Jeanbrun dans l’ancien : les conditions de travaux pour un logement à rénover

Le dispositif « Relance logement », dit Jeanbrun, ne s’applique pas à n’importe quel logement ancien. Selon service-public.gouv.fr (page vérifiée le 21 juillet 2026), les travaux d’amélioration doivent représenter au moins 30 % du prix d’acquisition, et le logement doit être vétuste et faire l’objet de travaux de réhabilitation lourde, c’est-à-dire permettre d’atteindre un DPE A ou B. Economie.gouv.fr reprend le seuil de 30 % : le dispositif s’adresse à qui investit « 30 % du prix d’acquisition du bien en travaux de rénovation ».

Cette page se concentre sur ces conditions de travaux et sur ce qui en découle pour l’amortissement. Le principe général, la période et l’engagement de 9 ans sont décrits sur la page dédiée au dispositif. Elle ne donne pas le plafond annuel d’amortissement, car les pages officielles lues l’expriment différemment, et elle ne promet aucun rendement.

Deux cas d’éligibilité pour un logement existant

Service-public.gouv.fr distingue deux catégories de logements :

1. les logements qui font ou ont fait l’objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf ;
2. les logements dont les travaux d’amélioration représentent au moins 30 % du prix d’acquisition.

Cette page traite le second cas, celui du logement à rénover.

Le lieu. Le logement est situé en France (métropole ou départements et régions d’outre-mer), dans un bâtiment d’habitation collectif. Economie.gouv.fr indique de même que le dispositif concerne les immeubles collectifs.

La période. Selon service-public.gouv.fr, l’investissement est effectué entre le 21/02/2026 et le 31/12/2028, la date d’acquisition étant celle de la signature de l’acte notarié. La brochure fiscale écrit que le dispositif s’applique aux acquisitions réalisées ou aux demandes de permis de construire déposées entre ces dates.

Le seuil de 30 % du prix d’acquisition

Le seuil se lit simplement : les travaux d’amélioration doivent représenter au moins 30 % du prix d’acquisition du logement. Pour un logement acheté 150 000 €, cela représente 45 000 € de travaux au minimum.

Les deux pages officielles lues ne détaillent pas quelles dépenses sont comptées dans ces travaux, ni comment le prix d’acquisition est apprécié. Ces points se vérifient dans les textes avant de signer.

La réhabilitation lourde et le DPE

Service-public.gouv.fr ajoute que les travaux doivent satisfaire aux critères d’une réhabilitation lourde, c’est-à-dire permettre d’atteindre un DPE A ou B. Selon cette page, la condition de performance s’ajoute au seuil de 30 %.

Les pages lues ne précisent pas le DPE de départ du logement, ni le mode de justification de l’étiquette atteinte. Economie.gouv.fr ne mentionne ni le DPE ni la réhabilitation lourde dans l’extrait lu.

La base de l’amortissement

L’avantage est une déduction des revenus fonciers (service-public.gouv.fr, fiche F35782), et non une réduction d’impôt. Selon service-public.gouv.fr :

• l’amortissement est calculé sur le prix d’acquisition du logement, net de frais ;
• la valeur du foncier est estimée forfaitairement à 20 % du prix d’acquisition ;
• le montant des travaux de réhabilitation réalisés est intégré pour le calcul de l’amortissement.

La fiche ne détaille pas le mode d’intégration des travaux dans la base. L’exemple plus bas calcule sur le prix seul et le précise.

Les taux dans l’ancien

Service-public.gouv.fr indique, pour un logement ancien, des taux annuels de :

Economie.gouv.fr ne donne pas de taux.

L’option, l’engagement et la remise en cause

L’option. La déduction s’applique si le contribuable en fait la demande, lors de la déclaration de revenus de l’année d’achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure. L’engagement de location est joint. L’option est irrévocable pour le logement concerné.

L’engagement. Location nue, en résidence principale du locataire, pendant 9 ans. La location débute dans les 12 mois de l’achèvement de l’immeuble ou de l’acquisition si elle est postérieure. Le locataire n’est ni membre du foyer fiscal ni parent ou allié jusqu’au 2e degré inclus. Trois niveaux de loyer existent : intermédiaire, social, très social.

