SCI et location meublée : le seuil de 10 % et l’impôt sur les sociétés

Une société civile immobilière (SCI) relève par défaut de l’impôt sur le revenu. Quand elle met des biens meublés en location, son activité peut être considérée comme commerciale. D’après economie.gouv.fr, si cette activité n’est pas accessoire, c’est-à-dire au-delà de 10 % du chiffre d’affaires hors taxes, la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS). Le BOFiP parle de recettes totales hors taxes : la base du seuil est détaillée plus bas. L’administration fiscale précise aussi qu’une SCI qui possède un local meublé dépose une déclaration n° 2065.

Cette page présente ce que disent les sources officielles lues sur le seuil de 10 %, l’IS, la déclaration et l’option pour l’IS. Elle ne compare pas l’IR et l’IS pour votre projet et ne dit pas quel choix retenir.

Par défaut, la SCI est à l’impôt sur le revenu

Selon service-public.gouv.fr, la SCI relève, par défaut, du régime de l’impôt sur le revenu. Les associés sont imposés sur leur quote-part de bénéfices, même si la société ne leur verse rien.

Le seuil de 10 % : des formulations officielles qui diffèrent

Les sources officielles lues parlent de 10 %, avec des mots différents.

• service-public.gouv.fr (fiche sur la SCI, vérifiée le 07/10/2025). Au-delà de 10 % du chiffre d’affaires hors taxes, l’activité commerciale n’est plus accessoire. La location meublée y figure comme exemple d’activité commerciale.
• economie.gouv.fr (page écrite le 21/10/2025). Une SCI qui met des biens meublés en location exerce une activité qui peut être considérée comme commerciale. Si elle n’est pas accessoire, « c’est-à-dire au-delà de 10 % du chiffre d’affaires hors taxes », la SCI est soumise à l’IS. Les revenus fonciers de la SCI restent soumis à l’IR, et chaque associé les déclare.
• impots.gouv.fr (page « Les SCI », modifiée le 19/09/2016). Une SCI qui exerce une activité industrielle et commerciale doit être imposée à l’IS. La page évoque une tolérance : les SCI dont les recettes commerciales n’excèdent pas 10 % des recettes totales ne sont pas imposées à l’IS. Elle renvoie au BOI-IS-CHAMP-10-30.
• BOFiP BOI-IS-CHAMP-10-30 (version en vigueur depuis le 04/07/2018). Au paragraphe 320, les sociétés civiles concernées ne sont pas soumises à l’IS tant que le montant hors taxes de leurs recettes de nature commerciale « n’excède pas 10 % » de leurs recettes totales hors taxes. Au paragraphe 330, en cas de dépassement occasionnel, la tolérance s’apprécie sur la moyenne de l’année en cause et des trois années antérieures.

Les formulations ne retiennent pas la même base : le chiffre d’affaires hors taxes d’un côté (economie.gouv.fr, service-public.gouv.fr), les recettes totales hors taxes de l’autre (page « Les SCI », BOFiP). Cette contradiction entre sources officielles n’est pas arbitrée ici : la base à retenir est à vérifier auprès de l’administration. Les sources lues ne précisent pas non plus si l’IS s’applique aux seuls loyers meublés ou à l’ensemble des loyers de la SCI. Ce point est à vérifier auprès de l’administration ou de votre conseil avant d’agir.

Ce que dit l’administration d’une SCI qui possède un local meublé

La FAQ d’impots.gouv.fr consacrée à ce cas indique que la SCI qui possède un local meublé doit le déclarer comme une activité commerciale. Elle paie l’impôt sur les sociétés sur les loyers perçus, après déduction des charges liées à la location.

Trois conséquences figurent dans les pages lues.

• Déclaration. La SCI dépose une déclaration n° 2065. La page « Les SCI » précise : déclaration 2065 et non 2072. La page « Société civile immobilière » indique que la 2072-S s’applique quand les associés sont des particuliers et que les sociétés immobilières télédéclarent les 2072-S ou 2072-C.
• Associés. L’associé ne déclare pas directement sa part de loyers. Il déclare les sommes qui lui sont distribuées, dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers, sur la déclaration 2042.
• Comptabilité. La page renvoie au Code de commerce, au CGI et au plan comptable général.

Les modalités de la 2072-S et de la 2072-C sont détaillées sur notre page sur la déclaration des SCI.

L’option pour l’IS

Une SCI à l’IR peut aussi choisir l’IS. D’après service-public.gouv.fr, la SCI qui opte pour l’IS notifie son choix avant la fin du 3e mois de l’exercice au titre duquel elle l’exerce. L’option peut être révoquée jusqu’au 5e exercice suivant celui au titre duquel elle a été exercée.

