous le plafond de surface (40 x 5 500 = 220 000 €) et sous 300 000 €.

Le BOFiP est net : le solde ne peut pas être imputé sur l’impôt des années suivantes, et la fraction non imputée ne donne pas lieu à remboursement. Ici, 600 € sont perdus chaque année.

Ce profil est fictif. Les montants et l’impôt annuel sont des hypothèses. Le calcul ne tient compte ni de la fiscalité des loyers ni du plafonnement global. Il illustre un mécanisme et ne présage pas de votre situation.

Ce qui change selon votre cas

• La commune, et le critère sur lequel elle repose (Action cœur de ville, ORT, besoin de réhabilitation).
• La copropriété, si le bien en relève : sa situation se vérifie sur pièces.
• Le prix de revient et les travaux, qui décident du test des 25 % et de la base.
• Votre impôt des prochaines années, qui détermine ce qui est réellement imputé.
• Votre domicile fiscal, en cas de départ de France.

La règle dépend de votre situation. Aucun résultat n’est promis.