Les non-cumuls. Le dispositif ne se cumule pas avec la réduction d’impôt Denormandie pour un même logement, ni avec le régime micro-foncier.

La remise en cause. Le non-respect de l’un des engagements (durée de location, niveau de loyer) entraîne la remise en cause. Le montant des amortissements déduits est réintégré dans le revenu net foncier de l’année où la remise en cause intervient.

Les travaux et le déficit foncier

Un logement à rénover peut aussi relever du déficit foncier, qui est une autre mécanique. Selon service-public.gouv.fr (fiche F39735), la part du déficit foncier hors intérêts d’emprunt est déductible du revenu global dans la limite de 10 700 €. Cette limite est portée jusqu’à 21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique (passage d’une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D). La même fiche indique que ces dépenses doivent avoir fait l’objet d’un devis accepté à compter du 05/11/2022 et avoir été payées entre le 01/01/2023 et le 31/12/2027. La brochure fiscale écrit que cette limite « est prorogée jusqu’au 31.12.2027 ». Le BOFiP (BOI-RFPI-BASE-30-20, version du 16/09/2025) cite en revanche un paiement des travaux jusqu’au 31/12/2025 : cette page ne tranche pas, et les dates se vérifient auprès de l’administration.

Cette page ne traite pas l’articulation entre le déficit foncier et l’amortissement Jeanbrun pour un même logement. Le déficit foncier a sa propre page.

Un appartement à rénover : exemple chiffré (profil fictif)

Situation. Un acquéreur fictif achète un appartement ancien, dans un immeuble collectif, pour 150 000 € net de frais, avec l’intention de le louer nu au niveau de loyer intermédiaire. Il hésite entre deux budgets de travaux : 40 000 € ou 60 000 €.

Problème. Savoir lequel de ces budgets satisfait le seuil de 30 %, puis de quel ordre est l’amortissement annuel.

Stratégie. Comparer chaque budget au seuil de 45 000 €, puis appliquer le forfait foncier de 20 % et les taux de l’ancien au prix seul.

Résultat.

Si le logement était loué 6 ans au niveau intermédiaire, puis si l’engagement cessait d’être respecté, et si l’amortissement déduit avait atteint 3 600 € par an, les amortissements déduits à réintégrer seraient de 21 600 € (6 × 3 600 €).

Ces montants sont calculés sur le prix seul, hors travaux, puisque la fiche ne détaille pas leur intégration, et avant application du plafond annuel, que cette page ne donne pas. Atteindre le seuil de 30 % ne dit rien de l’étiquette DPE obtenue. Le profil, le prix et les budgets sont fictifs. Les chiffres illustrent le calcul et ne présagent pas de votre situation.

Ce qui n’est pas tranché

Le plafond annuel d’amortissement. Les pages officielles lues en octobre 2026 expriment ce plafond de façon différente : service-public.gouv.fr le présente par foyer fiscal, avec des majorations selon le niveau de loyer, et economie.gouv.fr en un montant annuel maximal d’amortissement. Aucun chiffre n’est publié ici. Il se vérifie sur la source officielle avant toute décision.

Un projet de loi en discussion. Service-public.gouv.fr indique, dans sa version vérifiée le 21 juillet 2026, qu’un projet de loi sur la relance et la décentralisation du logement, en cours d’examen au Parlement, doit assouplir les conditions d’accès au dispositif. La page officielle précise qu’elle sera mise à jour après l’adoption et la publication de la loi. L’état d’avancement de ce projet au 18/10/2026 n’a pas été vérifié ici.

Jeanbrun dans l’ancien : ce qui change selon votre cas

• Le prix d’acquisition, qui fixe le seuil de travaux de 30 %.
• Le type de travaux, au regard de la réhabilitation lourde et de l’objectif de DPE A ou B.
• Le niveau de loyer choisi, qui fixe le taux d’amortissement.
• La date de l’acte notarié, au regard de la période du 21/02/2026 au 31/12/2028.
• Le calendrier des travaux, notamment pour le déficit foncier, dont les dates diffèrent selon les textes lus.
• Vos autres revenus fonciers et avantages, dont Denormandie et le micro-foncier, qui ne se cumulent pas.

La règle dépend de votre situation. Aucun résultat n’est promis.