Hypothèque : définition, fonctionnement, coût et mainlevée

L’hypothèque est une sûreté réelle qui affecte un bien immobilier à la garantie d’une dette sans en déposséder le propriétaire : si l’emprunteur ne paie pas, le créancier peut faire saisir et vendre le bien et se payer en priorité sur le prix. Elle est conventionnelle lorsqu’elle résulte d’un acte notarié, légale lorsqu’elle est accordée par la loi (prêteur de deniers, Trésor public), ou judiciaire lorsqu’elle est inscrite sur décision de justice.

Comment ça marche

L’hypothèque conventionnelle est constituée par acte notarié et inscrite au service de publicité foncière ; son coût pour un crédit immobilier est d’environ 1,5 % du montant garanti (taxe de publicité foncière de 0,715 %, émoluments du notaire, contribution de sécurité immobilière). Elle garantit tout type de prêt, y compris les travaux et la construction, et peut être rechargeable. Elle produit effet jusqu’à un an après la dernière échéance.

En cas de vente du bien avant le remboursement complet, une mainlevée notariée est nécessaire, pour quelques centaines d’euros. L’alternative la plus courante en France est la caution d’un organisme spécialisé (Crédit Logement), moins chère et partiellement restituée en fin de prêt. L’hypothèque sert aussi au prêt viager hypothécaire, au crédit hypothécaire de trésorerie et aux garanties entre particuliers.

Exemple concret

Un emprunteur finance 250 000 € de travaux et d’achat d’un terrain. La banque exige une hypothèque conventionnelle, le prêteur de deniers ne couvrant pas les travaux : coût d’environ 3 700 €. S’il revend dans dix ans avec un capital restant dû, il paiera environ 600 € de mainlevée.

Points de vigilance

• Comparer hypothèque, hypothèque légale de prêteur de deniers et caution : le coût varie du simple au double.
• Un état hypothécaire est demandé à chaque vente : une inscription oubliée retarde la transaction.
• L’hypothèque judiciaire ou du Trésor peut être inscrite sans l’accord du propriétaire.
• Le rang de l’hypothèque (date d’inscription) détermine l’ordre de paiement des créanciers.

Termes voisins

Hypothèque légale, Cautionnement.