TAEG et taux d’usure d’un prêt immobilier : comment les lire

Le taux annuel effectif global (TAEG) représente le coût « tout compris » d’un crédit (economie.gouv.fr). Un prêt est usuraire lorsque son TAEG est supérieur au taux d’usure, qui est fixé chaque trimestre par la Banque de France. Il est interdit d’accorder un prêt à un taux usuraire. Ce n’est donc pas le taux nominal qui se compare au plafond, c’est le TAEG.

Cette page explique ce que le TAEG comprend et comment fonctionne le taux d’usure. Elle ne donne aucun seuil chiffré : ils changent à chaque trimestre et se lisent sur les sites officiels. Elle ne raconte pas l’historique des périodicités passées. Elle ne décrit pas les conséquences civiles d’un prêt usuraire, que les pages officielles consultées ne détaillent pas.

Ce que le TAEG comprend

Selon economie.gouv.fr (page écrite le 11/07/2024), le TAEG concerne les prêts immobiliers comme les crédits à la consommation. Il comprend :

La page économie.gouv.fr ne parle pas des frais de notaire. Elle écarte les frais d’enregistrement du transfert de propriété. Pour savoir ce qu’un TAEG précis contient, lisez l’offre de prêt.

Où figure le TAEG

Economie.gouv.fr écrit que le TAEG doit être annoncé sur les publicités et les offres préalables de crédit, et indiqué sur les contrats de prêt. Selon service-public.gouv.fr (vérifié le 05/04/2024), l’offre de prêt mentionne notamment le montant, le taux d’intérêt et le TAEG, ainsi que les garanties exigées.

Selon service-public.gouv.fr, le TAEG permet de comparer plusieurs offres de prêt selon leur coût total, à condition que le montant emprunté soit le même. Le site invite à comparer le TAEG de chaque proposition, et non le seul taux d’intérêt.

Le taux d’usure : le plafond légal

Définition. Economie.gouv.fr (page écrite le 07/10/2026) le définit ainsi : le taux maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer.

Qui le fixe, et quand. La Banque de France le fixe chaque trimestre. Il est calculé à partir des taux effectifs moyens du trimestre précédent, augmentés d’un tiers (economie.gouv.fr, Banque de France). Les nouveaux seuils fixés par un avis du 25/09/2026 s’appliquent depuis le 01/10/2026 (service-public.gouv.fr, publié le 30/09/2026).

Plusieurs taux. Il existe plusieurs plafonds selon le type de prêt, son montant et sa durée. Pour les prêts immobiliers, les prêts à taux fixe, les prêts à taux variable et les prêts-relais ont chacun leur plafond (service-public.gouv.fr).

Qui est concerné. Le plafond s’applique aux prêts consentis à des particuliers, à des associations et à des collectivités locales. Pour les entreprises et les entrepreneurs individuels agissant à titre professionnel, seuls les découverts en compte sont plafonnés (service-public.gouv.fr, Banque de France).

Entre particuliers. Economie.gouv.fr écrit qu’aucun taux d’usure n’est prévu pour les prêts entre particuliers.

Sanction. L’usure est un délit passible de deux ans d’emprisonnement et/ou de 300 000 euros d’amende, selon economie.gouv.fr, qui cite l’article L341-50 du Code de la consommation.

TAEG et taux d’usure : exemple chiffré (profil fictif)

Les chiffres ci-dessous sont des hypothèses d’illustration. Ils n’ont aucun rapport avec les conditions du marché, avec un seuil d’usure réel ni avec les offres de nos partenaires bancaires.

Situation. Nadia et Karim empruntent 280 000 € sur 20 ans. Hypothèses du profil : taux nominal de 3,00 %, frais de dossier de 1 500 €, coût de la garantie exigée de 3 200 €, assurance exigée de 0,30 % par an du capital initial, soit 70 € par mois. On suppose des mensualités constantes sur 240 mois, des frais de dossier et une garantie réglés à la mise en place du prêt, et l’assurance incluse dans les mensualités. Pour l’illustration, on suppose que le plafond applicable à ce type de prêt à la date de l’offre est de 3,50 % (valeur fictive).

Problème. Le taux nominal de 3,00 % est inférieur à ce plafond fictif. Leur prêt passe-t-il le test de l’usure ?

Stratégie. Comparer au plafond le TAEG, qui inclut les frais de dossier, la garantie et l’assurance exigées, et non le taux nominal.

Résultat.

Avec ces hypothèses, le TAEG de 3,75 % dépasse le plafond fictif de 3,50 %, alors que le taux nominal reste en dessous. Ce prêt serait usuraire. Les frais et les coûts exigés par le prêteur pèsent donc dans le test. Le TAEG de l’exemple est calculé comme le taux annuel équivalent aux flux du prêt : ce n’est pas la méthode réglementaire détaillée, que les pages consultées ne donnent pas. Ce profil est fictif et ne présage pas d’une offre réelle.

TAEG et taux d’usure : ce qui change selon votre cas

• Le type de prêt, à taux fixe, à taux variable ou prêt-relais, qui détermine le plafond applicable.
• Le montant et la durée, que les plafonds prennent en compte.
• Les frais et coûts exigés par le prêteur : assurance, garantie, frais de dossier, intermédiaire, évaluation du bien.
• La date de l’offre, car les plafonds sont fixés chaque trimestre.
• La qualité du prêteur : entre particuliers, aucun taux d’usure n’est prévu.

La règle dépend de votre situation. Aucun résultat n’est promis.