Comment fonctionne une vente en viager : occupé ou libre, bouquet, rente et décote

Le viager consiste à vendre un bien immobilier en échange d’une rente viagère. Un bouquet, payé comptant à la signature, peut s’y ajouter, mais il n’est pas obligatoire. Tout se joue ensuite sur un point : le vendeur quitte-t-il le logement ou le garde-t-il jusqu’à son décès ? Dans un viager occupé, il le garde. Dans un viager libre, l’acheteur l’utilise dès la signature.

Cette page décrit le mécanisme d’après service-public.gouv.fr (fiche vérifiée le 18 août 2025) et economie.gouv.fr (page écrite le 17 octobre 2024). Le régime fiscal du bouquet n’y est pas traité : il est à vérifier auprès de ces deux sources avant de signer. Elle ne donne ni barème de rente ni pourcentage de décote, car ces deux pages n’en publient aucun.

Les mots du viager

Service-public.gouv.fr écrit : « L’acheteur est appelé le débirentier et le vendeur est appelé le crédirentier. » La rente « peut être mensuelle, trimestrielle ou annuelle, payable au début ou à la fin de chaque période ». Un acte authentique de vente est établi par un notaire, dont l’intervention est obligatoire.

Viager occupé ou viager libre

Viager occupé. Service-public.gouv.fr écrit : « Avec un viager occupé, le vendeur conserve jusqu’à son décès l’usufruit ou un droit d’usage du bien vendu. » Les deux droits ne sont pas équivalents :

• l’usufruit permet au vendeur d’habiter le logement ou de le louer et de percevoir les loyers ;
• le droit d’usage lui permet d’y habiter, sans pouvoir le louer.

Economie.gouv.fr décrit le viager occupé avec une formule plus courte : le vendeur « conserve son droit d’usage et d’habitation ». Le droit exact que conserve le vendeur se vérifie avant de signer.

Viager libre. L’acheteur utilise le bien dès la signature, sans attendre le décès du vendeur. Il peut l’occuper ou le louer et percevoir les loyers.

Pour les grosses réparations, service-public.gouv.fr précise qu’elles « concernent les gros murs, les voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières ». Dans un viager libre, l’acheteur supporte les charges, l’entretien courant et toutes les réparations. Selon la fiche, la répartition des frais d’entretien du logement et des réparations est en principe définie dans l’acte de vente ; en l’absence de précision, les charges du tableau incombent au vendeur. La fiche cite aussi, parmi ses références, les articles 600 à 616 du code civil (dont les articles 605 et 606) et une réponse ministérielle du 7 juin 2016 sur la répartition des charges.

Le bouquet

Le bouquet est « payé comptant à la signature du contrat de vente » et « n’est pas obligatoire ». Service-public.gouv.fr indique que son montant est librement fixé et ajoute : « En général, il représente 30 % de la valeur totale du bien. » Le montant du bouquet figure parmi les critères de calcul de la rente (voir plus bas).

La rente

Selon service-public.gouv.fr, le montant de la rente est estimé en fonction de « plusieurs critères parmi les suivants » :

• l’âge et l’espérance de vie du crédirentier ;
• la valeur du bien ;
• le montant du bouquet ;
• les loyers que pourrait percevoir le crédirentier si le logement était loué.

« Le notaire calcule le montant de la rente en fonction de barèmes », ajoute la fiche. Ces barèmes se consultent, selon la fiche, auprès d’une compagnie d’assurance ou d’un notaire. Economie.gouv.fr précise que le montant est fixé dans l’acte de vente.

Quand la rente est versée à plusieurs vendeurs et que l’un décède, elle est, selon la fiche, « reversée intégralement au survivant » (rente réversible) ou réduite proportionnellement (rente réductible).

Sur le plan fiscal, seule une fraction de la rente est imposée à l’impôt sur le revenu, selon l’âge au premier versement : 70 % avant 50 ans, 50 % de 50 à 59 ans, 40 % de 60 à 69 ans, 30 % à plus de 69 ans. Cette règle est détaillée dans notre page sur la rente viagère à titre onéreux.

La décote d’un bien occupé

Economie.gouv.fr écrit qu’un bien vendu en viager occupé « connait nécessairement une décote de sa valeur foncière », afin de compenser la privation du droit d’usage et d’habitation subie par l’acquéreur jusqu’au décès du vendeur.

Aucune des deux pages ne donne de pourcentage de décote ni de méthode de calcul.

L’aléa, principe du contrat

Economie.gouv.fr explique : « La vente en viager repose sur le principe d’aléa. » Ni le vendeur ni l’acquéreur ne sait, à la signature, pour quel montant le bien sera acquis, puisque ce montant dépend de la date du décès du vendeur. La même page indique que, la rente étant soumise à l’aléa de la date de décès du vendeur, « il n’y a en revanche aucun moyen de prédire une bonne affaire financière ». Le sort du contrat quand le décès intervient très vite après la signature est traité dans notre page sur l’acte notarié et le décès du vendeur.

Viager occupé ou libre : exemple chiffré (profil fictif)

Situation. Jeanne a 72 ans. Elle vend sa maison en viager occupé. La valeur totale retenue dans l’acte est de 300 000 €. Le bouquet est fixé à 30 % de cette valeur. La rente est de 900 € par mois, dès le premier versement à 72 ans (hypothèses du profil fictif).

Problème. Quelles sommes la vente met-elle en jeu à la signature et chaque année, et quelle part de la rente entre dans la base de l’impôt sur le revenu ?

Stratégie. Appliquer le repère de 30 % de la fiche pour le bouquet, annualiser la rente, puis appliquer la fraction imposable correspondant à l’âge au premier versement.

Résultat.

Avec le même montant de rente, un premier versement à 62 ans donnerait une fraction de 40 % et une part imposable de 4 320 € par an. Jeanne est un profil fictif. Le calcul s’arrête à la base imposable : il n’applique pas le barème de l’impôt, qui dépend de l’ensemble des revenus du foyer, et il ne traite ni le bouquet sur le plan fiscal ni la décote.

Viager occupé ou libre : ce qui change selon votre cas

• Le droit conservé par le vendeur : usufruit ou droit d’usage, avec ou sans possibilité de louer.
• Occupé ou libre : qui utilise le bien, qui supporte quelles charges.
• La présence d’un bouquet et son montant, qui pèse sur le calcul de la rente.
• Un ou plusieurs vendeurs : rente réversible ou réductible.
• L’âge au premier versement, qui fixe la fraction imposable de la rente.
• Le régime fiscal du bouquet, que cette page ne traite pas et qui est à vérifier auprès des sources officielles avant de signer.

La règle dépend de votre situation. Aucun résultat n’est promis.