Cette page ne décrit pas les conséquences du passage à l’IS sur les bénéfices déjà réalisés : les sources lues divergent sur ce point et le sujet est à traiter avec votre conseil.

Taux de l’IS et dividendes

D’après service-public.gouv.fr (fiche vérifiée le 17/02/2026), la société est imposée au taux normal de 25 % sur les bénéfices réalisés en France au cours de son exercice. Un taux de 15 % s’applique à la part des bénéfices allant jusqu’à 42 500 €, à deux conditions : un chiffre d’affaires inférieur ou égal à 10 000 000 € et un capital entièrement libéré et détenu à au moins 75 % par des personnes physiques.

Quand la SCI distribue des dividendes à un associé particulier, le prélèvement forfaitaire unique (PFU) est de 31,4 %, soit 12,8 % d’impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux. L’associé peut opter pour le barème progressif, avec un abattement de 40 %. La fiche ne précise pas l’année d’application de ce taux : elle est à vérifier pour l’année de distribution. Le détail figure sur notre page sur les dividendes et le PFU.

Plus-value et amortissement à l’IS

Deux règles du BOFiP concernent le bien lui-même.

• Plus-value de cession. Les plus-values et moins-values de cession d’éléments de l’actif immobilisé sont prises en compte dans le résultat imposable dans les conditions et au taux de droit commun (BOI-IS-BASE-20). Le régime du long terme est exclu, sauf exceptions, dont les titres de participation.
• Amortissement. Seul le prix de revient de la construction, à l’exclusion de celui du sol, est susceptible d’être amorti (BOI-BIC-AMT-10-20, § 10, en vigueur depuis le 05/08/2026). Les terrains ne peuvent pas être amortis (§ 230). Si le prix n’est pas ventilé, seule la fraction correspondant à la construction est concernée.

Les taux et durées d’amortissement ne sont pas traités ici.

SCI et 10 % : exemple chiffré (profil fictif)

Situation. Trois SCI fictives, X, Y et Z, détenues par deux associés personnes physiques à parts égales. Les montants sont des hypothèses.

Problème. Savoir de quel côté du seuil de 10 % se trouve chaque SCI, puis chiffrer l’IS et le PFU pour la SCI Z.

Stratégie. Tester chaque SCI sans choisir entre les formulations : les seuls produits de chaque SCI étant des loyers hors taxes, le chiffre d’affaires hors taxes et les recettes totales hors taxes sont égaux, et le résultat est identique sous les deux formulations. Le test porte sur une seule année, sans la moyenne sur quatre ans du paragraphe 330 du BOFiP. Pour la SCI Z, supposer un bénéfice de 15 000 € avant IS, entièrement distribué, avec les conditions du taux de 15 % remplies, et un PFU de 31,4 % supposé applicable à l’année de distribution.

Résultat.

Pour la SCI Z, avec 15 000 € de bénéfice avant IS : l’IS à 15 % est de 2 250 €. Le dividende brut est de 12 750 € (6 375 € par associé). Le PFU à 31,4 % représente 4 003,50 €, soit un net de 8 746,50 € pour les associés. Le prélèvement total (IS et PFU) est de 6 253,50 €, soit 41,69 % du bénéfice. Si les conditions du taux de 15 % n’étaient pas remplies et que le taux de 25 % s’appliquait à tout le bénéfice, l’IS serait de 3 750 €, le PFU de 3 532,50 € et le prélèvement total de 7 282,50 €, soit 48,55 %.

Ces profils sont fictifs. Ils illustrent le calcul du seuil et de l’imposition ; ils ne comparent pas l’IR et l’IS et ne présagent pas de votre situation.

SCI et location meublée : ce qui change selon votre cas

• La base du seuil. Chiffre d’affaires hors taxes ou recettes totales hors taxes : les formulations officielles diffèrent, comme indiqué plus haut, et la base est à vérifier auprès de l’administration.
• La part de location meublée. Elle détermine de quel côté du seuil de 10 % la SCI se situe.
• Le nombre et le statut des associés. Des associés personnes physiques entrent dans les conditions du taux de 15 % et dans le PFU ; d’autres associés relèvent d’autres règles.
• Le choix de l’IS par option. Il suppose une notification dans le délai et une période pendant laquelle la révocation est possible.
• La résidence fiscale des associés. Un associé non-résident est imposé selon des règles propres, détaillées sur notre page consacrée à ce cas.
• Le bien et son prix. La part de construction, hors terrain, détermine ce qui peut être amorti.

La règle dépend de votre situation. Aucun résultat n’est promis.