Prêt viager hypothécaire : définition, fonctionnement et risques

Le prêt viager hypothécaire est un crédit consenti à une personne physique, garanti par une hypothèque sur son logement. Le capital et les intérêts capitalisés chaque année ne sont exigibles qu’au décès de l’emprunteur, ou à la vente du bien ou au démembrement de sa propriété si l’un ou l’autre intervient avant.

Comment ça marche

Le contrat est défini à l’article L315-1 du code de la consommation. Un établissement de crédit ou financier prête de l’argent à un propriétaire, qui le reçoit en une fois ou sous forme de versements périodiques. Le prêt est garanti par une hypothèque sur un bien à usage exclusif d’habitation. L’emprunteur continue d’y vivre.

Trois formules

• La formule classique : aucun remboursement du vivant de l’emprunteur. Capital et intérêts se règlent à son décès ou à la vente.
• La formule avec intérêts payés régulièrement : l’emprunteur règle des intérêts périodiquement et le capital est remboursé à la fin.
• Le prêt d’avance mutation, destiné à financer des travaux de rénovation énergétique.

Le montant et le coût

Le montant dépend de la valeur du bien et de l’âge de l’emprunteur, et non de ses revenus. Il représente en général une partie seulement de la valeur du logement. Le taux annuel effectif global, qui regroupe tous les coûts, ne peut pas dépasser le taux d’usure. Les intérêts s’accumulent d’année en année.

Au décès

Les héritiers ont le choix. Ils peuvent faire vendre le bien : la banque se rembourse sur le prix, et les héritiers reçoivent le surplus éventuel. Ils ne répondent pas de la dette au-delà de la valeur du bien. Ou ils peuvent garder le bien en remboursant le capital et les intérêts.

Points de vigilance

• La dette grossit chaque année : les intérêts s’ajoutent au capital et sont eux-mêmes productifs d’intérêts.
• Les héritiers peuvent perdre le bien s’ils ne peuvent pas rembourser.
• Le contrat est signé devant notaire, aux frais de l’emprunteur, et les frais sont élevés.
• La mise en location du bien exige l’accord écrit du prêteur.
• Ce crédit est peu proposé par les banques. Avant tout engagement, comparer avec la vente en viager, la vente à terme ou le prêt classique.

Termes voisins

Hypothèque, viager, nue-propriété, taux d’usure, taeg, rente viagère.

À consulter aussi dans le lexique

• Quotité assurée
• Préciput
• Quotité de financement
• Pétition d’hérédité
• Quotité disponible spéciale entre époux
• Paiement fractionné des droits de succession

Voir aussi