Denormandie : travaux d’au moins 25 % du coût total

Pour la réduction d’impôt Denormandie, les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération. Ce coût total, c’est le prix du logement, ses frais d’acquisition et les travaux. Seuls comptent les travaux facturés par une entreprise. Ils doivent aussi relever de l’un des types de travaux prévus, être terminés dans un délai fixé et se justifier par des factures.

Cette page traite des conditions de travaux. Elle ne traite pas des taux de réduction ni des plafonds de prix, qui font l’objet d’une autre page. Elle ne donne pas non plus la date de fin du dispositif : les sources officielles consultées ne s’accordent pas sur ce point, qui est à vérifier avant tout engagement.

Ce que vise le Denormandie

Le dispositif vise des logements anciens qui font l’objet de travaux d’amélioration, ou des locaux affectés à un autre usage que l’habitation et transformés en logement. Ils doivent être situés dans une commune éligible (voir plus bas).

Le seuil de 25 % : comment il se calcule

La règle tient en une phrase : « Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération » (service-public).

Le coût total de l’opération correspond au prix de revient du logement. Le BOFiP le définit comme le prix d’acquisition des locaux, majoré des frais afférents à l’acquisition. Les travaux s’y ajoutent.

Le calcul est donc le suivant :

travaux ≥ 25 % × (prix d’acquisition + frais d’acquisition + travaux)

Par le calcul, cela revient à dire que les travaux doivent atteindre au moins le tiers de la somme « prix + frais d’acquisition » (ce rapprochement est un calcul de cette page, la source ne l’écrit pas). L’exemple du BOFiP le montre : pour un achat de 120 000 €, frais d’acquisition compris, les travaux à réaliser doivent être au minimum de 40 000 € TTC, car (120 000 € + 40 000 €) × 25 % = 40 000 €.

Le BOFiP donne un second exemple, pour un bien déjà amélioré avant la vente : pour un bien acquis 160 000 €, frais d’acquisition compris, les travaux d’amélioration réalisés avant la vente doivent être au minimum de 40 000 €. Ce montant correspond à 25 % de 160 000 € (calcul de cette page).

Quels travaux comptent

Ces précisions viennent du BOFiP. Le commentaire sur les travaux facturés par une entreprise et sur les matériaux est lu dans la version du 27/08/2020 de BOI-IR-RICI-365-20 ; la version de 2024 de ce commentaire n’a pas pu être consultée.

Autre point : les dépenses de travaux retenues pour la réduction ne peuvent pas être déduites des revenus fonciers.

Les trois types de travaux

Le seuil de 25 % n’est pas la seule condition. Service-public liste trois types de travaux :

Ce que précise le BOFiP sur la performance énergétique

Le BOFiP (version du 28/03/2024, BOI-IR-RICI-365-10) détaille la condition de performance énergétique. Il parle de deux conditions cumulatives :

• une consommation conventionnelle d’énergie primaire après travaux « inférieure à 331 kWh/m²/an » ;
• et, soit une diminution de la consommation d’au moins 30 % pour les logements individuels ou 20 % pour les logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif, soit le respect d’exigences de performance sur au moins deux des cinq catégories de travaux : isolation de la toiture, isolation des murs donnant sur l’extérieur, isolation des parois vitrées, systèmes de chauffage, production d’eau chaude sanitaire.

Le BOFiP précise, dans cette partie consacrée à la performance énergétique : « Cette disposition n’est pas applicable aux investissements afférents à des logements situés à Mayotte. » La page ne va pas plus loin sur la portée exacte de cette phrase.

Une limite doit être dite clairement : la façon dont ce seuil de 331 kWh/m²/an se combine avec chacune des trois options listées par service-public, en particulier avec la création de surface habitable, n’est pas tranchée par les pages consultées. Les exigences chiffrées par catégorie de travaux relèvent de l’arrêté du 26 mars 2019, que cette page ne reproduit pas. Avant de signer, ce point se vérifie sur le texte de référence.

