Clause pénale : définition, usage dans les compromis et révision par le juge

La clause pénale est la stipulation d’un contrat qui fixe à l’avance le montant de l’indemnité due par la partie qui n’exécute pas son obligation. Dans un compromis de vente immobilière, elle prévoit en général que l’acquéreur qui renonce sans motif valable perd 5 à 10 % du prix au profit du vendeur, et réciproquement. Le juge peut la réduire si elle est manifestement excessive ou l’augmenter si elle est dérisoire.

Comment ça marche

La clause pénale dispense la victime de prouver son préjudice : le montant convenu est dû dès que l’inexécution est constatée, après mise en demeure. Dans un compromis, elle se distingue du dépôt de garantie, qui est une somme effectivement versée et séquestrée, et de la faculté de dédit, qui permet de renoncer librement moyennant un prix. Elle ne joue pas lorsque la défaillance résulte d’une condition suspensive non réalisée, comme un refus de prêt.

L’article 1231-5 du code civil autorise le juge à modérer ou augmenter la pénalité manifestement excessive ou dérisoire, même d’office. En pratique, les tribunaux réduisent rarement une clause de 10 % du prix dans une vente immobilière. La clause pénale existe aussi dans les baux (indemnité d’occupation majorée), les contrats de construction et les cessions d’entreprise.

Exemple concret

Un acquéreur signe un compromis à 300 000 € avec une clause pénale de 10 % et verse 15 000 € de dépôt de garantie. Après l’expiration du délai de rétractation et l’obtention de son prêt, il renonce pour convenance personnelle : le vendeur conserve le dépôt et peut réclamer les 15 000 € complémentaires au titre de la clause pénale.

Points de vigilance

• Vérifier que la clause pénale est réciproque et qu’elle ne s’applique pas en cas d’échec d’une condition suspensive.
• Le délai de rétractation de dix jours de l’acquéreur non professionnel fait échec à toute pénalité.
• La clause pénale ne se cumule pas avec l’exécution forcée de la vente, sauf stipulation prévoyant une indemnité pour le retard.
• Un dépôt de garantie séquestré est la garantie concrète ; la clause pénale sans dépôt impose un recours en justice.

Termes voisins

Séquestre.