Les délais

• Achèvement des travaux : ils doivent être terminés, au plus tard, le 31 décembre de la deuxième année suivant l’acquisition. Exemple de service-public : une acquisition en février 2026 impose des travaux terminés au plus tard le 31 décembre 2028.
• Mise en location : le logement doit être loué nu, comme habitation principale, au plus tard un an après l’achèvement de l’immeuble ou après son acquisition (service-public).

Les justificatifs

Les conditions de travaux se prouvent par écrit :

• Les factures des entreprises qui ont réalisé les travaux, autres que les factures d’acompte. Le BOFiP indique qu’elles comportent le lieu de réalisation et la nature des travaux, ainsi que les critères de performance prévus par l’arrêté du 26 mars 2019.
• Une note récapitulative des travaux réalisés et de leur montant, à joindre à la déclaration de revenus. La page d’economie.gouv.fr indique qu’elle se joint avec la copie du bail et l’avis d’imposition du locataire.
• Les documents justifiant la performance énergétique et les factures des entreprises, à tenir à la disposition de l’administration.

Service-public précise que, pour les travaux de performance énergétique, le recours à un professionnel certifié RGE (Reconnu garant pour l’environnement) est « recommandé ». La page ne le présente pas comme une exigence.

Les communes éligibles

Le logement doit se situer dans l’une des communes suivantes :

• une commune du programme « Action cœur de ville » ;
• une commune ayant signé une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT) ;
• une commune dont le besoin de réhabilitation de l’habitat est particulièrement marqué.

Depuis le 11 avril 2024, certaines copropriétés en difficulté sont aussi visées (economie.gouv.fr). La liste des communes se lit dans l’annexe de l’arrêté du 26 mars 2019, que cette page ne reproduit pas : la vérification de votre commune est à faire avant l’achat.

Exemple chiffré (profil fictif)

Situation. Marc et Sophie, profil fictif, envisagent d’acheter un appartement dans une commune éligible. Le prix et les frais d’acquisition s’élèvent à 160 000 €. Leur projet de rénovation représente 45 000 € de dépenses : 35 000 € facturés par une entreprise, et 10 000 € de matériaux que Marc compte acheter lui-même.

Problème. Le seuil de 25 % est-il atteint ?

Stratégie. Calculer le minimum de travaux facturés, puis comparer avec ce qui compte réellement. Les matériaux achetés par le contribuable sont exclus. Seuls les 35 000 € facturés par l’entreprise sont retenus.

Résultat.

Hypothèses du calcul : prix et frais d’acquisition de 160 000 €, seuls les travaux facturés par l’entreprise sont comptés. Le minimum de travaux facturés pour ce prix est de 160 000 € ÷ 3, soit environ 53 333 € (53 333,34 € arrondi au centime supérieur). Dans le projet initial, il manque environ 18 333 € de travaux facturés. Avec un devis revu à 55 000 € facturés par l’entreprise, la part de 25,58 % dépasse le seuil.

Ce profil est fictif. L’exemple ne porte que sur le seuil de 25 %. Il ne dit rien du montant de la réduction, ni du respect des autres conditions (type de travaux, délai, commune).

Ce qui change selon votre cas

• Le logement acquis déjà amélioré avant la vente : le BOFiP en donne un exemple de calcul distinct (bien acquis 160 000 €, travaux d’amélioration réalisés avant la vente d’au moins 40 000 €).
• Le type de travaux : performance énergétique, deux types de travaux ou surface nouvelle. L’articulation avec le seuil de 331 kWh/m²/an est à vérifier, comme indiqué plus haut.
• Votre résidence fiscale : la brochure 2026 de l’impôt sur le revenu indique que les personnes non domiciliées en France peuvent bénéficier de la réduction Pinel ou Denormandie pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2019, si elles étaient domiciliées en France à la date de réalisation de l’investissement. Pour un départ à l’étranger, cette condition se vérifie avant d’acheter.
• Les autres dispositifs : un même logement ne peut pas bénéficier à la fois du Pinel et du Denormandie ancien.
• La remise en cause : le BOFiP indique que les règles de remise en cause de la réduction Pinel s’appliquent aux investissements éligibles au Denormandie ancien. Elles font l’objet d’une autre page.

La règle dépend de votre situation. Aucun résultat n’est promis.